SCPI de la semaine : CORUM USA, CORUM L’Épargne avec Yann Defloraine, MODO Patrimoine

Yann Defloraine, Directeur Associé chez MODO Patrimoine nous présente la SCPI CORUM USA. Cette SCPI lancée fin 2024 est la première SCPI française investie aux États-Unis. Quelles sont les opportunités sur le marché immobilier américain ? Quelle est l’expertise de CORUM sur ce marché ?

Pourquoi avez-vous choisi de nous parler de CORUM USA ?

Yann Defloraine : J'ai décidé de parler de CORUM USA, une SCPI très récente, lancée en décembre 2024, qui est la quatrième SCPI du groupe CORUM, après le succès des trois premières : CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion. Bref rappel du groupe CORUM, un des acteurs majeurs de la gestion d'actifs immobiliers, et un des pionniers de l'investissement à l'international. Ils sont implantés dans 18 pays, avec plus de 7 milliards d'actifs immobiliers gérés et un rendement minimal de 5,5 % pour chacune de leurs SCPI, ce qui est plutôt rassurant pour les investisseurs.

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Quel est le positionnement de CORUM USA ?

YD : CORUM USA va se distinguer par trois caractéristiques principales. C'est la première SCPI française à s'implanter sur le marché américain, le plus dynamique et le plus vaste au monde. Ensuite, son positionnement est 100 % international. Cela va constituer une optimisation de la fiscalité sur les loyers, augmentant ainsi intrinsèquement le rendement net. Enfin, atout majeur : son ultra-diversification d'un point de vue thématique. Dans son patrimoine, CORUM USA comprend des bureaux, des commerces, des entrepôts, de la logistique, de l'éducation, de la santé et même des parkings. C'est donc plutôt diversifié. Le dollar monte, CORUM USA a pris la vague dans le bon sens, et le timing a été idéal.

Comment se porte l'immobilier commercial aux États-Unis ?

YD : Il faut revenir un peu en arrière. Il est vrai que l'immobilier aux États-Unis, ces quatre à cinq dernières années, a pas mal souffert, voire plus que le marché européen. Il y a plusieurs marchés en plus. C'est très vaste, mais cela a plus souffert que le marché européen en raison du Covid et de l'augmentation brutale des taux d'intérêt, ce qui a fait fuir de nombreux investisseurs. On parle de San Francisco, de New York, de grandes villes comme celles-ci. Les taux de vacance ont augmenté, et les investisseurs sont partis. Pour autant, le marché immobilier américain, et même l'économie américaine d'un point de vue global, est ultra-résiliente. En termes de timing, je pense que CORUM ne pouvait pas mieux faire qu'en arrivant maintenant, car il y a eu un énorme rééquilibrage entre l'offre et la demande. Les investisseurs ne sont toujours pas revenus sur le marché américain, ce qui va permettre à CORUM de négocier de belles décotes à l'achat, et donc de maximiser le rendement pour la suite.

Quelles sont les premières acquisitions ?

YD : Ils viennent de réaliser leur première acquisition : une pharmacie appartenant au groupe CVS, le plus grand groupe pharmaceutique des États-Unis. Ce sont des drugstores, en fait : il n’y a pas que des médicaments, on peut acheter toutes sortes de produits. Personne ne les connaissait, et ils sont arrivés en force en acquérant un local de plus de 1 000 m² en plein cœur de Manhattan. Au moment de la signature, un bail ferme de 15 ans a été conclu, avec un rendement à l'achat de 7 %, ce qui est plutôt prometteur. Et pour la suite, ils ont des projections d'acquisition. Mais cette fois-ci, cela devrait plutôt se faire en dehors de New York au cours de l'année 2025.

En termes de rendement, que peut-on attendre de CORUM USA ?

YD : L'objectif de rendement pour CORUM USA est fixé à 4,5 %. Bien entendu, rendement non garanti. Ce chiffre peut même sembler plutôt conservateur, sachant que les trois autres SCPI du groupe affichent en moyenne un rendement avoisinant les 6 %. C'est leur première acquisition, ils viennent d'arriver sur le marché américain. Ils préfèrent démarrer avec cette vision prudente, en espérant de bonnes surprises pour la suite.

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