Sortir du marché français : une opportunité pour les SCPI ? Jean-Marie Souclier (Sogenial Immobilier) et Matthieu Navarre (PAREF Gestion)

À l’occasion du MidSommar 2025, organisé par la CNCGP, nous avons interrogé Jean-Marie Souclier, président de Sogenial Immobilier, et Matthieu Navarre, directeur commercial de PAREF Gestion, sur le marché des SCPI européennes. Dans quelle mesure l’Europe peut-elle devenir un nouveau moteur de la reprise du marché de l’immobilier tertiaire ? La diversification du patrimoine immobilier en Europe est-elle aujourd’hui indispensable ?

Une réglementation et une fiscalité françaises moins favorables

Matthieu Navarre : Sortir du marché français est un bien grand mot. Nous sommes actifs sur le marché français tous deux. En revanche, on peut se dire que lorsqu'on investit sur le marché français, on est confronté à des choses relativement communes : une réglementation plutôt en faveur du locataire, des baux commerciaux assez peu flexibles, une fiscalité assez dense et un marché qui est parfois relativement saturé. Finalement, qu'est-ce qu'on fait quand on va investir en Europe en tant que gérant immobilier ? Au-delà des aspects de diversification évidents, on va chercher deux choses. D'abord, on va chercher à se dérisquer : des risques macroéconomiques, de l'inflation, des risques portant sur la régulation des loyers, des risques politiques. Et puis, on va diversifier des portefeuilles au maximum et on va essayer d'aller capter des cycles qui sont parfois à des moments, à des évolutions différentes, et donc à des prix métriques qui sont pas à leur niveau maximum, et donc des rendements qui sont parfois supérieurs sur ces marchés européens.

L’Europe, un levier de performance pour les SCPI

Jean-Marie Souclier : Clairement, oui. On a une spécificité en France, qui est d'avoir la SCPI. La SCPI, c’est des investissements sur des montants entre 5 et 25, 50 millions d'euros. Des sujets qu'on va moins trouver à l'étranger en termes de concurrence. Donc, finalement, quand on va à l'étranger, mon concurrent, ça va être Matthieu, ça va être mes autres concurrents de SCPI dans ces pays-là. Mais on n'a pas toute la concurrence locale qu'on trouve en France. Donc, comme on est moins nombreux à l'investissement, on arrive à capter plus de performance. Et c'est un moteur dans les SCPI qui est très intéressant, d'aller chercher plus de performance, donc plus de distribution. Et puis, Matthieu le disait, on a quand même une fiscalité qui est un peu compliquée en France, et c'est un euphémisme, et les autres pays ont moins de sujets là-dessus. Donc, ça nous permet aussi de distribuer des performances moins fiscalisées pour nos porteurs de parts, donc un rendement final plus intéressant. Aujourd'hui, ceux qui investissent sur des SCPI peuvent payer beaucoup d'impôts. Et rien que le fait de se dire qu'ils en paient un peu moins, c'est un levier qui les intéresse psychologiquement, tout simplement.

L’exemple de l’Allemagne selon PAREF Gestion

MN : Oui, on gère quasiment un milliard aujourd'hui sur le sol allemand. Un élément complémentaire à cet échange, c'est que chez PAREF Gestion, on considère qu'on ne peut pas adresser un marché sans être sur place et sans, finalement, avoir une présence en local. C'est le cas en Allemagne, sur lequel nous sommes présents, avec des bureaux à Francfort. Effectivement, on a nourri une expertise depuis dix ans maintenant en Allemagne. Donc, c’est un milliard, globalement, on est en cours.

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Un marché profond et résilient, axé sur le commerce essentiel

D'abord, pourquoi l'Allemagne ? Première puissance économique européenne, second marché européen après le Royaume-Uni, donc on retrouve cette notion de profondeur de marché que l'on affectionne. Une forme de résilience qui n'est plus véritablement à démontrer, dans des périodes de grandes tensions financières, de marchés, de politiques, et on le voit depuis 2020, la réaction des marchés allemands, et d'ailleurs sur beaucoup de classes d'actifs, est relativement forte, et sur l'immobilier, une très bonne réaction également. Et puis, nous adressons particulièrement une sous-classe d'actifs, qui est le commerce, et notamment le commerce essentiel. Tout ce qui est alimentaire, tout ce qui est drugstore, tout ce qui est bricolage, et qui fonctionne très bien.

