Perspectives immobilières 2025 : à quoi doit s’attendre l’investisseur en pierre-papier ? Vincent Danis, Savinianne

La BCE vient à nouveau de baisser ses taux, oui, mais alors… La crise est finie ? on a touché le bas de cycle ? Pas si simple….

À l’heure où nous écrivons ces lignes, les dernières expertises datent du 30 Juin 2024, l’OAT était alors à 3,20 %. Il faudra attendre quelques semaines encore pour avoir les publications de celles du 31 décembre avec une OAT qui a du mal à s’éloigner des 3 % en dépit des mouvements de la BCE. Donc, pas grand-chose à attendre à court terme de ce premier mouvement de taux, surtout si la notation française se dégrade.

L’immobilier de rendement : des volumes d’investissement en baisse mais des secteurs différenciés

L’immobilier de rendement devrait finir 2024 autour de 10 /11 milliards d’investissements, on retrouve ainsi le niveau du début des années 2000. 2022 qui était deux fois supérieur semble déjà bien loin. Pour autant, l’analyse doit maintenant se porter sur les types d’actifs qui traversent des contextes bien différents.

Pour faire simple, le marché est demandeur sur logistique/industriel, offreur sur les bureaux et équilibré sur le commerce.

Ces trois secteurs sont confrontés aux mêmes mouvements de taux, mais ballottés par des appétits très différents.

La logistique : une demande soutenue mais limitée par l’offre

Certains brokers affirment qu’une demande deux fois supérieures en logistique/industriel aurait pu être satisfaite si l’offre avait été présente. Le « nouveau » secteur présumé le plus résilient. L’investisseur contrariant sera donc à présent sensible à l’évolution des prix pour juger jusqu’où il est envisageable de rester acquéreur.

Les bureaux en périphérie : un marché en difficulté

Le bureau, et particulièrement les grandes surfaces IDF en périphérie, reste délaissé, trop de vacances, des offres abondantes de locaux disponibles et peu de demandes. La mode du « tous ensemble dans un même lieu » n’a plus de sens dans une organisation avec télétravail, le mouvement est engagé vers des locaux mieux situés, plus petits et plus facilement accessibles où tout le personnel ne pourrait être présent simultanément, puisque ce n’est plus requis.

Que deviendront les immeubles récemment achevés, nouvelles normes environnementales, mais sans locataires ? La réponse n’arrivera peut-être pas dès 2025.

Notons sur Paris intra-muros un regain d’intérêt, les prix ont baissé, mais les loyers n’ont cessé d’augmenter, l’attrait de la centralité est renforcé et les transactions réapparaissent.

Voir aussi : Demande placée des bureaux en France par zone (graphique)

Le commerce : un secteur ou des secteurs ?

Le commerce est confronté aux problèmes de pouvoir d’achat, à la fin des PGE pour les secteurs en difficulté maintenus à flot un peu plus longtemps que prévu… les faillites d’enseignes textiles, les fermetures d’agences bancaires, le recul du bio face à la pression des prix, toutes les tendances ne sont pas porteuses !

Il sera important de suivre les indexations réelles des loyers, indice de la solvabilité des locataires face à des propriétaires « rationnels » désireux de conserver leurs locaux occupés et donc ouverts à la discussion.

Les marchés de la SCPI : tensions générationnelles, ajustements de prix et stratégies d’adaptation

Le conflit des générations va se poursuivre.

D’un côté, certaines anciennes qui, 18 mois après le début de la crise, vont poursuivre ou entamer une baisse des prix loin hélas d’être terminée.

Les expertises au 30 juin ont montré une poursuite des dérapages, et l’impact des taux reste trop léger pour arrêter la glissade. L’inquiétude va gagner les associés de SCPI ayant jusqu’alors préféré résister et maintenir leur prix de souscription, mais avec une surcote qui ne sera bientôt plus tenable face à la valeur de reconstitution qui baisse.

