Le régime du micro foncier, un choix avisé ? (Caroline Benhamou, CBV Avocats)

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous louez et vous vous interrogez sur l’opportunité de bénéficier du régime dit micro foncier ? Pour vous aider à choisir éventuellement entre le régime réel et le régime micro quelques clarifications s’imposent…

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Si vous louez nu votre bien...

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Un choix fiscal peut se présenter… Le régime micro foncier (article 32 du code général des impôts) n’est applicable que dans l’hypothèse où les revenus générés par la location immobilière n’excèdent pas 15.000 euros. Cette limite de 15 000 euros est appréciée annuellement, et ce même lorsque la location ne couvre pas la totalité de l'année civile, en tenant compte des revenus de l'ensemble de votre foyer fiscal. Seront pris en compte l’ensemble des loyers perçus si vous êtes propriétaire de plusieurs biens mis à la location, ainsi que la somme des revenus fonciers correspondant à vos droits dans les bénéfices comptables des sociétés de personnes ou des fonds de placement immobilier dont vous êtes membre.

A noter. Le régime micro foncier n’est pas applicable (BOI-RFPI-DECLA-10 §70) si l'un des membres de votre foyer fiscal ou vous-même êtes notamment propriétaire de monuments historiques donnés en location, en cas d’application des dispositifs d’amortissement « Robien », « Besson » ou « Périssol » ou en cas de bénéfice des déductions « Cosse » ou « Borloo ancien ». Par ailleurs, si vous êtes détenteur de parts de SCI, SCPI ou FPI, vous devrez être propriétaire d'un immeuble donné en location nue.

La perte de ce régime micro foncier… rend applicable de plein droit le régime réel d’imposition. Le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu sera alors égal à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et des charges acquittés. Un déficit foncier pourra éventuellement être constaté, l’existence d’un résultat négatif n’étant pas envisageable dans le cadre du micro foncier.

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Ce régime fiscal pourra s’avérer avantageux

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Un choix conditionné par les charges acquittées… Le revenu net imposable correspondra à 70% du revenu foncier déclaré. En d’autres termes, vous ne pourrez bénéficier que d’un abattement de 30 % représentatif de l'ensemble des charges de la propriété. Dès lors, si les frais et charges engagés excèdent 30% du montant des loyers perçus, l’option pour le régime réel se révèlera judicieuse. Les charges à considérer s'entendent de celles qui ont été effectivement acquittées au cours de l'année de l'imposition, quelle que soit la date à laquelle la dette correspondante a pris naissance ou est venue à échéance, ou la date à laquelle ont été exécutés les travaux auxquels elles se rapportent. Seront notamment prises en compte (article 31 du code général des impôts) les dépenses de réparation ou d'entretien, d'amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion de l’agence immobilière en charge de la location du bien ou les frais de rémunération de votre concierge, les primes d'assurance et ce, quel que soit le risque couvert, la taxe foncière exclusion faite de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ou encore les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de ce bien immobilier.

Une option lourde de conséquences… Vous pouvez renoncer au régime micro foncier. Toutefois, gardez à l’esprit que cette option pour le régime réel est globale et s'applique pour une période de trois ans durant laquelle elle est irrévocable. Ce choix ne sera soumis à aucun formalisme particulier. Il conviendra simplement de déposer un formulaire n°2044 lors de l’établissement de votre déclaration de revenus en lieu et place d’un simple report direct du montant de vos revenus bruts fonciers sur la déclaration d'ensemble des revenus n°2042.

 
Le régime micro foncier peut s’avérer plus avantageux dans l’hypothèse de faibles charges. A l’inverse, le régime réel est intéressant pour constater un déficit foncier ou à tout le moins en cas de dépenses imputables conséquentes. Une étude au cas par cas sera donc nécessaire !