« Les acheteurs sont en position de force dans l’immobilier ancien » Marvin Mouton (Immobilier Capital)

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Vincent Touraine : Bonjour à toutes et à tous. Où en est l'immobilier ancien en ce printemps 2024 ? Quelle est la tendance à l'heure où le niveau élevé des taux d'intérêt pèse sur la demande et sur les prix ? Y a-t-il malgré tout des opportunités ? Où trouvons-nous ces opportunités ? Nous voyons ça avec Marvin Mouton. Bonjour.

Marvin Mouton : Bonjour.

VT : Vous êtes Co-Fondateur d'Immobilier Capital. Merci d'être avec nous. Globalement, comment se porte le marché de l'immobilier dans les grandes villes de France aujourd'hui ?

MM : Si nous faisons un constat au moment où nous parlons, aujourd'hui, le nombre de transactions a diminué. Forcément, les taux impactent le marché. Tout le monde est en train de s'asphyxier. Les promoteurs sont en train de licencier, etc au moment où je parle. Sauf qu'il y a un marché à deux vitesses. Il y a l'immobilier neuf et l'immobilier ancien. Ce que nous voyons ce que les moyennes de prix diminuent un petit peu, probablement moins que à quoi nous nous attendions, puisque les taux ont fortement augmenté et d'un coup. En revanche, les bonnes localisations, ça ne diminue pas vraiment.

VT : Vous nous direz ce que sont les bonnes localisations. Plus spécifiquement, quelle est la tendance dans l'immobilier ancien ?

MM : L'immobilier ancien suit cette trajectoire aussi. Il y a une baisse du nombre de transactions. En revanche, la demande est toujours là sur le marché, voire peut-être augmentée par rapport à ce que nous avions vu. Le problème de l'ancien, qui peut être un avantage dans certains cas, c'est pour les vendeurs. Et ce qui est bien, c'est pour les acheteurs. Donc c'est plutôt un marché d'acheteurs aujourd'hui.

VT : Ils sont en position de force ?

MM : Ils sont en position de force parce que dans l'ancien, il y a beaucoup de passoires énergétiques. Et donc ils viennent acheter des passoires énergétiques.

VT : C'est surtout ce que vous trouvez sur les marchés ?

MM : Exactement. C'est surtout ça... Les lois climat ont vraiment changé la donne sur le marché de l'ancien. Nous allons aller sur des stratégies passoires thermiques, sur des endroits bien placés, et nous venons rénover et créer de la valeur.

VT : Les gens qui n'ont pas les moyens de rénover préfèrent vendre leur appartement.

MM : Exactement.

VT : Quelles opportunités voyez-vous actuellement dans l'ancien ?

MM : Cela va être sur des surfaces, type immeubles. Nous aller sur des immeubles de plus de 100 m², plus la surface est grande, avec toujours des passoires thermiques, des DPE en F, en G, là, nous allons maximiser la valeur parce que les travaux sont conséquents. Plus la surface est conséquente, plus les travaux sont conséquents. Et donc, la décote est encore importante sur ces grandes surfaces. Sur les petites surfaces aussi, mais cette décote n'est pas aussi importante que sur les grandes surfaces.

VT : J'imagine que les prix ont plus baissé sur les grandes surfaces que sur les petites, là où ça baissait pas mal.

MM : Tout à fait.

VT : Avez-vous un exemple de villes ayant un bon rapport qualité-prix au moment où nous nous parlons et de biens que vous avez acquis récemment ?

MM : Nous avons une vision à la fois terrain, et à la fois financière, macro, c'est-à-dire que nous allons analyser les marchés, nous allons analyser les taux, les taux de chômage, les entreprises.

VT : Le dynamisme économique...

MM : Exactement. Donc, nous avons ces deux lectures-là, puisque nous avons aussi des personnes sur place, qui font les visites, etc. Aujourd'hui, les villes que nous avons identifiées, quand nous regardons des villes dynamiques, il y a notamment Marseille, bien qu'on pourrait penser que Marseille, ce n'est pas forcément intéressant etc. Il y a des zones à Marseille, et alors c'est vraiment chirurgical, c'est au quartier, à la rue près, il y a des zones vraiment intéressantes à Marseille où il y a un prix assez bas par rapport au marché, au dynamisme, à la tension locative. Il n'y a pas de bien. Les gens ne peuvent pas se loger. Donc Marseille, c'est intéressant. Nancy également, un grand test. Donc Nancy aussi très étudiant. Donc là, pareil, pénurie de logements pour les étudiants. Des grosses copros bien placées avec des passoires énergétiques, il y en a une flopée à Nancy. Il y a des bonnes affaires à faire. Et après, il y a des villes intermédiaires, quelque chose avec plus de rendement. Il y a Le Mans, Troyes, Amiens également.

VT : Un exemple récent d'acquisition que vous avez faite ?

MM : En parlant d'Amiens, nous avons fait un immeuble de trois appartements juste en face de la cathédrale, hypercentre, destiné à de la location saisonnière. Parfois, nous faisons de la location saisonnière, parfois de la colocation ou de la location simple, ça dépend des profils, ça dépend du type de projet, mais nous sommes sur un projet rentable, bien placé.

VT : Marvin Mouton, merci d'être venu pour ce point sur l'immobilier ancien et puis quelques exemples justement de bons rapports qualité prix en ce moment. Vous êtes Co-Fondateur d'Immobilier Capital. Au revoir.

MM : Merci.