Quelles opportunités sur l’immobilier aux USA ? Philippe Cervesi (CORUM AM) Alexandre Graczyk, (Ekko) et Guillaume Eyssette (Gefinéo)

Y a-t-il un alignement des planètes dans l'immobilier commercial aux États-Unis ? En quoi CORUM USA, la nouvelle SCPI de CORUM, est-elle taillée pour en tirer profit ? Où en est la constitution du patrimoine de la SCPI ? Réponse avec Philippe Cervesi, Président de CORUM AM, Alexandre Graczyk, Directeur associé du cabinet Ekko et Guillaume Eyssette, Directeur associé de Gefinéo.

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Une crise immobilière américaine qui crée des opportunités d’achat

Alexandre Graczyk : On va parler de CORUM USA. Quel est votre regard aujourd'hui sur l'immobilier professionnel US, que vous avez eu le temps d'analyser, et qu'est-ce qui vous fait dire qu'aujourd'hui il y a un alignement de planètes sur ce marché ?

Philippe Cervesi : Il y a une crise immobilière aux États-Unis qui est importante depuis maintenant 2 ans. Si on fait juste une analogie avec l'immobilier européen, qui ne se portait pas bien non plus ces dernières années, le premier élément, c'est les taux d'intérêt. Aujourd'hui, aux États-Unis, si on veut s'endetter, c'est autour de 6,5 %. Par définition, quand la dette coûte 6,5 %, les immeubles vont coûter plus de 7 %. Et à partir de là, vous avez des coûts à réaliser.
Alors évidemment, ce n'est pas toujours mathématique et vous avez plein de vendeurs qui refuseront de vous vendre leurs immeubles à 7 %, mais vous allez trouver des accidents de marché avec des vendeurs qui ont besoin de vendre. La première acquisition qu'on a faite à New York, par exemple, en est un très très bon exemple. Je pense que la valeur de cet immeuble, ce n'est pas du tout le prix qu'on a payé. Peu ou prou, 7 % justement, en plein Manhattan. Et voilà, à nous d'en profiter. Mais c'est sûr que c'est un moment vraiment intéressant, comme il n'y en a pas eu aux États-Unis probablement depuis la crise des subprimes.

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Une première acquisition emblématique à Manhattan

Guillaume Eyssette : Vous en êtes où de la constitution de ce patrimoine CORUM USA ? Combien d'actifs aujourd'hui ? Et puis surtout, qu'est-ce que vous avez dans le pipeline ?

PC : Trois immeubles aujourd'hui, donc cette première acquisition à New York qui avait été réalisée au mois de novembre, fin d'année 2023. C'était exactement une pharmacie, parapharmacie, un CVS sur Broadway et depuis, on a racheté deux immeubles, deux établissements de santé, l'un à Fresno en Californie et l'autre à Kyle, tout près d'Austin au Texas.

Une diversification géographique et sectorielle progressive

Aujourd'hui, on est exposés à 3 États. On est à New York, au Texas et en Californie, donc parmi trois des plus grands États. On a de la santé et du commerce. Et aujourd'hui, on regarde d'autres sous-jacents, comme par exemple du bureau. On regarde à nouveau du commerce et peut-être de nouveaux États. En tout cas, on étudie plusieurs possibilités. Les deux dernières acquisitions qu'on a faites, ça représente quand même quasiment 40 M$, donc ce sont quand même des volumes importants, mais on continue à se positionner. J'y vais d'ailleurs personnellement dans quelques semaines pour continuer à prospecter et pour commencer à regarder, pour ouvrir nos bureaux locaux.

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Une gestion du risque de change pilotée en interne

GE : D'accord, pour l'immobilier, vous y allez dans quelques semaines. Vous constaterez sûrement que le dollar a pas mal baissé depuis le début de l'année. Comment vous gérez la volatilité de la devise et le risque de change, finalement ?

