Quel avenir pour les SCPI en 2024 ? (Christophe Tunica, Axesscible)

2023 a été marqué par des fluctuations particulièrement significatives sur les marchés immobiliers, influencées par des facteurs économiques, réglementaires et environnementaux, notamment sur le marché des SCPI.

Parce qu’il est essentiel de comprendre comment ce qui s’est passé en 2023 a influencé ce que nous observons sur les 6 premiers mois de 2024, cet article vous propose d’explorer les perspectives des SCPI, de faire des projections basées sur une analyse approfondie de ces tendances, tout en vous fournissant quelques recommandations d’investissement.

Tendances économiques et réglementaires : les essentiels de 2023

Baisse des prix de l'immobilier

En 2023, les marchés immobiliers ont connu une baisse notable des prix. Cette tendance s'explique notamment par une diminution de la demande due à la hausse des taux d'intérêt, rendant les emprunts immobiliers plus onéreux. Cette hausse, destinée à lutter contre l'inflation galopante, a donc entraîné une augmentation significative des coûts d'emprunt pour les entreprises et les particuliers. Les SCPI, qui pour certaines dépendent en partie du financement bancaire pour leurs acquisitions et leurs projets de développement, ont vu leurs coûts de financement augmenter, impactant ainsi leur rendement.

De plus, la prudence accrue des investisseurs face aux incertitudes économiques mondiales a contribué à cette baisse : conflit en Ukraine, conflit au Proche-Orient, Taïwan qui revient régulièrement sur la liste des inquiétudes.

Facteurs socio-économiques

Les conséquences encore palpables de la crise sanitaire liées aux tensions géopolitiques dont nous parlions plus haut, génèrent des pénuries qui tendent l’offre et donc augmentent mécaniquement les prix. Ces facteurs influencent la confiance des consommateurs et des investisseurs, impactant directement les dynamiques du marché immobilier.

Normes environnementales RE 2020

La mise en place des normes RE 2020 a imposé de nouvelles exigences en matière de construction et de rénovation. Ces normes visent à améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments, réduire les émissions de carbone et favoriser l'utilisation de matériaux durables. Bien que ces mesures soient bénéfiques à long terme, elles entraînent une augmentation particulièrement significative des coûts de construction et de rénovation, aggravant l’impact inflationniste évoqué précédemment et impactant de fait la rentabilité des investissements immobiliers.

Impact sur la rentabilité et le risque des SCPI

Rentabilité des SCPI

Les SCPI, historiquement prisées pour leur rendement stable, doivent donc désormais composer avec « l’effet ciseau » de la baisse des prix de l'immobilier et de la hausse des taux d'intérêt.

Cependant, nous observons depuis la fin 2023 et en ce début 2024 que cette situation offre également de très belles opportunités d'acquisition à des prix plus attractifs pour les SCPI disposant de réserves de liquidités suffisantes. Les gérants de SCPI se concentrent de plus en plus sur l'achat d'actifs sous-évalués, permettant une revalorisation future.

De plus, les normes RE 2020, bien qu'augmentant les coûts à court terme nous l’avons vu, pourraient à terme améliorer la valeur des actifs grâce à des performances énergétiques supérieures et une attractivité accrue auprès des locataires – de plus en plus nombreux – sensibilisés aux questions environnementales. Les SCPI spécialisées dans les immeubles éco-responsables pourraient ainsi tirer de plus en plus parti de cette tendance pour offrir des rendements supérieurs aux autres.

Risque des SCPI

L'augmentation des coûts de construction et de rénovation en raison des normes RE 2020 accroît le risque pour les SCPI propriétaires d’un parc immobilier vieillissant voire vétuste ou investissant massivement dans des projets de développement ou de rénovation. Il est essentiel que les investisseurs évaluent la capacité des SCPI à gérer ces coûts tout en maintenant des rendements attractifs.

