Quelles perspectives pour Novaxia R en 2024 ? Avec Laurent Boissin (Novaxia Investissement) et Jérôme Rusak (L&A Finance)

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Vincent TOURAINE : Les perspectives de Novaxia R et sa dimension responsable et solidaire, c'est l'intitulé de la troisième partie de ce Face au Marché. Toujours avec Laurent Boissin et Jérôme Rusak qui nous accompagne aujourd'hui. Votre question, Jérôme.
 
Jérôme Rusak : Quels sont les facteurs-clés qui vont soutenir la performance pour 2024 ?
 
Laurent Boissin : Pour 2024, peut-être pour vous donner une indication sur notre fourchette.
 
VT : Que prévoyez-vous en rendement ?
 
LB : Nous venons de le révéler pour l'UC Novaxia R nous devrions être dans une fourchette de croissance de la VL entre 5 et 6 % pour l'année 2024. Ce qui est dans la perspective de l'objectif de performance du véhicule sur le long terme, puisque c'est un véhicule d'investissement sur le moyen-long terme qui est de 5 %.
 
VT : Qu'est-ce qui va soutenir, qu'est-ce qui va porter ça ?
 
LB : Ce qui va soutenir en 2024, comme en 2023 et comme en 2025, c'est l'activité de recyclage sur notre portefeuille. Donc, nous continuons à travailler sur nos actifs et donc la particularité du véhicule, c'est la façon dont nous créons la performance qui est liée, contrairement à d'autres véhicules classiques dans l'immobilier, aux obtentions réglementaires sur nos projets. Donc dans la transformation de nos immeubles, nous allons travailler sur les obtentions réglementaires pour ensuite transformer nos actifs en logements. Et donc, c'est ce phénomène d'obtention de permis en particulier qui va créer de la valeur pour les porteurs de parts et qui se traduit dans nos perspectives de performance pour 2024 et pour les années suivantes.
 
JR : Pouvez-vous estimer la profondeur de ce marché ? La région parisienne, est-elle un axe principal de développement ou peut-il y avoir d'autres endroits ?
 
LB : Il peut y avoir d'autres endroits, mais l'aire urbaine de Paris, l’Île-de-France c'est 10-12 millions d'habitants donc vraiment une profondeur importante et puis de l'autre côté en termes de ressources un marché de bureaux qui représente à peu près 50 millions de mètres carrés dans lequel nous estimons aujourd'hui... C'est les trois quarts du marché pour ce qui est du bureau ? Pour la France, c'est une grande majorité du marché du bureau mais ce qui est important, c'est le nombre de mètres carrés qui sont en train de devenir vacants. Alors selon la police ou les manifestants, les chiffres varient. Mais nous sommes, en tout cas, sur une problématique structurelle et qui va être une thématique importante au cours des prochaines années, avec ces millions de mètres carrés qui vont devenir structurellement vacants et dont nous devrons faire autre chose, alors qu'il y a des besoins de résidentiel en face importants dans ces villes.
 
VT : Vous parlez de Paris et de la région parisienne depuis le début. C'est principalement là que vous opérez ? Il n'y a pas d'autres grandes villes de France ?
 
LB : L'essentiel de nos investissements a été réalisé dans ces zones. Nous avons investi également dans d'autres marchés en France mais je pense qu'aujourd'hui c'est vrai que l'essentiel du portefeuille est sur cette partie d'Île-de-France.
 
JR : Auriez-vous un exemple concret d'actif que vous avez réhabilité ?
 
LB : Nous avons quelques villes sur lesquelles nous avons des projets importants et intéressants peut-être sur la ville de Clichy au nord-ouest de Paris, une aire très proche de Paris, avec un accès métro, avec la ligne 14, cette ligne automatique qui dessert rapidement tout le centre de Paris. Donc, nous avons investi dans cette zone-là avec le pari de la régénération urbaine, là où il y a des besoins de logements très importants. Donc, nous avons misé sur cette ville, pas seulement, Donc, nous avons misé sur cette ville, pas seulement, Mais je crois que c'est un exemple emblématique de cette régénération urbaine avec ces villes qui se transforment et l'urbanisation qui change avec des besoins importants en termes de résidentiel puisqu'on voit les jeunes populations aujourd'hui plus ou moins exclues du marché parisien soit de l'investissement, soit de la location qui vont se reporter sur ces villes de première couronne et donc qui ont un appétit par exemple pour Clichy.
 
VT : Il faut combien de temps pour rénover un immeuble ?
 
LB : Ce sont des cycles relativement longs parce que le process d'autorisation est relativement long.
 
VT : Déjà il faut attendre les autorisations.
 
LB : C'est les autorisations, puis c'est la construction. Donc il faut compter selon nos cycles, entre notre cycle court et notre cycle un peu plus long entre 3 et 6 ans pour transformer.
 
VT : Donc ce qui est demandé maintenant ce sera sur le marché dans 5 ans.
 
LB : Sur un immeuble que nous achetons aujourd'hui, il faut considérer qu'il faudra entre 3 et 5-6 ans. Il faut voir loin.
 
JR : Sur Novaxia R, vous avez également une stratégie responsable et solidaire. Allier sens et profit, qu'est-ce que ça veut dire pour vous ?
 
LB : C'est à la fois responsable et solidaire. Responsable, c'est une SC labellisée aujourd'hui, donc c'est une SC distribuée en assurance-vie avec des labels à la fois ISR, un label important dans le marché aujourd'hui. Nous sommes également labellisés Finansol et en termes d'engagement nous sommes classifiés SFDR 9au sens de la réglementation. Donc nous avons le plus haut engagement au niveau de la responsabilité avec notre UC Novaxia R.
 
VT : En termes de transition énergétique, les immeubles que vous rénovez, ils sont vraiment au top ensuite pour être commercialisés ?
 
LB : Il y a trois axes à ce niveau-là. C'est à la fois travailler sur la ZAN, donc éviter l'artificialisation des sols, le travail sur la biodiversité et le travail sur la partie énergétique pour avoir des trajectoires énergétiques qui permettent d'optimiser la consommation.
 
VT : Toute dernière question ?
 
JR : Souvent quand on parle de label ISR, on parle d'UC ou de fonds un peu moins rentables et c'est un sujet pour les investisseurs d'arriver à concilier les deux. Et vous arrivez-vous à concilier les deux ?
 
LB : Oui et puis nous n'avons pas parlé de la partie solidaire, puisque c'est un fonds solidaire au travers de ses investissements. Nous avons une partie de la collecte allouée à des investissements solidaires. 5 % de la collecte est investie en solidaire. Je comprends que vous aimez les illustrations. C'est ce qui a aussi du sens pour les gens qui vont investir dans ce produit. Et peut-être pour l'illustrer, nous avons par exemple investi sur un immeuble de logements dans le 15e arrondissement loué à l’APHP, les Hôpitaux de Paris, qui ensuite vont louer les appartements au personnel des hôpitaux de Paris, à des loyers décotés, 50% à peu près, pour permettre à ces gens qui travaillent et qui n'ont pas nécessairement des revenus très élevés de pouvoir habiter dans Paris et d'aller travailler dans Paris.
 
VT : Laurent Boissin, c'est tout le temps qui nous reste. Merci beaucoup d'avoir été notre invité, Président du directoire de Novaxia Investissement. Et merci à vous, Jérôme Rusak, de nous avoir accompagné, Président de L&A Finance. Merci à toutes et à tous de nous avoir suivis. À très bientôt pour une nouvelle émission.

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