PC : La devise, c'est quelque chose qu'on a l'habitude de gérer depuis 2017 et le lancement de CORUM. On l'a beaucoup gérée, que ce soit sur la livre sterling au Royaume-Uni, la couronne norvégienne, le dollar canadien. On a l'habitude de gérer des devises, on a vraiment des équipes dédiées à ça. Très concrètement, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est vrai qu'on a des analyses tous les matins de nos équipes recherche et on choisit de convertir, de ne pas convertir. Est-ce que c'est le bon moment ? Est-ce que c'est le mauvais moment ?
De façon très pragmatique, et là je parle uniquement de la politique sur la devise, ce qu'a fait Donald Trump depuis maintenant quelques semaines, c'est plutôt favorable pour nous, parce qu'on est en phase de constitution d'un patrimoine, d'un portefeuille aux États-Unis, et il fait plutôt baisser le dollar. Donc forcément, si c'est un moment où vous, vous allez investir dans le pays... Voilà, vous arrivez avec vos euros... Exactement, c'est plutôt une bonne chose. Donc on va voir combien de temps ça dure, jusqu'où le dollar va baisser. Il a l'air de se stabiliser autour de 1.12, 1.13, ce qui reste historiquement plutôt haut pour le dollar. Il faut le garder en tête parce qu'il a parfois été beaucoup plus bas. Certains pensaient après l'élection de Donald Trump qu'on reviendrait à la parité, voire en dessous. Donc on voit que c'est volatile. À nous d'essayer d'en tirer profit au maximum. Je pense qu'on a largement les compétences et l'expérience depuis le lancement de CORUM pour le faire. Pour l'instant, ça nous est plutôt favorable.

Une arrivée stratégique sur un marché en crise

Alexandre Graczyk : Vous parliez d'alignement de planètes, mais comment vous abordez la concurrence américaine dans un pays où vous êtes un petit Frenchie ? Un petit Frenchie qui pèse 8 Mds quand même. Je disais petit Frenchie, mais surtout, quels sont vos atouts dans ce nouvel écosystème ?

PC : Déjà, alignement de planètes, ce n'est pas qu'un alignement de planètes, parce qu'on a fait deux ans qu'on travaille sur cette SCPI, on a voulu rentrer au bon moment, on a attendu le moment où on pensait que c'était le plus opportun, même si ensuite, effectivement, on n'avait pas prévu tout le début de politique de mandat de Donald Trump, et effectivement, comme je le disais, ça nous a été plutôt favorable. Mais sur la crise immobilière, on l'attendait, et c'est un point très important, parce que justement, si on avait été le petit Frenchie qui arrive en 2021, quand l'économie américaine est au top, on n'aurait pas du tout été reçu de la même façon. Actuellement, c'est un marché assez sinistré, et donc, toutes les sources de capitaux sont les bienvenues. Donc, on est plutôt bien accueillis, on reçoit énormément de dossiers et à nous de faire le tri et de nous faire notre place.

Un positionnement renforcé par le premier deal à New York

Le premier deal qu'on fait à New York, typiquement, c'est un moyen de communication extraordinaire, y compris aux États-Unis. Parce que vous arrivez sur un marché et même les Américains sont les premiers à venir vous voir en disant que vous avez fait un super deal. Et donc, forcément, eux commencent à vous envoyer des dossiers et ça avance comme ça. Comme on l'a fait dans les 18 autres pays dans lesquels on est présent, on va commencer à se faire ce qu'on appelle justement un track record, comme ça, en communiquant sur ce qu'on fait, en expliquant pourquoi on le fait.

L’effet Trump sur l’immobilier : incertitudes et fenêtre d’opportunité à court terme

GE : Vous parliez de Trump, quel impact des politiques du nouveau président américain sur les prix de l'immobilier ?

PC : Pour l'instant, je dirais que les prix de l'immobilier ne bougent pas, voire continuent même à baisser un petit peu parce qu'il y a de l'incertitude. Les étrangers ne veulent plus trop rentrer aux États-Unis et même certains locaux font attention. Donc pour l'instant, c'est plutôt positif. Après, on sait qu'à plus long terme, lui, il a la volonté de faire baisser les taux de la Fed. Il y a peut-être une petite guerre entre lui et le président de la Fed actuellement. Pour l'instant, ces taux ne bougent pas. Tant que ces taux ne bougent pas et restent hauts, les taux de l'immobilier resteront élevés, donc les prix resteront bas. Donc on pense qu'on a une fenêtre qui est quand même encore assez longue aux États-Unis.