CORUM USA : le rêve américain ? Avec Philippe Cervesi et Baptiste Bruneau, CORUM L'Épargne

CORUM L'Épargne lance sa SCPI américaine, CORUM USA, une occasion idéale pour explorer l'immobilier commercial aux États-Unis. Quelles sont les opportunités actuelles ? Que peut-on attendre de cette SCPI CORUM USA ? Comment gérer le risque de change ? Réponses avec Philippe Cervesi, Président de CORUM AM, et Baptiste Bruneau, Directeur Général de CORUM L'Épargne.

Pourquoi s'intéresser aux États-Unis aujourd'hui ?

Philippe Cervesi : En fait, c'est le contexte géopolitique qui nous a d'abord amenés à regarder puisque c'est vrai que les États-Unis sont plutôt renforcés par la situation actuelle. Nous voyons que la guerre en Ukraine, nous attendions qu'elle réunisse un peu l'Europe. Et finalement, nous voyons que l'Europe s'est surtout tournée vers les États-Unis, ce qui nous a fait penser qu'effectivement, le dollar allait peut-être rester haut pendant un moment et que cela valait le coup de regarder le marché immobilier.

Comment se porte le marché immobilier américain ?

PC : Effectivement, c'est le plus grand marché mondial. C'est 50 États, donc 50 marchés différents. Mais c'est un marché, et c'est pour cela que cela nous intéresse, qui est en difficulté. C'est un marché qui est en bas de cycle aujourd'hui. Nous pouvons donner quelques chiffres pour l'illustrer. Dans les bonnes années, le marché américain, c'est 450 Mds € de transactions en immobilier commercial. À titre de comparaison, l'Europe, les meilleures années, c'était entre 200 et 250. L'an dernier, les États-Unis, cela a été 230 Mds de transactions, donc cela a été plus que divisé par deux, ce qui laisse sous-entendre qu'il y a finalement peu de concurrence et donc des opportunités.

C'est la chasse aux bonnes affaires ?

Baptiste Bruneau : Il y a des décotes assez importantes dans les études dont nous avons pris connaissance. Nous avons des baisses entre 20 et 50 % en fonction du commerce ou du bureau, par exemple.

Quelles sont les villes les plus intéressantes ?

PC : Il y a des très grandes villes, parmi les plus connues aux États-Unis, qui sont vraiment en souffrance. Nous pensons notamment à la Californie, des villes comme San Francisco, une ville comme New York. Il y a pas mal de vacances sur le bureau. Toutes les villes du Sud, ce que nous appelons la Sunbelt qui va d'Austin en passant par la Floride et la Caroline du Sud, aujourd'hui ont des fondamentaux économiques qui sont très très bons. Mais certains secteurs, et notamment le bureau, souffrent quand même beaucoup.

Où est-ce que vous avez commencé à acheter pour cette SCPI CORUM USA ?

PC : La première acquisition a été faite la semaine dernière en plein Manhattan, à New York, sur une avenue assez connue, Broadway. Avec un commerce, une pharmacie, CVS, qui a signé un bail de 15 ans ferme. Nous sommes à l'angle avec la 103ème rue, donc nous sommes plutôt en haut, ce que nous appelons Midtown. Le locataire a signé un bail de 15 ans ferme et un rendement proche de 7 %, donc vraiment intéressant pour lancer CORUM USA.

La grande inconnue, c'est le dollar. Comment est-ce que vous allez gérer cela ?

BB : Nous allons le gérer en lissant nos points d'entrée, c'est-à-dire que la collecte, nous l'espérons, va être régulière et donc nous allons rentrer à différents moments quand nous allons changer nos euros contre des dollars. Ça, c'est la première façon. Nous allons également piloter la collecte. Si nous considérons qu'il y a une surchauffe sur l'immobilier ou sur le dollar ou les deux, nous serons capables de limiter cette collecte. Et puis le dernier recours, c'est que nous nous laissons la capacité d'investir jusqu'à 10 % maximum en zone euro. Donc si jamais nous avons de la collecte qui est non investie, nous pourrons utiliser ces 10 %.

Quels objectifs vous êtes-vous fixés en termes de rendement pour CORUM USA ?

BB : L'objectif de rendement, c'est 4,5 % qui peut paraître prudent compte tenu de ce que nous pouvons lire et entendre depuis quelques mois sur les performances des SCPI. Il faut avoir en tête qu'il y a un vrai risque qui est celui du dollar, que nos clients vont s'engager sur 10 ans ou plus. Nous savons que les fluctuations peuvent avoir un impact assez important. La part pourra fluctuer, c'est ce que nous affichons, c'est ce que nous disons. C'est possible et c'est assumé, tout à fait. Donc c'est pour ça que nous avons un objectif qui peut paraître conservateur, mais nous ne nous interdisons pas de faire mieux comme nous avons pu le faire sur CORUM Eurion par exemple ces dernières années.

La fiscalité en quelques mots ?

BB : La fiscalité, ce sera la flat tax, donc nous allons payer l'impôt pour le compte de l'épargnant, il aura simplement à vérifier, mais ce sera 30 %.

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