La déception est grande pour les anciens associés de ces SCPI. On pense notamment à ceux qui ont dès le 1er janvier 2025 appris une baisse très significative des prix de part avec un positionnement inédit au prix minimum, en bas de fourchette réglementaire. Cela peut dissuader les sorties peut-être mais pour encourager les entrées, il conviendra de rétablir la confiance.

Je pense notamment aux assujettis à l'IFI qui risquent d'avoir du mal à comprendre comment ils peuvent être taxés sur une valeur en décembre 20% supérieure. Également aux souscripteurs en nue propriété temporaire  qui ne pouvaient imaginer sortir à un prix futur aussi décoté.

De l’autre côté, des jeunes SCPI, et même beaucoup de nouvelles venues, investissant dans de bonnes conditions avec un délai de jouissance élevé, des taux financiers rémunérant correctement leur liquidité, et une communication que l’on qualifiera d’ « offensive » avec un taux de rendement servi stratosphérique, mais servi seulement à un nombre très limité de parts, pas forcément représentatif des performances futures.

Entre ces deux comportements extrêmes, on trouve heureusement de nombreux supports plus sereins :

• Des SCPI anciennes s’étant dotées, par arbitrage ou collecte, de capitaux à investir leur permettant de participer à des achats relutifs pour leur patrimoine tout en améliorant ou maintenant leur distribution
• Des jeunes SCPI soucieuses de constituer très vite des réserves significatives pour maintenir dans le temps des rendements supérieurs à 6 % en phase avec leurs investissements actuels, et probablement en train de constituer des stocks de plus-values futures.

Assurance, liquidité et crédit : quoi de neuf en 2025 ?

Il faudra patienter sans doute pour retrouver des assureurs opportunistes guéris de leur indigestion immobilière et capables de référencer à nouveau des UC immobilières redevenus opportunes. Dommage pour les épargnants et leurs conseillers qui vont dès 2025 chercher à bénéficier des rendements réels reconstitués de l’immobilier d’entreprise.

Pour la liquidité, hélas, rien de nouveau ou presque, tant du niveau régulateur que sociétés de gestion, les petits porteurs restent bloqués par l’immobilisme des gros.

Saluons les deux / trois (seulement) sociétés de gestion ayant réussi à apurer leurs stocks de parts en attente de retrait en 2024.

Un coin de ciel bleu retrouvé peut-être en 2025 avec le retour de conditions de crédit attractives. Financer un rendement à 6 % par un crédit à 3 % redeviendrait un potentiel de création de valeur bienvenu.

SCPI européennes : opportunité de rebond et avantage fiscal

L’immobilier non déplaçable par nature reste vulnérable au cas où la recherche d’un budget plus équilibré passerait par la création de recettes fiscales nouvelles.

Mieux vaut rester prudent sur les anticipations en la matière.

Pour échapper à ce type d’imprévu et bénéficier de taux ayant davantage baissé qu’en France, 2025 devrait être à nouveau une bonne année pour les SCPI européennes.

Les marchés qui ont baissé plus tôt ont toutes raisons de rebondir plus vite.

Une bonne année pour les conseillers

Ce n’est pas un vœu, mais une prédiction. Dans un marché inefficient où toutes les SCPI ne se valent pas et ne sont pas aux mêmes phases du cycle, il y a une forte valeur ajoutée à apporter par la Sélection et le Suivi. Plus que jamais, allocation multi-SCPI et diversification entre les secteurs vont être à privilégier. La « financiarisation » de l’immobilier se traduit avant tout par l’application de principes bien connus en gestion de portefeuille, à transposer avec efficacité dans l’univers de la pierre papier.

Par Vincent Danis, Savinianne, achevé de rédiger le 17/12/2024, modifié le 02/01/2025.

Voir aussi : Le taux moyen de distribution des SCPI devrait augmenter cette année

Lire aussi : SCPI 2024, analyse des informations trimestrielles