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Une fiscalité allemande favorable aux porteurs de parts

J'ajouterais également un point qui est très important, c’est de l’Allemagne. J’aimerais souligner, lorsqu'on est gérant d’actifs immobiliers, on souhaite en tout cas optimiser au maximum l’impôt au niveau du fonds, et puis, a fortiori, pour le porteur de parts. Et donc plus, finalement, le fonds paie d’impôts, moins on est satisfait. Et l’Allemagne a cette particularité d’avoir un impôt sur les sociétés relativement faible. Si on ajoute à ça le fait qu'on peut amortir...

C'est quoi le taux ?

MN : On est à 15,8 globalement. Et puis vous pouvez amortir vos actifs, vous pouvez déduire. Donc, finalement, à la fin, un fonds peu fiscalisé qui bénéficie largement au porteur de parts.

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L’approche européenne de Sogenial

JMS : On a choisi plusieurs pays européens. On a commencé avec la Belgique. On s'est développés après sur le Portugal, l'Espagne et puis très récemment sur l'Allemagne. En allant chercher deux sujets. On allait chercher la proximité de la Belgique au début, puisque avant de pouvoir s'implanter, c'est bien d'être pas très loin pour être réactif et pouvoir y aller. Après, on a été chercher plutôt la performance, des cycles haussiers et des regains économiques en péninsule Ibérique avec l'Espagne et le Portugal, avec des sujets très intéressants là-bas.

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Une exposition multi-sectorielle, commerce en tête

Le commerce marche très très bien, le bureau marche bien, on fait de l'activité. On est plus variés, on est vraiment sur des schémas diversifiés : commerce, bureau, activité. En voyant quand même que la dynamique commerce est un produit qui fonctionne très bien dans tous les pays, quels qu'ils soient. Et puis, un peu plus récemment, on s'est intéressés à l'Allemagne pour les mêmes raisons qu'a exposées Matthieu, finalement la résilience de ce pays, la puissance économique, la profondeur du marché.

Une gestion de proximité comme condition de réussite

Donc, un marché qui nous paraît nous être relativement incontournable aujourd'hui. Et on a le même ADN que va avoir PAREF Gestion, c'est-à-dire être présent dans les pays, avoir des équipes de gestion, avoir des équipes d'investissement pour être au plus près du marché, pour vraiment avoir une connaissance fine. Et puis c'est de l'immobilier, c'est une gestion de terrain de tous les jours. Je pense que dans quelques maisons, on l'a un peu oublié. C'est un sujet qu'il ne faut surtout pas oublier. Il faut être proche des locataires, il faut aller les voir, il faut les comprendre, il faut connaître la réglementation, il faut connaître toute cette petite... on dirait fine-tuning, toutes ces petites choses. Et si on n'est pas présent localement, si on n'a pas des équipes sur place, c'est impossible de le faire, il ne faut pas rêver.

Investir en Europe : un pari ou une nécessité ?

Une réponse stratégique à des freins structurels français

MN : C'est un besoin relativement stratégique, mais qui répond à quelque chose qu'on a assez bien décrit, j'espère. Quel est le frein, finalement, des investisseurs étrangers lorsqu'ils investissent en France ? La réglementation et la fiscalité. Donc, pour s'accorder en tant qu'investisseur français un peu de souplesse sur ces deux aspects, au-delà des aspects de développement, au-delà des aspects de performance, nous allons acquérir ailleurs, et c'est ce qu'on a essayé de décrire.

Une logique de bon sens et de complémentarité

JMS : Je ferais la même réponse de Normand que Matthieu, qui va être de dire que ce n'est ni l'un ni l'autre, c'est du bon sens, en fait. C'est vraiment, en effet, de la complémentarité. On avait Cœur de Région, qui était une SCPI très orientée France, totalement orientée française. Pour la décliner à l'Europe, il fallait créer une nouvelle SCPI. Ce qu'on a fait, c'est aller chercher ces relais de croissance, aller chercher une autre exposition économique. Ce qu'a dit Matthieu, ce n'est pas que les autres cycles, c'est aussi de se dire qu'on n'a pas les mêmes contreparties, ne pas aller chercher les mêmes locataires qu'en France, aller chercher d'autres cycles économiques, d'autres contreparties, d'autres dynamiques économiques. Et je pense que c'est dans ce sens-là que c'est vraiment du bon sens en termes de gestion de fonds.

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