"Private Equity immobilier, c’est le moment d’investir à contrecycle" Sophie Journel et Etienne Rouvière (Square Partners IM)

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Vincent TOURAINE : Bonjour à toutes et à tous. Le Private Equity immobilier, comment se comporte ce segment de marché en ce début 2024 dans le climat que l'on sait pour l'immobilier ? Quelles opportunités pouvons-nous entrevoir ? Comment en tirer parti ? Nous en parlons avec Sophie Journel et Étienne Rouvière. Bonjour à tous les deux.
 
Bonjour.
 
VT : Sophie, vous êtes Directrice Générale Cofondatrice de Square Partners et Étienne, vous en êtes le Président et Cofondateur. Sophie, pour ceux qui ne vous connaissent pas encore pouvez-vous rappeler qui est Square Partners ?
 
Sophie JOURNEL : C'est une société de gestion que nous avons fondée avec mes trois associés en 2023, avec Raphaël Chauvin, Thibault Kerboriou et Étienne Rouvière. Notre expertise sur le Private Equity immobilier s'articule autour de trois thèses d'investissement : La première, c'est la dette privée qui se destine à des investisseurs qui vont chercher de la performance et des revenus réguliers sur des durées assez courtes, entre 12 et 24 mois avec des TRI cibles entre 8 et 10 %. L'asset développement, c'est de la performance rattachée à un actif ciblé et une volonté de bénéficier de la plus-value en sortie donc nous allons augmenter les TRI entre un 12-14 % mais nous allons augmenter aussi la durée de l'investissement environ 24-48 mois et puis le capital développement, le petit dernier pour les investisseurs plutôt avertis qui vont chercher la croissance via un opérateur engagé et dans ce cas, nous sommes plus sur des durées de 5 ans plus long terme et nous allons chercher des multiples entre 2 et 5X. Aujourd'hui, nous sommes ravis d'accompagner les partenaires puisque nous sommes sur une activité B2B. Donc, nous travaillons avec les CGP, les Familly Offices, les banques, les assureurs et aussi les institutionnels et les corporate.
 
VT : Étienne, votre métier donc c'est le Private Equity immobilier. Quelle est l'ambiance sur ce marché en ce début 2024 ?
 
Etienne ROUVIERE : J'ai envie de dire dans la continuité de 2023, c'est un marché sous tension pour différentes raisons, notamment la dernière une hausse de taux spectaculaire sur 2023. Puis, nous avons des enjeux aussi climatiques avec des normes environnementales beaucoup plus fortes aujourd'hui. Après, il faut regarder aussi ce qui commence à aller bien. Le gouvernement prend le sujet à corps. Monsieur Attal a parlé d'un choc de l'offre pour soutenir la promotion immobilière. Donc, nous verrons ce que cela donne. Et puis surtout, nous pouvons espérer une baisse ou une stabilisation des taux sur 2024.
 
VT : De toute façon, les banques centrales vont commencer à baisser leurs taux. C'est une question de temps. Et ça va avoir un impact sur l'ensemble des taux. Etienne, quelles sont les opportunités en 2024 dans votre domaine ?
 
ER : Nous pourrions en citer trois. La première déjà pour les investisseurs, parce qu'elle permet quand même d'aller capter des primes de risque plus importantes sur un marché non coté et en même temps donner du sens en investissant directement dans l'économie réelle. Le deuxième c'est que pour notre activité, les opérateurs immobiliers sont obligés d'aller chercher des relais de financement complémentaires ou alternatifs pour accompagner leur croissance et répondre aux défis sociaux et environnementaux pour ces prochaines années. Le troisième, nous, chez SPIM, nous aimons investir à contre-cycle. C'est un exercice qui n'est pas simple, surtout dans des environnements de tension forte, parce que nous sommes persuadés que c'est dans les moments de tension que nous avons les plus belles opportunités, avec des niveaux d'entrée de valorisation décotés et qui vont nous permettre d'aller chercher de la performance future en sortie de crise.
 
VT : SPIM pour Square Partners IM. Sophie, comment accompagnez-vous vos clients dans ce contexte ?
 
SJ : Nous avons plusieurs stratégies. La première, ça va être de faire un travail approfondi sur les due diligence. Dans notre cœur de métier, nous avons des garanties réelles et des sûretés apposées à l'ensemble des opérations. Nous les connaissons, c'est de l'hypothèque, de la GAPD, de la fiducie. Mais chez Square Partners Investment Manager, nous sommes attentifs au scénario d'exit, c'est-à-dire la sortie, le débouclage de l'opération. Ça peut être le passage par exemple d'un bailleur étatique ou de la vente en bloc, mais en tout cas nous sommes convaincus que c'est la sécurité de la sortie qui fait le succès de l'opération. Ça c'est le premier point. Le second, c'est le besoin d'innovation au vu du contexte de marché pour apporter des solutions performantes à nos clients. Nous sommes donc en train de travailler sur un fonds, qui permettra de concilier à la fois la performance du non coté, les revenus liés au marché de l'immobilier tout ça, en maîtrisant le risque pour l'investisseur sur une note SRI assez basse avec une rentabilité de l'ordre de 8 % annuel mais c'est encore en cours de travail donc je vous en dirai plus, plus tard. Nous comptons sur vous pour revenir nous en parler.
 
VT : Merci beaucoup,Sophie Journel et Étienne Rouvière. Cofondateurs de Square Partners Investment Managers.
 
Merci, au revoir.