SCPI de la semaine : Cœur de Régions de Sogenial Immobilier. Avec Thaïs Castang, L&A Finance

Depuis sa création, Cœur de Régions mise sur une connaissance fine du terrain et une approche granulaire pour sécuriser ses investissements. Cette stratégie locale, associée à un rendement constant et à un prix de part toujours sous sa valeur de reconstitution, renforce son positionnement face aux autres SCPI du marché.

Quelle est la stratégie de la SCPI Cœur de Régions ?

Thaïs Castang : L’ADN de Cœur de Régions, finalement, c’est sa proximité. Sa proximité avec les actifs qu’elle sélectionne, sa proximité avec les équipes sur place. Pour sélectionner de la meilleure manière, il faut connaître l’endroit où nous investissons, il faut être sur place, il faut suivre. Et donc, c’est vraiment leur ADN : se dire que nous sommes proches des actifs que nous sélectionnons et des équipes que nous choisissons, que ce soit aussi bien les locataires, les équipes à manager et autres. Ils ont tenu un engagement à leur création, de se dire qu’ils souhaitaient être une SCPI qui allait rapporter aux investisseurs un rendement de plus de 6 % par an. Et le rendement a été tenu, parce que Cœur de Régions existe depuis 2018, et il verse entre 6,20 et 6,40 depuis 2018. Les principaux mots-clés de cette SCPI, ce sont la diversification de ses actifs, puisqu’elle va choisir au cœur de chaque région des actifs pertinents, la proximité avec les locataires, la proximité avec l’ensemble des équipes de gestion sur place, et son rendement attractif par rapport à d’autres SCPI du marché.

Cœur de Régions a de la concurrence puisque sur 105 SCPI, selon le classement de France SCPI, elle arrive 24ᵉ. Comment va-t-elle se distinguer face à toutes les SCPI du marché ?

Comment la SCPI se distingue dans un marché très concurrentiel ?

TC : Sa valeur ajoutée, si vous voulez, c’est sa régularité et sa stabilité. C’est un roc, aussi bien sur la partie délivrance de rendement, de loyers, mais aussi en termes de revalorisation du prix de la part. Ils sont partis en 2018 avec un prix de part de 620 euros. Aujourd’hui, nous sommes à 664. Cela fait une rentabilité d’environ 7 % par an sur le prix de la part. Il y a aussi un sujet sur Cœur de Régions : 98 % de sa collecte provient des cabinets de gestion de patrimoine. C’est important, car ils ne se posent pas la question de savoir d’où provient l’argent lors de la collecte, puisque cela provient d’une stratégie clairement définie par un professionnel. L’investissement ne se fait pas de la même manière. Ce qu’il faut avoir en tête également, c’est que, de par cette collecte auprès des CGP, le ticket moyen d’investissement est de 45 000 euros. Ce qui leur permet d’avoir une stratégie granulaire, de ne pas investir en masse une somme importante, mais de sélectionner des actifs de niche au sein de régions, sans être spécifiques en termes de secteur d’activité. Et donc d’avoir une stratégie diversifiée et plus sécure pour l’investisseur.

En misant sur le dynamisme économique provincial, comment sont sélectionnés les actifs ?

TC : Les actifs sont sélectionnés sur la base d’indicateurs, de références. Comme pour beaucoup de SCPI, cela comprend la valeur de reconstitution, le taux d’occupation financier, le taux d’occupation physique, l’effet de levier. Cœur de Régions a un effet de levier de seulement 8 %. C’est un effet de levier faible par rapport à d’autres SCPI, ce qui leur permet d’investir ce qu’ils collectent, sans aller au-delà. Cela permet, en fin de compte, d’avoir une valeur de reconstitution supérieure au prix de la part. La valeur de la part de Cœur de Régions est inférieure à sa valeur de reconstitution, ce qui est un indicateur intéressant pour les investisseurs. Cela signifie que le prix de part est sous-valorisé par rapport au prix réel du marché, et donc qu’ils n’achètent pas un actif trop cher ou surcôté.

Pour illustrer cette sélection, pouvez-vous nous donner un exemple concret ?

TC : J’aime bien parler d’une acquisition dans la région de Caen. C’est un retail park, en réalité. Il comprend des cellules commerciales louées à des entreprises de renom, mais aussi des espaces de stationnement, 680 places de parking. Cela illustre bien la stratégie granulaire de Cœur de Régions. À cela, ils ont ajouté une touche ISR avec des bornes électriques, des éclairages LED, un espace de verdure.

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Souvenez-vous !

Christophe Roche, fondateur d’Octopus Patrimoine nous présentait également la SCPI Cœur de Régions de Sogenial Immobilier. Voir ou revoir sa vision de la SCPI dans le contexte de mars 2024.

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Pourquoi choisir de présenter la SCPI Coeur de Régions ? 
 
CR : Tout simplement parce que c'est une SCPI qui fonctionne extrêmement bien dans un contexte qui est plutôt dégradé en ce moment donc c'est une jeune SCPI qui a de belles performances déjà depuis 2 ou 3 ans.
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Fonctionnement et caractéristiques de la SCPI Coeur de Régions

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CR : En termes de capitalisation, c'est une petite SCPI qui représente à peu près 300 M€. Il y a 74 actifs donc ça reste de petits actifs donc une taille moyenne d'à peu près 5 M€ par actif avec une répartition province / Paris assez lourde sur la province puisqu'on a quasiment 80 % du parc immobilier détenu qui est sur des grandes métropoles provinciales. Le reste, 20 %, étant Paris, Île-de-France.‍

Dans quel secteur évolue cette SCPI ?

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CR : Principalement sur 3 secteurs d'activité, beaucoup de bureaux, un peu de commerce et puis également du tertiaire, donc vraiment orienté sur différentes activités assez diversifiées.
 
On sait que les petits véhicules sont parfois ceux qui fonctionnent le mieux, les petits véhicules récents comme cette SCPI, est-ce que c'est une réalité ?
 
CR : Il y a deux choses, Sogenial a une expertise de près de 40 ans sur la gestion immobilière, mais pour autant c'est vrai que le véhicule Coeur de Régions a été créé en 2018 et a réellement connu un essor depuis 2022 donc c'est un petit véhicule qui est assez récent et c'est un véhicule qui est assez agile, ils peuvent faire leur marché de façon très opportuniste et c'est ce qui leur permet aujourd'hui de faire la différence sur le marché. Donc effectivement les petites SCPI et les SCPI récentes se comportent mieux aujourd'hui dans le marché que les grosses.
 
Parlons des performances pour conclure
 
CR : Cette année, le taux de distribution a été de 6,2 %, ce qui les met dans le top 10 des SCPI sur le marché ce qui est plutôt pas mal et c'était déjà le cas sur 2022. On espère que le trend sera le même pour les années à venir. Plutôt une bonne SCPI, en tout cas à suivre.