La hausse des taux directeurs a également accru le coût de la dette pour les SCPI, augmentant le risque financier. Elles doivent désormais naviguer dans un environnement de financement plus coûteux, ce qui pourrait réduire leur capacité à réaliser des acquisitions ou des travaux de rénovation : leur niveau d’endettement et leurs réserves de cash seront des critères de choix essentiels pour les investisseurs.

La diversification sectorielle et géographique des portefeuilles de SCPI devient encore plus cruciale. Les SCPI investissant dans des secteurs résilients, tels que la santé, l'éducation ou les technologies vertes, pourraient mieux résister aux turbulences économiques que celles qui sont investies dans des grands ensembles de bureaux.

Stratégies d'investissement en SCPI pour 2024

Face à ces évolutions, les investisseurs doivent adapter leurs stratégies pour optimiser leurs placements en SCPI. Voici quelques recommandations clés :

Un maître mot : « diversification, diversification, diversification »

Investir dans des SCPI diversifiées, tant sur le plan sectoriel que géographique, peut atténuer les risques. Les SCPI spécialisées dans les actifs résilients évoqués ci-dessus ou bénéficiant de la transition énergétique présentent des opportunités intéressantes.

Focalisation sur la qualité des actifs

Privilégier les SCPI possédant des actifs de haute qualité, conformes aux normes environnementales, peut non seulement offrir une meilleure valorisation à long terme, mais également attirer des locataires de premier ordre, réduisant ainsi le risque de vacance locative.

Évaluation des gérants

L'expertise des gérants de SCPI est primordiale pour évoluer dans ce contexte complexe. Il est recommandé d'investir dans des SCPI gérées par des équipes ayant une solide expérience et une stratégie claire face aux défis actuels.

Recommandations pratiques pour les investisseurs

Analyser des coûts et des bénéfices des rénovations RE 2020

Investir dans des SCPI qui intègrent les coûts et les bénéfices des rénovations conformes aux normes RE 2020 peut offrir une meilleure perspective de rentabilité. Il est important d'évaluer comment elles planifient de financer ces travaux et les impacts attendus sur les rendements futurs.

Analyser la sensibilité aux évolutions réglementaires

Les évolutions réglementaires et des politiques publiques en matière d'immobilier et de fiscalité sont essentielles dans l’environnement des différents marchés du secteur immobilier. Les SCPI bénéficiant de dispositifs fiscaux avantageux ou de subventions pour des projets écologiques peuvent offrir des opportunités supplémentaires. Elles sont d’ailleurs de plus en plus nombreuses.

Suivre les performances et ajuster son portefeuille

Avec l’aide de leur conseiller, l’investisseur doit régulièrement suivre les performances de son portefeuille et ajuster les lignes en fonction des évolutions du marché. Une approche proactive permet de maximiser les rendements et de minimiser les risques.

Conclusion

L'année 2024 s'annonce comme une période de défis, mais aussi d'opportunités pour les SCPI. La baisse des prix de l'immobilier, la hausse des taux directeurs, les normes environnementales RE 2020 et les facteurs économiques mondiaux ont influencé fortement le marché. En adoptant une stratégie d'investissement informée et adaptée, les investisseurs pourront naviguer avec succès dans ce contexte complexe, tirant parti des opportunités offertes par les évolutions du marché immobilier et les nouvelles régulations environnementales. Les SCPI restent un véhicule d'investissement attractif, à condition de bien comprendre et d'anticiper les dynamiques en jeu.

Une tendance positive : nous observons depuis quelques mois un reflux de l’inflation qui, certes insuffisant et fragile, contribue cependant à détendre les niveaux de taux sur les marchés. Certains établissements bancaires retails ont même commencé à revoir les taux pratiqués en matière de crédits immobiliers à la baisse. Et en ce jeudi 6 juin 2024, la BCE a décidé de donner un signe fort aux marchés : la baisse d’un quart de point de ses taux directeurs.

Même si cette décision a déjà été pricée par les marchés et par les établissements bancaires, c’est un signal psychologique particulièrement fort : la première baisse de taux directeur réalisée depuis près de 5 ans (septembre 2019).

Par Christophe Tunica, Axesscible

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