Quelles perspectives pour les SCI et le démembrement viager en 2024 ? Florence Roche (Groupe Magellim)

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Vincent Touraine : Bonjour à toutes et à tous. Le démembrement Viager pour permettre aux seniors de rester plus longtemps chez eux. C'est le positionnement de la SCI ViaGénérations. Quelle est sa philosophie d'investissement ? Quelles sont ses perspectives en 2024 ? Nous voyons cela avec Florence Roche. Bonjour.

Florence Roche : Bonjour Vincent.

VT : Vous êtes Directrice de la Gestion Immobilière de cette SCI ViaGénérations chez Turgot AM qui fait partie du Groupe Magellim. Pourriez-vous nous rappeler qui est le Groupe Magellim ? Qu'il y a-t-il derrière ce nom ?

FR : Le groupe Magellim a été fondé il y a un peu plus de 5 ans par Steven Perron, par différentes croissances externes, avec une volonté de créer une entité qui porte des projets d'investissement et qui soit au service des territoires et des entreprises. Aujourd'hui, c'est 120 collaborateurs, un peu plus de 4 Mds d'actifs sous gestion avec différentes expertises qui vont du Private Equity au Crowdfunding en passant par l'immobilier avec différentes sociétés de gestion dont Turgot AM dont la stratégie est axée sur le résidentiel et sur les seniors avec son fonds ViaGénérations.

VT : Nous allons nous concentrer sur cette SCI. Parlez-nous de son concept.

FR : ViaGénérations est une SCI créée en 2017. C'est une unité de compte distribuée chez plusieurs grands assureurs. Son objet social, c'est le maintien des seniors à domicile et l'augmentation de leur pouvoir d'achat. Pour cela, la SCI investit en démembrement viager, c'est-à-dire qu'elle achète auprès de seniors de plus de 60 ans la nue-propriété de leurs biens, appartement ou logement, sans versement de rente viagère. Le senior peut conserver l'usufruit de son bien à vie et également de bénéficier immédiatement d'un capital qu'il pourra conserver ou dépenser pour ses propres projets.

VT : Ce qu'on appelle le bouquet est plus élevé ?

FR : Exactement. Pour l'investisseur et donc pour les associés du fonds, ça permet via un investissement durable de se positionner sur la classe d'actifs résidentiel avec une décote à l'acquisition. C'est près de 40% de décote sur la valeur de pleine propriété. Le fonds ViaGénérations, c'est 500 biens aujourd'hui répartis sur la France entière, avec une prépondérance quand même à Paris, 37 %, en Ile-de-France et en région PACA où il y a 30 % des biens. Historiquement, la stratégie d'investissement de ViaGénérations a toujours porté sur des actifs Prime. Ça se reflète dans la valeur moyenne de nues propriétés puisque c'est 1,3 Ms et c'est un des atouts majeurs du fonds. L'immobilier n'est pas au mieux de sa forme en ce moment.

VT : Comment se porte votre SCI dans un tel contexte ?

FR : Effectivement, face à un marché immobilier complexe et baissier sur le résidentiel, L'UC ViaGénérations présente de bons résultats en fin d'année. Tout d'abord, par la revalorisation de son portefeuille puisque nous enregistrons une hausse de plus de 0,65 % sur les valeurs d'expertise à fin d'année.

VT : Ça ne baisse pas.

FR : Ça ne baisse pas. Ça augmente même. C'est porté par les localisations, donc essentiellement Paris et le sud-est et par le caractère Prime des actifs. 2023, c'est aussi 147 nouveaux biens pour un montant d'investissement de 172 M€. Ça nous permet de porter la performance de l'UC à fin d'année à 3,46 % et surtout d'être toujours en phase avec l'objectif historique de performance puisque la performance annualisée est de 5,14 %.

VT : Quelles évolutions prévoyez-vous pour ViaGénérations en 2024 ?

FR : Nous nous attendons à toujours affronter un marché chahuté. Notre objectif est de renouer toujours avec cet objectif de performance historique. Pour cela, nous allons nous attacher à toujours nous inscrire dans la même stratégie d'investissement, c'est-à-dire acheter des actifs Prime dans des localisations où les prix résistent ou prennent de la valeur.La revalorisation du portefeuille sera un des moteurs de performance. L'objectif sera également de pouvoir bénéficier des conditions de marché qui sont meilleures, d'une inflation qui impacte les loyers et donc notre décote à l'acquisition. Et puis il y a deux autres réservoirs de performance qui sont la reconstitution.
C'est ce qu'on appelle la performance embarquée qui est la différence entre la valeur de pleine propriété et de nue propriété, et puis des libérations qui vont arriver au fur et à mesure. Et enfin, le fonds sera classé cette année SFDR article 8, ce qui permettra également de contribuer à la qualité du portefeuille sur le long terme.

VT : Important à préciser. Merci Florence Roche d'avoir été avec nous pour nous parler de la SCI ViaGénérations dont vous êtes Directrice de la gestion chez Turgot AM.

FR : Au revoir.