L’immobilier décoté au cœur des régions. Sébastien Horay et Raphaël Colombu (BlueIMvest)

Raphaël Colombu, Managing Partner chez BlueIMvest, et Sébastien Horay, Directeur du Développement retail chez BlueIMvest, nous décrivent la stratégie value-add du FPCI Blue Value Added, basée sur la recherche d’actifs à restructurer au cœur des métropoles régionales. La société vise des actifs de taille moyenne entre 10 et 50 M€, en étant particulièrement vigilante sur l’emplacement.

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Vincent Touraine : Bonjour à toutes et à tous, saisir les opportunités de l'immobilier décoté au cœur des grandes villes de nos régions, c'est l'objectif d'un nouveau FPCI que lance BlueIMvest. Ça s'appelle Blue Value Added. Nous en parlons avec Sébastien Horay et Raphaël Colombu. Bonjour messieurs.

Sébastien Horay et Raphaël Colombu : Bonjour Vincent.

VT : Raphaël, vous êtes Managing Partner de BlueIMvest. Sébastien, vous en êtes le Directeur du Développement retail. Raphaël, pour ceux qui ne vous connaissent pas encore, Qui est BlueIMvest ?

RC : C'est une société de gestion présente sur les marchés immobiliers français et allemand. Depuis près de 10 ans, nous proposons des solutions d'investissement à nos investisseurs sur ces deux marchés, comme par exemple notre fonds Blue One, dédié aux investisseurs institutionnels français souhaitant se diversifier sur le marché immobilier allemand. Depuis 2018, nous faisons partie du groupe Duval, un groupe familial engagé, avec 6 000 collaborateurs et dans différents métiers. Voilà, très diversifié.

VT : Très diversifié. Si vous êtes là, c'est pour nous parler de ce FPCI, Blue Value Added. Sébastien, quelles sont ses caractéristiques ?

SH : Nous avons souhaité proposer un fonds simple à expliquer au niveau des caractéristiques. Ce FPCI a une fiscalité particulière par rapport à un fonds immobilier, c'est-à-dire que nous ne sommes pas sur des revenus fonciers, nous sommes sur des valeurs mobilières, donc c'est bien un fonds. Il présente des avantages fiscaux significatifs comme une exonération de l'IFI. Donc nos clients porteurs de parts qui sont des personnes physiques ne seront pas assujettis à l'IFI, mais également des avantages fiscaux comme le 163 quinquies B du CGI, c'est-à-dire une exonération d'impôts sur la plus-value à la sortie du fonds. Donc, ils ne vont payer que 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value, ou un IS à taux réduit pour les personnes morales. Les personnes morales peuvent profiter du 150-0 B ter du CGI, c'est-à-dire reporter la plus-value de cession lorsque l'entreprise est cédée.

VT : Raphaël, quelle est la stratégie de votre FPCI ? Pourquoi le lancer maintenant ?

RC : C'est une stratégie value-add. Nous allons chercher des actifs au cœur des métropoles régionales. Nous ciblons des actifs à restructurer, soit en bureau, soit en résidence gérée, donc résidence tourisme, résidence hôtelière, résidence étudiante. Nous ciblons des actifs de taille moyenne, entre 10 et 50 Ms €, et nous attachons une importance particulière à la localisation de l'actif, qu'il soit au centre de ces villes, proche des transports et des commerces. Nous attachons aussi une importance à la qualité de la transformation, de la restructuration de ces actifs, notamment en termes de consommation énergétique, en termes de réemploi, pour atteindre les labels les plus exigeants. Et le dernier point, l'actif doit être adapté aux nouveaux usages, aux nouvelles façons de consommer de la part des utilisateurs bureaux ou des exploitants en résidences gérées. Concernant le momentum, le marché immobilier connaît depuis 24 mois un nouveau cycle.

VT : Vous sentez que ça va partir là ?

RC : Exactement. Nous sentons que nous sommes dans le point bas de ce nouveau cycle. Et avec la probable baisse des taux directeurs de la BCE en juin prochain, nous espérons que le cycle peut repartir. Nous ciblons les meilleures opportunités d'investissement dans cet océan d'opportunités qui s'ouvre à nos investisseurs. Pour cibler justement ces opportunités, nous nous basons sur les différentes implantations régionales du groupe Duval qui nous donne accès à un réseau au cœur de ces régions. Et dernier point, comme le fonds Blue One, le FPCI Blue Value Added a vocation à être labellisé ISR.

VT : Sébastien, à qui s'adresse ce fonds Blue Value Added ?

SH : En majorité aux conseillers en gestion de patrimoine, mais surtout à leurs clients investisseurs, bien évidemment. Pour les clients qui recherchent un fonds très opportuniste sur ce marché immobilier un peu compliqué, nous visons un TRI cible de 10 % net de frais par an. Nous allons chercher de la performance activement sur ce fonds, plus les avantages fiscaux. Nous sommes vraiment sur les conseillers en gestion de patrimoine qui ont des clients un peu fortunés, puisque le fonds étant accessible à partir de 100 000 €, tout le monde ne peut pas investir sur ce véhicule. Donc il faut des clients assimilés professionnels qui ont une surface financière qui peuvent leur permettre d'atteindre ce type d'investissement, mais également des family offices, des multi-family offices qui peuvent être intéressés.

VT : Sébastien Horay, Raphaël Colombu, merci d'avoir été avec nous pour nous parler de ce fonds Blue Value Aded. Vous êtes tous les deux chez BlueIMvest Au revoir.

SH et RC : Merci beaucoup.

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