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Lorsque vous possédez des biens immobiliers en France et que vous en tirez des revenus, il est essentiel de se renseigner sur la déclaration des revenus fonciers. En effet, la déclaration des revenus fonciers est une obligation qui concerne les propriétaires. Elle a pour but de définir l’impôt dû sur les revenus générés par des biens immobiliers. Dans cet article, nous allons vous exposer ce qu’il faut connaître avant d’effectuer votre déclaration des revenus fonciers afin de savoir quel régime choisir, mais également pour bénéficier d’exonérations de taxes ou d’avantages fiscaux grâce à des charges déductibles ou au régime choisi.
Un revenu foncier correspond au revenu généré par la location d’immeubles dont vous ou une personne de votre foyer fiscal (époux/épouse, partenaire) êtes propriétaire. Les revenus fonciers comprennent tous les revenus générés grâce à des propriétés bâties, mais également des propriétés non bâties lorsqu’elles ne sont pas comprises dans les bénéfices d’une exploitation agricole, d’une profession non commerciale ou encore d’une organisation industrielle, artisanale ou commerciale. Afin de vous aider à réaliser les meilleurs choix d’investissements pour optimiser vos impôts, n’hésitez pas à faire appel à un conseiller fiscal !
Vos revenus fonciers sont assujettis à l’impôt sur le revenu, vous devez donc les déclarer. Si vous générez des revenus fonciers, cela veut dire que vous êtes propriétaire d’un bien immobilier. Pensez donc également à effectuer la nouvelle déclaration d’impôts pour les propriétaires.
En ce qui concerne la déclaration des revenus fonciers, vous avez la possibilité d’effectuer votre déclaration en ligne ou sur papier quel que soit le régime choisi. Pour la déclaration en ligne, il faudra vous connecter à votre espace sur le site impots.gouv.fr. Pour la déclaration sur papier, il faudra vous reporter au formulaire 2042 dans la rubrique “Revenus fonciers - Revenus des locations non meublées” et/ou au formulaire 2044, qui est une annexe au formulaire 2042, spécialement conçu pour déclarer les revenus fonciers. Selon le régime choisi et le montant total de vos revenus fonciers annuels, vous aurez droit à certains avantages.
Rubrique concernée du formulaire de déclaration n°2042
Source : impots.gouv.fr
Formulaire de déclaration n°2044 - Annexe
Source : impots.gouv.fr
À condition que le montant total de vos revenus fonciers annuels ne dépasse pas 15 000€, vous êtes directement soumis au régime micro-foncier. Vous aurez droit, grâce à ce régime, à un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers, mais vous ne pourrez pas déduire les travaux effectués et les charges dépensées. Il faudra alors déclarer le montant brut de vos revenus fonciers.
À savoir : Dans ce cas, vous pouvez si vous le souhaitez, opter pour le régime réel. À noter qu’après avoir fait ce choix, il ne sera plus possible de changer de régime durant 3 ans.
Si le montant total de vos revenus fonciers annuels dépasse 15 000€, vous êtes directement soumis au régime réel. Le régime réel vous permettra de déduire un certain nombre de charges de votre revenu foncier brut.
Après déduction des charges, si vous obtenez un résultat négatif, il s’agira alors d’un déficit foncier. Vous pouvez déduire de votre revenu total la part du déficit découlant des dépenses (hors intérêts d’emprunt) si elle ne dépasse pas 10 700€. Dans le cas où votre revenu n’est pas suffisant pour compenser ce déficit, vous avez la possibilité de déduire sa part de votre revenu global au cours des 6 années qui suivent.
En revanche, si la part du déficit dépasse 10 700€, elle est déductible de vos revenus fonciers durant les 10 années suivantes, tout comme la part liée aux intérêts d’emprunt.
Tableau comparatif entre le régime micro-foncier et le régime réel :
En résumé, le régime réel vous permet de déduire vos charges de vos revenus fonciers en fonction des dépenses réelles effectuées au cours de l’année d’imposition. C’est pourquoi, vous devez privilégier le choix de ce régime si vous êtes sûr que vos charges sont importantes et représentent plus de 30% de vos revenus. Le régime micro-foncier lui, vous permet de bénéficier d’un abattement automatique de 30% peu importe le montant de vos charges. Il ne permet donc pas de créer un déficit foncier, mais est très avantageux lorsque vous avez peu de charges à supporter.
