SCPI : la course à l’Europe

Pour capter la croissance mondiale et profiter de nouvelles opportunités, les SCPI françaises poussent leurs pions chez les voisins européens.

Dans un contexte de repli du marché immobilier sur le plan national, les SCPI poursuivent et amplifient leur stratégie d’internationalisation. D’après l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, la zone euro a capté 45% des investissements en 2023. Les sociétés de gestion privilégient l’Allemagne, drainant 24% des investissements hors de France en 2023, puis l’Espagne (18% des investissements des SCPI), les Pays-Bas (16%) et le Royaume-Uni (15 %). Depuis 2023, on recense plusieurs SCPI nouvellement créées à vocation européenne, comme Europa, d’Edmond de Rothschild REIM, Upêka, d’Axipit REP, ou encore Epargne Pierre Europe, d’Atland Voisin. Pour sécuriser les transactions et la gestion locative, la majorité des asset managers s'accordent sur la nécessité d’avoir des équipes locales en interne. « Le sourcing des actifs, la négociation d’une acquisition, la gestion locative ne peuvent être délégués à des intermédiaires », souligne Theo Soeters, responsable de la gestion de fonds d’Edmond de Rothschild REIM.

À chaque pays ses opportunités

« La diversification géographique permet d’avoir une vraie agilité. Nous pouvons saisir les meilleures opportunités sur les différents marchés immobiliers européens », résume Olivier Levesque, directeur des acquisitions d’Axipit REP. Les thèses d’investissement développées par chaque société de gestion guident son action. Avantage à l’Allemagne et à l’Europe du Sud pour Advenis REIM. « Depuis quatre ans, la zone ibérique nous intéresse beaucoup, notamment dans le secteur du tourisme, très performant », affirme Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM. Paref Gestion, lui, est présent en Allemagne depuis 2014, en Europe centrale (Pologne, Hongrie, Tchéquie) depuis 2020 et aux Pays-Bas depuis 2021. « Nos thèses d'investissement sont fortes, témoigne Matthieu Navarre, son directeur commercial. En Allemagne, nous privilégions les commerces essentiels ; en Europe centrale, nous investissons surtout dans des immeubles récents de bureaux et dans des actifs du secteur logistique. »

En investissant sur des marchés immobiliers décorrélés, les sociétés de gestion peuvent tirer parti des cycles de devises, en cherchant à créer de la valeur, lorsque le taux de change est le plus favorable à l’euro. « Entre 2017 et 2022, nous avons cessé d’investir en France et en Allemagne, où les immeubles étaient trop chers, indique Philippe Cervesi, président de Corum AM, pionnière des SCPI européennes, désormais présente dans 17 pays. Mais dès 2018, nous avons investi au Royaume-Uni pour profiter des opportunités post-Brexit : la baisse de l’immobilier et de la livre sterling. »

Diversifier pour limiter les risques

Les différentes zones ne réagissant pas de la même manière au même moment, la diversification géographique permet de lisser les risques. Investir dans des actifs décorrélés a pour effet de stabiliser un portefeuille dans la durée. « La diversification géographique doit se doubler d’une diversification sectorielle. Bureaux en Allemagne et au Royaume-Uni, logistique, agroalimentaire et tourisme en Europe du Sud. Il faut investir dans des zones qui ont des appétences pour des marchés différents », analyse Jean-François Chaury. Même raisonnement pour Atland Voisin dont la SCPI Epargne Pierre Europe cible les métropoles européennes et se positionne sur toutes les classes d’actifs de l'immobilier pour maximiser la diversification. Avec des bureaux verts, du résidentiel, de l’immobilier logistique et industriel, sourcés en France, en Allemagne, en Irlande, la SCPI Europa d’Edmond de Rothschild revendique également une forte diversité sectorielle pour mieux répartir les risques cycliques et s’assurer de capter les meilleurs rendements. Upêka, d’Axipit REP table aussi sur une stratégie d’acquisition diversifiée sur plusieurs typologies d’actifs (bureaux, logistique, logements, résidences de santé) en Europe en fonction des opportunités.

En quête d’une fiscalité favorable

Pour Olivier Levesque, « cette stratégie paneuropéenne permet aux souscripteurs de SCPI de bénéficier d’une fiscalité potentiellement plus avantageuse en fonction des pays ». Les revenus émanant de biens situés à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français et bénéficient de règles fiscales spécifiques leur permettant d’être faiblement taxés en France. « En Allemagne et dans une moindre mesure en Espagne, la fiscalité est favorable », remarque Jean-Christophe Antoine, président d’Atland Voisin. Un constat complété par Matthieu Navarre : « En Allemagne où nous sommes présents depuis 2014, l’impôt sur les sociétés est minimal, du fait des nombreux amortissements que nous pouvons pratiquer. L’écart entre le taux de distribution brut de fiscalité et le taux net excède rarement 5 à 7% du montant distribué. »

Pour l’investisseur, l’application des conventions fiscales internationales signées entre la France et les principaux États de l’Union pour éliminer la double imposition peut s’avérer être un avantage. En pratique, celui-ci dépend de la situation personnelle de chaque associé. Il concerne particulièrement les épargnants soumis à un taux marginal d’imposition élevé. « Ainsi, pour les actifs situés en Allemagne, l’investisseur expatrié est totalement exonéré d’impôt et l’investisseur résidant en France se voit appliquer un taux d’imposition majoritairement entre 8 et 15% », observe Matthieu Navarre. Avec de tels arguments, la course à l’Europe a encore de beaux jours devant elle.

Par Frédérique Perrotin et Annabelle Pando

Numéro Spécial Gestion de Patrimoine 2024 - Challenges & Club Patrimoine - 25/09/2024