L’immobilier géré peut-il tirer son épingle du jeu en 2024 ? David Régin et Édouard Fourniau (Consultim)

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Fanny Berthon : Bonjour à toutes et à tous. Bienvenue sur le plateau de Club Patrimoine. Aujourd'hui, avec 2 invités sur notre canapé pour parler de l'immobilier géré. Ce sont des grands spécialistes. Avec nous, David Régin. Bonjour.

David Régin : Bonjour.

FB : Vous êtes Directeur Commercial de Consultim et à vos côtés Edouard Fourniau, Directeur Général Délégué de cette même société.

Edouard Fourniau : Bonjour.

FB : Edouard, pourquoi l'immobilier géré est-il intéressant en 2024 ? Une crise des taux d'intérêt a bousculé les métiers de l'épargne et de la finance. Je vais vous laisser nous faire un petit topo là-dessus.

EF : Ces taux d'intérêt qui ont connu une évolution très forte et très rapide en 2023, nous en subissons encore les conséquences en 2024. Et ça a imposé une adaptation. Une adaptation directement sur les actifs et sur la performance et le rendement pour associer rendement et évidemment avec le risque réel et perçu sur ces différents actifs. Ça impose de revenir sur les fondamentaux de ces actifs pour répondre à des besoins concrets. Et la dernière conséquence, c'est la notion de liquidité que nous devons creuser. Un chiffre : 46 % des SCPI au 31 décembre 2023, ont des parts en attente. C'est énorme.

FB : Dans ce contexte, il faut favoriser les classes d'actifs dites résilientes. L'immobilier en est-il une ?

DR : Oui. L'immobilier est un excellent rempart vis-à-vis de ces incertitudes, à 2 conditions, que ça corresponde à une demande locative forte et à des usages. L'immobilier géré coche toutes ces cases. Côté locatif, nous nous adressons à des étudiants, à des seniors, à des touristes, que ce soit des touristes d'affaires, de passage, ou que ce soit du tourisme de loisir. Sur chacun de ces segments, nous avons une demande locative extrêmement forte. Le nombre d'étudiants explose, le vieillissement de la population, et depuis la sortie du Covid les chiffres du tourisme sont excellents. Côté investisseurs, c'est la possibilité de se constituer un patrimoine ou de bénéficier d'une rente avec des rendements élevés, une maîtrise des charges. Et puis, il y a une liquidité excellente. Nous en savons quelque chose chez Consultim puisque nous avons créé il y a un peu plus de 10 ans une activité sur le marché secondaire où nous faisons plus de 1 000 lots chaque année donc nous n'avons pas de problème de liquidité.

FB : Vu que c'est très intéressant, vous avez envie de savoir, j'en suis certaine, comment accéder à cette classe d'actifs ?

EF : Évidemment, il faut recourir à des professionnels dont c'est le métier depuis plusieurs dizaines d'années. C'est le cas chez Consultim, c'est notre métier premier depuis 95, mais avec un focus toujours sur les fondamentaux. Et c'est pas la crise des taux d'intérêt qui fait ça, c'est vraiment l'ADN de Consultim de regarder les fondamentaux économiques, financiers, contractuels, juridiques. Ça passe forcément par un actif immobilier, donc des caractéristiques avec cet actif, un emplacement, un prix. Également des fondamentaux locatifs : la qualité du locataire, le niveau de loyer et la zone de chalandise et du BP qui va environner tout ça et jusqu'où nous pouvons aller en termes de loyer qui va être supportable dans la durée. Le dernier point, c'est l'aspect juridique, financier. Quand nous parlons d'immobilier géré, nous parlons de résidence services sous bail commercial. Un bail commercial ça se regarde, ça s'analyse et ça se négocie. Ça se négocie typiquement sur les conditions du loyer mais également en vérifiant la qualité du preneur, le signataire, une éventuelle caution et puis toutes les clauses, les charges, indexations qui vont avoir un impact sur du moyen long terme, sur le rendement, sur la performance du placement.

FB : Très clair. Nous allons finir cette interview par donner quelques exemples et parler de cette notion de Convergence.

DR : Alors pour illustrer le propos d'Edouard, nous sortons une nouvelle résidence, la résidence Convergence située dans le Grand Paris en face du parc des expositions de Villepinte. C'est une résidence mobility, ce qui signifie plusieurs canaux de remplissage : le parc des expositions, évidemment, une zone d'activité importante, avec plusieurs centaines de PME, une salle de spectacle et puis bientôt une école de pilotage. Et donc ça, ça assure une pérennité dans l'exploitation. Avec un exploitant de premier ordre, Appart'City qui a d'excellents résultats, et avec une montée en gamme qui lui permet d'améliorer de plus en plus ses résultats. Et puis enfin, des conditions économiques exceptionnelles puisque nous sortons avec un rendement de 4,60 % triple net, donc net de charges, de taxes, de travaux et ce sont des conditions excellentes pour des investisseurs notamment dans ce contexte de marché qui a changé et ce nouveau contexte de taux.

FB : Vous l'aurez compris, l'immobilier géré peut être intéressant cette année. Merci pour ces précisions.

DR et EF : Merci.