Le régime réel sera attribué automatiquement si le montant global de vos revenus fonciers dépasse les 15 000€. Dans le cas contraire, il faudra choisir en fonction du montant total de vos charges déductibles.
Certains travaux sont déductibles des impôts sur les revenus fonciers, notamment les travaux de réparation, d’entretien ou encore d’amélioration. Mais il n’y a pas de liste exhaustive et ce n’est pas le seul type de charges que l’on peut déduire. En voici quelques exemples :
* Budget prévisionnel pour charges de copropriété
* Coûts de gestion
* Primes d’assurances habitation ou autres (loyers non payés, etc.)
* Intérêts d’emprunt
Cependant, pour pouvoir déduire vos charges, toutes les dépenses doivent remplir certaines conditions :
* S’appliquer à des biens immobiliers dont les revenus font partis des revenus fonciers
* Avoir été faites dans le but de l’obtention ou le maintien du revenu
* Avoir été faites par le propriétaire lui-même
* Avoir été payées durant l’année d’imposition
* Pouvoir les justifier
Il y a certaines taxes dont vous pouvez être exonérées notamment la taxe foncière, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) ou encore la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cependant, l’exonération se fait uniquement dans certains cas.
Dans le cas où vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier ou d’un terrain, vous devez payer un impôt local français : la taxe foncière. Il y a deux taxes foncières : la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).
Il est possible d’être exonéré de cette taxe foncière dans plusieurs cas. Il y a les exonérations permanentes, temporaires et liées à la personne.
Les exonérations de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) :
Pour la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), l’exonération porte sur :
* Les propriétés d’utilité générale ou consacrées à un service public et qui n'engendrent aucune source de revenus
* Les chemins départementaux, les routes nationales, les voies communales et les rivières
* Certains terrains agricoles, sur discussion et décision des collectivités territoriales concernées
Les taxes sur les logements vacants concernent les logements inoccupés depuis un certain moment et localisés dans des communes spécifiques. Il y a la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) peut être établie dans toutes les communes où la taxe sur les logements vacants (TLV) n’est pas appliquée. Cette taxe doit être réglée par les propriétaires de ces communes possédant un logement inoccupé à usage d’habitation.
Les biens immobiliers non concernés par cette taxe sont :
* Les logements qui ont été habités pendant plus de 90 jours la même année, dont les propriétaires sont en recherche d’un locataire ou d’un acquéreur, et ayant besoin de travaux importants pour permettre l’usage d’habitation
* Les habitations secondaires meublées déjà soumises à la taxe d’habitation
Toute entreprise ou personne exerçant une activité professionnelle en tant qu’indépendant ou non salariée (entrepreneurs individuels, micro-entrepreneurs, activité à domicile, etc.) doit payer un impôt local nommé : la cotisation foncière des entreprises (CFE). Néanmoins, certaines entreprises ou personnes peuvent être exonérées de plein droit, automatiquement ou non. Si l’exonération n’est pas automatique, elle se fera après demande et validation de la collectivité.
Pour les exonérés de plein droit, ce sont des exonérations permanentes qui concernent de nombreux organismes et de nombreuses personnes comme par exemple les artisans, les chauffeurs de taxis ou d’ambulances ou encore les auteurs, compositeurs et pleins d’autres encore.
Pour les exonérations facultatives, ce sont en général des exonérations temporaires qui nécessitent la validation des collectivités. Elles concernent plusieurs entreprises, et notamment :
* Les entreprises localisées en Corse
* Les médecins et vétérinaires
* Les organismes de vente de livres neufs au détail disposant du label de librairie indépendante de référence
* Etc…
À savoir : L’entreprise concernée par l’exonération facultative doit remplir la déclaration modificative n°1447-M-SD pour pouvoir en bénéficier. Il faudra ensuite l’adresser au service des impôts des entreprises (SIE) la concernant.
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