Comment prévoir le rendement futur d'une SCPI ? Vincent Danis (Savinianne)

Il est plus facile d’expliquer le passé que de prédire l’avenir. Pourtant, quand il s’agit de conseiller un épargnant sur un placement long terme, c’est bien à cette discipline difficile que le CIF doit se plier.

Pour satisfaire un objectif de revenus complémentaires immédiats ou différés sur une longue période, tout en préservant le capital investi, voici quelques indicateurs à suivre, mais aussi des faux-amis dont il convient de se méfier :

1/ Le rendement actuel des SCPI

Avantage : le critère est lisible et réel, ce n’est pas une supposition. Mais en quoi est-il vraiment représentatif du rendement futur qui sera servi ?

Pour les SCPI nouvelles ou récentes :

Avec les taux d’intérêts actuels plus un délai de jouissance de quelques mois, toute Scpi nouvelle est en mesure d’afficher un premier rendement attractif. Mais il ne bénéficiera qu’aux tous premiers investisseurs peu nombreux à l’origine.

Pour les autres, les prochains, Il vaut mieux regarder avec attention la rentabilité des premiers investissements réalisés. S’ils sont représentatifs des cibles immobilières visées par la SCPI, ils indiquent un futur rendement plus fiable dans le temps.

Pour les SCPI anciennes :

Le patrimoine est déjà en grande partie connu et loué, on s’éloigne de la « carte blanche » donnée au gérant pour réaliser des investissements en phase avec sa collecte et la vocation de sa SCPI.

Bien regarder si le rendement locatif réel du patrimoine est en phase avec le rendement distribué.

À la manière d’un fonds euro qui peut, grâce à ses réserves passées, distribuer plus que son résultat de l’année, la SCPI peut ponctionner son report à nouveau pour maintenir ou augmenter sa distribution. La différence, c’est que les réserves d’un assureur se comptent en année de distribution. Elles ne sont que de quelques mois pour la plupart des SCPI.

2/ Les taux d’occupation

Généralement, l’immobilier de rendement est acquis loué et, sauf départ prématuré du locataire, cela assure une certaine stabilité de revenus. Les bulletins trimestriels des SCPI comportent énormément d’informations utiles, le taux d’occupation financier et son évolution seront publiés. Les principales libérations ou relocations du trimestre écoulé donnent une tendance sur les capacités de distribution futures. Les relocations étant souvent assorties de périodes de gratuité, la libération d’un bien va souvent se traduire par l’absence de revenus d’un actif sur plusieurs trimestres.

Autre information plus rare, mais toute aussi précieuse : le potentiel de reversion d’un loyer. Si un loyer est en dessous du marché local, une libération pourra être une bonne nouvelle future pour les associés. S’il est supérieur ou dans une zone où la demande locative est faible, le risque est aggravé.

Le rôle d’un CIF est aussi de questionner la société de gestion pour aller au-delà des informations publiées. Comprendre par exemple sur quoi repose le rendement acte en mains d’un actif significatif nouvellement acquis, et d’une certaine manière le « risque embarqué ».

Parmi les faux amis, attention aux immeubles en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou en réhabilitation lourde. Ils peuvent ne pas figurer parmi les vacants pendant la phase travaux. La livraison de locaux remis à neuf mais vides peut impacter le taux d’occupation. Situation grave ou pas selon la durée de la vacance : une analyse spécifique est requise…

3/ Le taux d’endettement

La période de taux bas a permis d’excellentes acquisitions immédiatement relutives avec un taux d’emprunt bien inférieur à la rentabilité des actifs. Cette source de surperformance se tarit quand arrive le moment du refinancement de la dette initiale. Surtout quand le crédit initial « in fine » conduit à un refinancement global d’un actif. Cela produit alors une accélération de dégradation, et surtout si l’occupation a varié entre temps, occasionnant moins de revenus et plus de charges.

Dans ce cas de SCPI endettées, les performances passées ne préjugent clairement pas des performances futures et la maturité et la nature de la dette sont également à suivre au travers des rapports annuels.

4/ Plus-values et chocs ponctuels de liquidité

Disposer de réserves de plus-values et les concrétiser permet aussi aux sociétés de gestion de lisser dans le temps leur distribution. Bien distinguer dans ce cas les SCPI à même de générer sur plusieurs années une stabilité du dividende alimenté par ces cessions réalisées et celles avec une bonne nouvelle qui resterait « ponctuelle » et isolée.

Le retournement de marché de l’été 2023 a vu la sortie de nombreux institutionnels ou SCI et des blocages de liquidité sur de nombreuses SCPI. La dotation de fonds de remboursements qui pourra être actionnée pour résorber ce problème risque de se traduire par la revente des actifs les plus cessibles. Le résultat pourrait être des plus-values comptables enregistrées, mais, ce faisant, une perte du potentiel d’appréciation pour des actifs qu’il aurait été souhaitable de conserver davantage, dans toutes autres circonstances.

Une meilleure sélection et suivi de la rentabilité

Si les performances actuelles ne préjugent pas des performances futures, elles illustrent parfois (souvent ?) la qualité des équipes de gestion et le soin apporté aux associés qui leur ont fait confiance.

Pour jouer pleinement son rôle, le CIF se doit de jouer son rôle de sélectionneur national de SCPI en utilisant avec discernement les multiples informations communiquées, en allant au-delà par les questions posées directement à ses interlocuteurs dans les sociétés de gestion.

Comme tout bon sélectionneur, il sera attentif au suivi et à l’évolution des performances. Sa chance, à défaut de ne pouvoir complétement prédire l’avenir, est de pouvoir composer un portefeuille complémentaire de plusieurs SCPI pour diversifier et limiter les risques. Il dispose également d’une liberté de sélection pour la faire évoluer selon le contexte et les péripéties de marché.

Par Vincent Danis

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