Comment sont calculées les performances d’une SCPI ?
Le taux de distribution : un indicateur annuel de rendement
Le taux de distribution est l’indicateur le plus utilisé pour évaluer la performance d’une SCPI sur une année. Il correspond au rapport entre le dividende brut versé au cours de l’année N et le prix de souscription moyen de la part au 1er janvier de la même année. Il permet donc d’estimer le rendement courant du placement pour l’investisseur, indépendamment de l’évolution du prix de la part. Ce taux est exprimé brut de fiscalité, et net de frais de gestion.
Exemple : si une SCPI a distribué 10 € de revenu par part pour une valeur moyenne de 200 €, son taux de distribution est de 5 %.
Le TRI : une mesure globale sur plusieurs années
Le Taux de Rendement Interne (TRI) mesure la performance globale de l’investissement sur une période longue (5, 10, 15 ans), en tenant compte des revenus perçus et de la revalorisation ou baisse du prix de la part. Il reflète donc la rentabilité réelle d’un investissement dans la durée, intégrant les éventuelles plus-values ou moins-values à la revente.
Le TRI est un outil particulièrement utile pour comparer les SCPI entre elles, notamment lorsque les stratégies diffèrent (croissance du capital vs distribution).
La variation du prix de la part : un complément d’analyse
L’évolution du prix de la part est un indicateur secondaire mais important. Une SCPI peut revaloriser sa part (cas des SCPI à capital variable), ou subir une décote sur le marché secondaire (cas des SCPI à capital fixe). Cette évolution impacte directement le patrimoine de l’investisseur et vient s’ajouter ou se soustraire au rendement distribué. Elle est à suivre dans la durée, car elle reflète aussi la qualité du patrimoine immobilier de la SCPI.
Une performance à analyser sur l’ensemble de ces critères
Pour apprécier la performance d’une SCPI, il est essentiel de croiser ces trois indicateurs : le taux de distribution pour le rendement immédiat, le TRI pour la rentabilité long terme, et la variation du prix de part pour la valorisation du capital. Ces données sont disponibles dans les rapports annuels de chaque SCPI, et synthétisées sur des plateformes d’analyse comme Quantalys, Pierrepapier.fr ou via les sociétés de gestion elles-mêmes.
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