Debrief Club Patrimoine : webinaire CORUM USA, première SCPI du marché investie aux États-Unis

Club Patrimoine a suivi le webinaire organisé par CORUM l’Épargne à l’occasion du lancement de sa nouvelle SCPI américaine CORUM USA, première du genre sur le marché français. Une présentation animée par Baptiste Bruneau, Directeur Général de CORUM L'Épargne, avec Frédéric Puzin, Fondateur, et Philippe Cervesi, Président de CORUM Asset Management.

Pourquoi investir aux États-Unis ?

Première question à laquelle les intervenants ont répondu : pourquoi s’intéresser aux États-Unis aujourd'hui ? Pour les équipes de Corum l’Épargne, le déclencheur a été la guerre en Ukraine. Face à une Europe divisée et dépendante énergétiquement de la Russie, l’Amérique est apparue comme un territoire solide et prospère : croissance dynamique, autosuffisance énergétique, toute puissance des géants de la tech… Dans ces conditions, investir sur le marché américain de l’immobilier professionnel devenait évident, car quand une économie est en forme, ses entreprises le sont aussi et paient leurs loyers.

Autre argument mis en avant : ce marché immobilier présente actuellement une fenêtre d’opportunité comme il y en a peu. Il est en bas de cycle, avec un volume de transactions divisé par deux par rapport au pic de 2021, et qui dit moins d’opérations dit prix plus bas et moins de concurrence. De plus, avec des taux plus élevés qu’en Europe, cette période pourrait durer plus longtemps et les prix remonter plus lentement.

Les avantages du marché immobilier américain

Outre ce timing idéal, le marché de l’immobilier américain présente de nombreux avantages par rapport à celui de l’Union européenne : il est très profond, les données y sont plus transparentes, et la législation y est plus favorable aux propriétaires. À titre d’exemple, les locataires américains sont responsables des travaux engagés, alors qu’en France, ce sont les propriétaires.

C’est dans ce contexte que Corum USA a réalisé sa première acquisition au cœur de New York sur Broadway. Une surface de plus de 1 000 mètres carrés au pied d’un immeuble récent, avec comme locataire CVS, l’enseigne de pharmacies leader aux Etats-Unis, engagé dans un bail de 15 ans. Payé 17 millions de dollars, un prix jugé inconcevable il y a encore 3 ans, le bien vaudrait déjà 21 millions selon les dernières valeurs d'expertise.

L’inconnue du dollar, quel impact sur CORUM USA ?

Reste l’inconnue du dollar, un risque que le gérant assume. À son niveau actuel d’1,05 dollar pour un euro, le billet vert “reflète assez bien” la valeur de l’économie américaine, estiment les gérants de CORUM USA. Face aux variations du dollar, la valeur de part de la SCPI, fixée à 200 euros, est d’ailleurs appelée à fluctuer à la hausse comme à la baisse, le prix à payer pour un investissement hors zone euro, selon eux. EN raison de cette exposition au dollar, CORUM USA annonce un objectif de rendement volontairement "conservateur" de 4,5 % annuels, bien que CORUM ne s'interdise pas de faire mieux !

Parmi les autres points abordés lors de ce webinaire, la fiscalité de la SCPI, elle sera soumise à une retenue à la source de 30% aux États-Unis qui fera l'objet d'un crédit d’impôts remboursé l'année suivante (des formalités qui seront automatiques, explique CORUM), ainsi qu'à la flat tax de 30% en France. Le produit pourra être souscrit aussi bien par des particuliers que par des entreprises, tant qu’ils sont résidents fiscaux en France, les souscripteurs ne deviendront pas pour autant des “US persons”. Au final, Corum USA est présentée comme une solution de diversification et de protection face au “risque européen”, elle peut représenter 5, 10 voire 15 % d’une allocation. Corum ayant pour ambition d’être un “investisseur actif” aux États-Unis, une équipe locale va être mise en place en 2025, pour gérer directement ses immeubles, comme il le fait avec ses autres SCPI.

Par Vincent Touraine

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