SCPI 2024, analyse des informations trimestrielles, Vincent Danis (Savinianne)
Les évaluations SCPI à mi-année
Apparues en 2023, l'ordonnance du 3 juillet vient pérenniser cette photographie, utile en période mouvementée. Les sociétés de gestion peuvent effectuer des évaluations internes ou externes (ou mixtes). On observe une grande disparité d'information entre les SCPI au 30 Juin. Certaines ne mentionnent rien, d'autres affichent le résultat d'une évaluation interne justifiant la plupart du temps d'un maintien du prix de souscription.
Globalement, le marché se stabilise avec une très légère diminution des valeurs, parfois de premières bonnes surprises sur les actifs acquis récemment, et c'est sans doute là l'essentiel. Mais, on voit aussi chez certains acteurs un renvoi en Septembre pour la publication des résultats d'expertises externes avec beaucoup de prudence oratoire. Traduction : certaines baisses de prix de part pourraient intervenir dans les prochaines semaines, à l'image de celle connue cet été par Elysées Pierre.
À noter : une distorsion de plus en plus fréquente entre évolution des valeurs de réalisations et valeurs de reconstitution. A priori, la valeur d'achat ou la valeur de revente d'un patrimoine devrait évoluer en parallèle, mais en pratique l'écart souvent se creuse. Comparer le prix de souscription, ce que l'on paye, et la valeur de réalisation, ce que ça vaut, reste l'indicateur le plus pertinent.
Les "attributions de performance"
Si l'évolution de rendement servi et à venir est souvent la base de sélection d'une SCPI, on a intérêt à suivre au-delà des évaluations, les transactions réellement effectuées. À la manière de la gestion financière, on aimerait disposer d'une attribution de performance reprenant les principales surprises, heureuses ou malheureuses de la période venant de s'achever.
Une cession avec forte moins-value est immanquablement une mauvaise nouvelle, mais le prix obtenu est-il en phase avec la dernière expertise ? Une forte plus-value par rapport à la valeur comptable va soutenir la capacité de distribution, mais est-elle cohérente ou au-dessus des attentes par rapport aux dernières évaluations ?
Avec sans doute des extrapolations possibles sur des actifs comparables toujours détenus, en cas d'optimisme ou de pessimisme excessif de la société de gestion.
Les indexations
D'une manière générale, peu de mentions de ce qui demeure une des meilleures nouvelles immobilières depuis deux ans : la bonne indexation des loyers conforme aux attentes. Avec des taux plus élevés, on devrait même s'attendre à un revenu distribuable en hausse à présent (à taux d'occupation stable).
Ce n'est pas le cas, en raison notamment de la hausse des frais financiers venant de l'arrivée à terme des prêts à taux bas pris pour financer les acquisitions d'il y a quelques années. Quand la dette est refinancée, l'impact est fort sur le résultat prévisionnel.
L'autre information absente, et c'est souvent le cas, est l'écart de loyer en cas de changement de locataire ou ce que l'on appelle « mesures d'accompagnement », les périodes de gratuité consenties à l'occasion d'un nouveau bail.
La liquidité
Nous allons arriver au premier anniversaire d'illiquidité pour les SCPI les premières touchées par les sorties de 2023.
Si le volume de sorties a tendance à ralentir au T2, le stock de parts en attente continue hélas à augmenter. La collecte est famélique pour de grandes SCPI et mieux vaut ne pas estimer le temps de résorption du stock sur la base de la collecte actuelle.
Le plus préoccupant est l'absence de mesures tangibles et visibles un an après. Les discussions de « désarmement multilatéral » ne semblent pas avoir abouti, les ventes de gré à gré restent marginales. On voit çà et là apparaître des fonds de remboursement et le vote en AG de compensation différée mais le problème reste entier.
On peut observer que 6 SCPI ont désormais plus de 10% de la capitalisation en attente de retrait et d'autres ne sont pas loin.
Nous espérons sincèrement que des solutions soient trouvées par les grands acteurs ou le régulateur pour résoudre plus rapidement les problèmes des petits porteurs.
Et pendant ce temps-là, les investissements à des rendements plus élevés nourrissent les performances actuelles et futures des SCPI qui collectent (et elles ont bien raison !).
Les écarts de performance vont continuer à se creuser…
Les changements de casting
Dans un univers SCPI habituellement très stable, la crise de 2023 aura été suivie par de nombreux changements de grands premiers rôles dans les sociétés de gestion.
Curieusement, dans les bulletins, ces changements importants sont passés sous silence.
Peu de remerciements rendus au partant (à l'exception d'un départ en retraite), pas plus de présentation du nouveau signataire ou dirigeant.
En gestion financière, il est fréquent qu'un gérant de fonds de fonds sorte d'une participation après un changement de gérant, attendant deux ou trois ans pour voir comment va évoluer la gestion sous cette nouvelle direction.
La Pierre Papier ne semble pas se soucier de cette pratique.
La transparence nourrit la confiance
Dans le contexte toujours mouvementé de l'immobilier de rendement, il serait précieux que les sociétés de gestion augmentent la nature des informations transmises.
On peut concevoir le souci de simplification à l'égard des associés petits épargnants, mais pour une SCPI devenue un FIA, on aimerait voir apparaître un reporting complémentaire destiné aux conseillers et leur permettant de jouer plus facilement leur rôle de suivi auprès de leurs clients.
Il suffirait pour cela de reprendre certaines informations déjà communiquées aux membres des conseils de surveillance. S'il est toujours possible pour un CIF de questionner les sociétés de gestion sur les informations curieusement absentes de leurs bulletins périodiques, les réponses gagneraient à être davantage partagées au-delà du seul demandeur.
Ce pourrait être une bonne résolution de rentrée !
Par Vincent Danis, achevé de rédiger le 28 Août 2024
>> Lire aussi de Vincent Danis : Pourquoi les CGP devraient assister aux AG de SCPI ?
>> Lire aussi de Vincent Danis : Comment prévoir le rendement futur d'une SCPI ?
>> Lire d'autres analyses de Vincent Danis
