SCPI Mistral Sélection accélère sa diversification au Portugal et en Italie

Portugal, Italie, Espagne, région parisienne : Swiss Life Asset Managers France renforce l’empreinte européenne de ses véhicules immobiliers. Focus sur la dynamique 2025 de Mistral Sélection, ESG Tendances Pierre et Plein Air Invest II, et sur les axes de développement pour 2026. Avec Xavier Royet, Responsable Relations Clients Distribution Externe chez Swiss Life Asset Managers France.

Comment s'est passée 2025 pour votre SCPI Mistral Sélection ?

Xavier Royet : 2025 a été une année de consolidation pour la SCPI Mistral Sélection et affiche notamment un taux de distribution de 8,07 %, ce qui est identique à sa performance globale annuelle et au-dessus de notre taux de distribution cible qui est de 6 %, et bien sûr, je le rappelle, cet objectif n'est pas garanti. Côté acquisitions, nous avons continué à faire des acquisitions ciblées, notamment des actifs de commerce au Portugal et en Italie, et aussi un local d'activité dans le Rhône, dans le cadre d'une opération de sale and lease back, ce qui nous permet de sécuriser un bail de plus de 9 ans.

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Vous évoquez l'Italie, où en êtes-vous sur ce marché et qu'est-ce que cela annonce pour 2026 ?

Xavier Royet : Nous avons acquis en fin d'année dernière un nouvel actif de commerce à Vicenza, situé idéalement entre Milan et Venise. C'est un commerce en plein centre de la ville, dans l'artère principale, avec un rendement acte en main supérieur à 7 %, ce qui est en ligne avec les objectifs de distribution de Mistral Sélection. Je le rappelle, ces objectifs ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse et à la baisse. C'est le troisième pays européen de Mistral Sélection. Aujourd'hui, l'objectif est de continuer cette diversification pour atteindre 60 % d'investissements hors de France et aller chercher ces opportunités.

Votre autre produit phare, c'est la société civile ESG Tendances Pierre. 3 mots concernant pour résumer 2025 ?

Xavier Royet : Oui, juste avant, je voudrais préciser que la société civile est disponible exclusivement en unité de compte, en contrat d'assurance-vie, contrat de capitalisation et PER. Pour résumer 2025, je dirais collecte, performance et diversification. Performance : deuxième année consécutive au-dessus de 5 % et un rendement de plus de 5,63 % à fin 2025, ce qui classe ESG Tendances Pierre parmi le top 3 des meilleures sociétés civiles sur le marché. Collecte : avec plus de 40 millions d'euros collectés fin 2025. C'est un vrai signe de confiance et j'en profite d'ailleurs pour remercier nos partenaires distributeurs. Enfin, diversification : on a continué d'accroître le portefeuille, aussi bien sectoriellement que géographiquement, et parmi les acquisitions marquantes, je pense notamment à une salle de sport à Strasbourg, un actif de bureau loué à Orange en région parisienne ou encore un actif d'hôtel de plein air en Espagne sur la Costa Dorada.

Vous proposez le FPCI Plein Air Invest II, deuxième millésime.

Quel est son positionnement et quels sont vos objectifs avec ce fonds professionnel ?

Xavier Royet : Plein Air Invest II s'inscrit dans la lignée du premier millésime avec une vision claire : acquérir des campings avec un potentiel de valorisation pour les transformer en sites premium et ainsi répondre à une demande croissante de confort, de nature et de prestations haut de gamme de la part des clients et des vacanciers. On va simplement chercher à développer et accompagner le développement d'une plateforme d'hôtellerie de plein air haut de gamme et faire de la marque Slow Village le leader français de l'hôtellerie de plein air haut de gamme d'ici 2030. C'est un fonds qui est exclusivement disponible pour une clientèle dite avertie et qui est ouvert jusqu'à la fin de la période de commercialisation du 23 octobre 2026. C'est un fonds qui va s'adresser notamment à des dirigeants ou actionnaires d'entreprise qui souhaitent réinvestir tout ou partie d'une cession pour bénéficier justement d'un report fiscal jusqu'à la durée de vie du fonds, au titre de l'article 150-0 B ter du Code général des impôts. C'est aussi adressable à des personnes physiques ou tout simplement à des sociétés civiles soumises à l'IS qui voudraient diversifier leur patrimoine. Parmi les avantages, on en a trois. Premièrement, c'est hors IFI pour les personnes physiques : exonération des plus-values de cession de parts à l'IR et à l'IS. Enfin, un TRI cible net supérieur à 10,4 %. C'est une classe d'actifs qui est tangible, qui est lisible et appréciée par nos partenaires et investisseurs privés.

Qu'avez-vous prévu en 2026 ?

Xavier Royet : En 2026, on reste au plus proche du terrain. Nous serons partout en France pour justement rencontrer nos partenaires et bien sûr présents sur les grands rendez-vous du secteur. J'en profite d'ailleurs pour vous retrouver à Patrimonia Paris où nous aurons plaisir à vous rencontrer et à échanger plus en détail sur cette offre.

Voir aussi : « SCPI Mistral Sélection : l'essentiel de nos opportunités sont en Espagne et en Italie »