"Les principaux points de vigilance pour 2024 seront les ventes forcées, l’indexation des loyers et la liquidité des SCPI" Vincent Danis (Savinianne)

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Fanny BERTHON : Bonjour à toutes et à tous et bienvenue sur Club Patrimoine. Aujourd'hui, nous allons faire un point sur l'immobilier avec Vincent Danis. Bonjour.
 
Vincent DANIS : Bonjour Fanny.
 
FB : Merci d'être avec nous. Je rappelle que vous êtes le président de Savinianne. Faisons le point sur les perspectives de l'immobilier pour cette année et les années à venir. J'aimerais qu'on revienne d'abord sur 2023 pour comprendre ce qu'il s'est passé, surtout par rapport à ce que les experts avaient prédit. Nous avons vécu une année formidable en 2023.
 
VD : D'abord parce que fin 2022, les experts qui n'avaient pas eu de transaction et de comparable pour évaluer les actifs s'étaient dit que les taux ont monté mais l'indexation des loyers s'est passée très correctement. De fait, pas de mouvement sur les expertises, principalement au 31 décembre 2022. Et puis juin 2023, nouvelle série d'expertises et là compte tenu de ce qui s'était passé en Europe et de la hausse des taux, on a vu arriver des corrections d'expertises très arithmétiques en faisant plus 0,5 %, plus 0,7 % selon les zones géographiques et de fait avec des évaluations à la baisse de nombreux actifs. La question pour 2024, va être une question assez magique dans cette période où les experts vont pouvoir réaliser le rêve des présentateurs météo. Habituellement, un présentateur météo essaie de prévoir le temps qu'il va faire. Là, les experts vont pouvoir faire beaucoup mieux, ils vont pouvoir indiquer, voire même diriger, le temps qu'il va faire sur les marchés immobiliers. En fait, tout dépend de l'évaluation des perspectives qu'ils vont donner à l'évolution des taux d'intérêt. Si on considère que 2,70 % est un taux à 10 ans stable en France, on peut considérer qu'un 4,20 % de rendement Paris-QCA est tout à fait acceptable. Sauf qu’il y a 6 mois, il y a 3 mois, on se disait que c'était peut-être 4,50 % la nouvelle valeur d'équilibre. Donc selon ce qu'ils vont retenir, parce qu'il n'y a toujours pas de transaction très forte, nous allons avoir soit une poursuite des baisses de valorisation, soit le début d'un léger mieux parce que les taux sont plus bas qu'ils ne l'étaient il y a trois mois.
 
FB : Et quels sont les points de vigilance à avoir en 2024 ?
 
VD : Je vais en citer trois. Première chose, ce sont les ventes forcées. Les experts ont l'habitude de fonder leurs expertises sur les transactions comparables. Si d'aventure on a des vendeurs qui sont obligés de céder l'immobilier qu'ils détiennent dans de mauvaises conditions, nous risquons d'avoir des transactions qui pourraient à nouveau tirer vers le bas les expertises. Le deuxième point, c'est l'indexation des loyers. La bonne nouvelle passée inaperçue en 2023, c'est que les loyers se sont bien indexés. Si c'est la même chose en 2024, logiquement c'est un facteur de soutien du marché. Et puis troisième point, et moi qui ai un biais SCPI de rendement, ça me concerne directement, c'est la liquidité. Nous avons vu depuis la fin de l'année beaucoup de SCPI qui avaient des problèmes de liquidité avec beaucoup de parts en attente de retrait et à un moment, s'il y a toujours ce problème, il faut retrouver une adéquation entre l'actif et le passif. C'est-à-dire que s'il y a une forte diminution de parts détenues dans la SCPI, il va falloir céder des actifs et ça peut retourner aux ventes forcées dont on parlait au tout début.
 
FB : Parfait, Merci pour toutes ces précisions. J'aimerais qu'on termine cette interview par parler d'un autre sujet, le résidentiel. Qu'est-ce qu'on peut dire là-dessus ?
 
VD : Alors lui, on le voit beaucoup moins en SCPI, mais c'est souvent celui que les épargnants regardent en premier parce que le sujet les concerne tous. Le résidentiel, comme l'ensemble des classes d'actifs, est soumis au même phénomène, c'est-à-dire la hausse des taux. Il y a une anomalie en 2023, c'est que les actifs qui rapportaient du 5 % ont beaucoup plus corrigé que les actifs qui rapportaient du 2 % ou 3 %. Donc pour moi, le résidentiel, malheureusement, va passer une année 2024 un petit peu compliqué. Pour le moment on a vu qu'il était plus difficile d'obtenir un crédit, mais on a vu aussi, le calcul est simple, c'est qu'un emprunteur immobilier perd 15 % à 25 % de son pouvoir d'achat par la hausse des taux et pour le moment cette baisse de pouvoir d'achat ne s'est pas encore répercutée dans la baisse des prix de vente. Il faudra être très sélectif si on veut faire un achat immobilier, résidentiel.
 
FB : Merci beaucoup pour toutes ces explications sur le marché de l'immobilier Vincent Danis.
 
VD : Merci Fanny.