Pourquoi les CGP devraient assister aux AG de SCPI ? Vincent Danis (Savinianne)

Dans un contexte de tempête, que ce soit en valorisation ou en liquidité, aller chercher l’information à la source et ne pas se contenter des publications des bulletins trimestriels peut se révéler précieux.

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Les Assemblées Générales de SCPI : de la fréquentation assidue à l’absence des CGP

Usuellement, les assemblées générales de SCPI étaient des réunions très fréquentées, avant Covid, où les associés venaient rencontrer l’état-major des Sociétés de Gestion de SCPI.

Au-delà des commentaires sur les comptes de l’exercice écoulé, les perspectives données sur l’année en cours laissaient entrevoir l’avenir plus ou moins radieux à court terme. La confrontation des points de vue entendus auprès de sociétés différentes apportait un relief à un marché a priori le même pour tous les acteurs.

À l’été 2023, le monde a changé, fini le long fleuve tranquille des taux bas. La sérénité a laissé place aux parts de SCPI en attente de retrait et aux baisses de prix de part, parfois violentes et sans sommation.

Dans cet univers instable, il est étonnant au cours des premières assemblées générales de voir si peu de conseillers présents alors qu’il y aurait tant à y apprendre.

Les enseignements à partager lors des AG de SCPI

Le marché immobilier

La stabilité et le retournement semblent plus des vœux que des réalités observées. La baisse toute récente de 0.25% de la BCE rend concrète et factuelle le changement de cycle de taux, mais l’instabilité politique nouvelle et le rebond des taux qui la suit annule pour le moment l’impact.

La conséquence est que les évaluations de milieu d’année ne vont pas connaître le soulagement d’une reconstitution de prime de risque bienvenue.

Cette évaluation à mi -année instaurée en 2023 a été confirmée en 2024 par les sociétés de gestion sur l’ensemble des AG auxquelles nous avons participé.

Quelques transactions immobilières sont intervenues, mais sur les marchés où elles sont rares, le manque de repères demeure. Que vaut aujourd’hui un immeuble de bureaux 2ème couronne devenu vacant ? Quelle sera la correction apportée à l’immobilier de bureaux en régions demain qui n’a pas encore répercuté la remontée des taux ?

Les AG mentionnent aujourd’hui les baisses contenues ou raisonnables sur les expertises du 31/12, mais l’incertitude demeure sur la « réalité des prix » devenant norme de marché à l’été 2024.

Les bonnes surprises : quelques actifs acquis dans de bonnes conditions en 2023 se revalorisent au 31/12/2023. Conséquence opérationnelle (et pas une surprise) : les SCPI ayant du cash à investir aujourd’hui sont clairement à privilégier.

Collecte et investissement

Les histoires diffèrent entre deux mondes :

• Les SCPI anciennes tentent de contenir les retraits et d’équilibrer les flux entrées/sorties. Rares sont celles pouvant se prévaloir d’une collecte nette significative et capables d’investir dans ce marché favorable (quelques exceptions toutefois bien identifiées)

• Les véhicules récents, n’ayant pas à porter le poids des patrimoines constitués il y a quelques années à des taux bas, qui collectent et investissent.

L’écart de performance entre les deux devrait se maintenir et même se creuser.

Liquidité

Les sociétés de gestion prévoyantes cherchent à se doter d’une « boite à outils » destinée à apporter un surcroît de liquidités en cas de tensions. De nombreuses résolutions sont présentées dans ce sens en AG.

La compensation différée permet de compenser les sorties demandées un mois donné par la collecte non investie des douze mois précédents. Elle devrait apparaître à plusieurs endroits, avec d’autres mesures telles que la limitation dans le temps des ordres de retrait par exemple.

Ces dispositions concernent des SCPI prévoyantes, actuellement sans soucis. La problématique de liquidité n’est pas résolue depuis neuf mois maintenant sur des SCPI à forte capitalisation dont des institutionnels ont cherché à sortir.

À noter : le régulateur pourra revenir sur les outils proposés et mis en place, en cas d’évolutions règlementaires venant faciliter la liquidité, tout en préservant une égalité de traitement entre porteurs de parts.

Dettes et distributions

La présentation des comptes est l’occasion rêvée pour avoir un point sur les échéances des dettes en cours et le risque financier embarqué au cas où elles seraient à renouveler à des conditions de taux bien supérieures.

Dans un marché où les indexations de loyer se sont bien opérées, ce refinancement est à surveiller pour anticiper les distributions futures.

Au-delà des dividendes annoncés pour 2024, la constitution ou la ponction opérée sur le report à nouveau changent la lecture de la fourchette de distribution annoncée.

Les effets d’annonce sur des taux de rendement doivent ainsi être comparés aux résultats locatifs réels.

Investissements futurs et travaux

Les investissements projetés et regardés illustrent l’évolution de la politique de gestion selon les anticipations de marché.

Sont-ils diversifiés dans une SCPI « diversifiée », en accord avec le thème dans une SCPI spécialisée ?

Les travaux en cours comportent-ils des menaces de locaux vacants une fois terminés ?

Où en est la SCPI sur le décret tertiaire ? En phase de collecte de données compliquée auprès des locataires ou bien, en ayant déjà provisionné des travaux utiles pour locataires et propriétaires ?

Les commentaires accompagnant les réponses sur ces questions vont au-delà des éléments parfois sibyllins mentionnés sur les bulletins trimestriels.

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En conclusion, dans un marché encore bien instable, allez chercher l’information d’actualité et les anticipations des différentes spécialités présentes dans une société de gestion de SCPI est plus que jamais précieux. La sélection gagne en lucidité, et le suivi ne peut se satisfaire des informations déjà périmées du trimestre précédent.

Être présent en AG, c’est gagner en expérience…

Par Vincent Danis, achevé de rédiger le 13 Juin 2024

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