SCPI, l’importance de la qualité dans un environnement complexe

Quel avenir pour les SCPI ? Une interrogation légitime alors qu’un certain nombre de poids lourds du secteur ont, ces derniers mois, revu à la baisse le prix de leurs parts dans un contexte financier et immobilier complexe. Retour sur le solide parcours de la « pierre-papier » jusqu’à ce jour, éclairage sur les difficultés actuelles rencontrées par ce placement mais aussi sur sa pertinence dans le cadre d’une stratégie patrimoniale diversifiée.

Encadrées par l’autorité des marchés financiers (AMF), les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des organismes de placement collectifs (OPC).

Ces sociétés non cotées collectent des fonds auprès d’investisseurs, afin d’acquérir des biens immobiliers. Elles en assurent la gestion, éventuellement la revente, moyennant pour le porteur de part un retour sur investissement à travers le paiement de loyers et une éventuelle plus-value sur ses parts.
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SCPI : le parcours d’un placement plébiscité

En France, les SCPI sont apparues dans le courant des années 60, mais c’est depuis la fin des années 80 qu’elles ont vu leur popularité exploser, dans le contexte prolongé de taux d’intérêt très faibles, voire négatifs, que nous avons pu connaître ces dernières décennies. Entre 1989 et 2019, les SCPI auraient distribué un rendement moyen de 6,1 % par an, dévoilait une étude de 2021[1], avec un pic de 8 % atteint en 1999 (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

Et si, depuis, ce rendement a quelque peu reculé – 4,53 % en 2022[2] – les collectes n’en demeurent pas moins très soutenues. D’après l’ASPIM, un record était même établi au deuxième trimestre l’année dernière, avec un total de 2,6 milliards d’euros[3].

La SCPI est ainsi un placement plébiscité par les particuliers, avec des tickets d’entrée accessibles. Elle leur permet une exposition au marché immobilier, avec l’opportunité d’investir sur des segments qui leur seraient normalement inaccessibles en direct (immobilier de prestige ou grands édifices de bureaux, par exemple). Autre avantage, elle évite une gestion locative chronophage et contraignante, en contrepartie de frais de gestion.

Logée dans un plan épargne retraite (PER) ou une assurance-vie, les fonds bénéficient de la fiscalité avantageuse de ces enveloppes d’épargne, tout en apportant une diversification bienvenue ainsi qu’une relative garantie de leur liquidité.

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Enfin, avec l’indexation des loyers sur l’inflation, le placement fait aussi office de refuge contre l’érosion monétaire. Les conditions de marché actuelles ont pour autant jeté un froid sur la « pierre-papier ».

Contraction du secteur immobilier et réajustements de marché

Dans un rapport récent, l’AMF appelait les acteurs de l’investissement à « une vigilance renforcée » dans le secteur immobilier. Elle rappelait par ailleurs à l’ordre les gérants de SCPI, afin qu’ils reflètent fidèlement la valorisation de leurs fonds au regard du creux de marché que subit, entre autres, l’immobilier commercial. Quatre acteurs majeurs (fortement exposés à l’immobilier de bureaux en Île-de-France) ont alors publié d’importantes baisses de valorisation de leurs parts, culminant parfois jusqu’à 17 %[4]. Un mouvement suivi par d’autres et laissant craindre une contagion du même ordre auprès des plus de 200 SCPI répertoriées en France.

Les taux très faibles, voire négatifs, et l’afflux de liquidité – avec une collecte record en 2022 – ont généré un effet de surenchère néfaste. Certains acteurs ont été plus négligents dans le choix de leurs acquisitions, au détriment de la qualité des biens, et in fine, des investisseurs. Ensuite, la remontée brutale des taux d’intérêt a ébranlé le secteur immobilier dans son ensemble, augmentant le coût du crédit. Si les gestionnaires de SCPI s’appuient principalement sur la collecte auprès des investisseurs pour lever du capital, ils souffrent tout de même de cette situation. Ils subissent en outre les répercussions d’une chute importante de la valeur de leurs actifs. L’immobilier commercial est en proie à de profondes mutations. La crise sanitaire a accéléré le développement du télétravail et l’essor du « flex office ». En Île-de-France, 4,5 millions de mètres carrés de bureaux seraient vides. Au quatrième trimestre 2022, le quartier de la Défense accusait un taux de vacance historique de 15,5 %[5].

L’investissement immobilier est apprécié des Français pour son caractère tangible. Une vision idéalisée de la « pierre » qui, comme tout actif, n’est pas dénuée de risques. Moins liquide que les actifs boursiers, c’est un secteur qui connaît des réajustements de marché. Comme le souhaite l’AMF, il revient aux sociétés de gestion d’en refléter, en toute transparence, l’évolution dans leurs SCPI (la réévaluation se fait à un rythme annuel), et de saisir les opportunités d’investissements qui se présenteront à elles dans ces conditions nouvelles.
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Un placement toujours pertinent dans une stratégie patrimoniale diversifiée

La valeur des parts ne doit pas faire perdre de vue le principal pour l’investisseur : la qualité des biens sous-jacents, ainsi que la diversification sectorielle et géographique. Le bureau souffre actuellement dans les zones périphériques, par exemple, mais il résiste dans les zones les plus attractives. La vacance locative à Paris intramuros – qui reste une zone où l’offre continue de se raréfier – se maintient à un faible niveau (3,5 %). Il y a une prime indéniable à la centralité et à la qualité des bureaux.

Par ailleurs, les investissements dans des locaux de logistique, d’hôtellerie, de commerce, résidentiels, de santé, en France ou ailleurs en Europe sont porteurs d’opportunités. Preuve de l’intérêt de ces secteurs, les SCPI diversifiées semblent bien résister, puisqu’elles affichent des rendements de de , mieux que les autres catégories[6]. Pour réussir cette diversification géographique et sectorielle, l’expertise des sociétés de gestion dans la sélection et l’emplacement est ici cruciale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Plus les SCPI sont bien capitalisées, plus elles sont solides et aptes à affronter d’éventuels vents contraires. Il convient également de rappeler à l’épargnant que le rendement ne doit pas être considéré comme l’alpha et l’omega : il doit rester stable dans le temps et refléter la qualité des actifs. Le taux d’occupation financier (TOF) est ici un indicateur clef. Il correspond au total des loyers et indemnités facturés, divisé par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché). Plus ce ratio est élevé, plus il indique la capacité de la société de gestion à encaisser les loyers (et inversement). Ces points de vigilance se démontrent sur le long terme ; par conséquent, ce placement doit s’envisager sur le même horizon : 8 à 10 ans.

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Il faut aussi garder un œil attentif à la valeur de reconstitution des SCPI – correspondant à la valeur des immeubles et autres actifs financiers détenus, additionnée des frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI  –, qui indique efficacement si le prix d’une part est surévalué ou sous-évalué. De surcroît, une diversification au sein de cette même poche d’actifs est essentielle. Aux conseillers en gestion de patrimoine, enfin, d’aiguiller leurs clients sur les meilleurs acteurs, tout en évitant leur surexposition à cette classe d’actifs.

Enfin, les SCPI bien gérées et qui sont parvenues à collecter des fonds pendant cette période complexe, devraient pouvoir réinvestir leurs liquidités dans des conditions de marchés plus favorables aux investisseurs, dans les mois à venir.

Source : Intencial Patrimoine

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