"La raréfaction du crédit crée des opportunités pour les fonds de dette privée immobilière" Thomas Mathivet (ANAXAGO)

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Vincent Touraine : Bonjour à toutes et à tous. La dette privée immobilière par un pionnier du crowdfunding en France, ça s'appelle Anaxago Society 2023. Nous en parlons avec Thomas Mathivet. Bonjour.

Thomas Mathivet : Bonjour Vincent.

VT : Vous êtes Directeur Commercial du groupe Anaxago. Merci d'être avec nous. Les Family Offices vous connaissent bien. Les CGP un petit peu moins. Pouvez-vous rappeler qui est Anaxago ?

TM : Anaxago est un acteur référent de l'investissement non coté. Nous avons fêté nos 11 ans cette année. Nous sommes également entreprise à mission depuis 2023. Nous sommes spécialisés sur deux classes d'actifs, l'immobilier qui représente un gros volet de notre activité, également le venture capital, le financement de startups et PME. Chez Anaxago, nous sommes très reconnus sur le marché des Family Offices, des investisseurs privés. Nous mettons l'accent maintenant sur les partenaires CGP depuis trois ans pour faire découvrir notre offre, notamment celle immobilière. Votre actualité, c'est le FCPR Anaxago Society 2023.C'est un fonds de dettes privées immobilières.

VT : Pourquoi diriez-vous qu'il est adapté au contexte actuel ?

TM : Effectivement, en ce moment parler d'immobilier, c'est pas la meilleure période. Mais la dette privée, et c'est important de le souligner, immobilier et corporate, nous voyons un changement de paradigme profond depuis 18 mois, marqué notamment par la fin d'une décennie de taux bas.
L'argent gratuit, c'est terminé. Il y a une raréfaction du crédit. Aujourd'hui, les acteurs traditionnels ne financent plus les opérateurs, les marchands de biens dans leurs opérations immobilières. Et puis les investisseurs institutionnels sont sortis de cette classe d'actifs, ce qui fait qu'il y a une décote sur les prix. Donc ça va créer une vraie opportunité pour nous. Donc quand je vous parlais de la réfraction du crédit, les acteurs qui ne financent plus et qui sont ressortis du marché, ces trois points clés, j'aimerais bien les compléter avec un quatrième qui est les nouvelles réglementations environnementales qui se sont appliquées. Depuis 18 mois, il y a la loi ZAN, Zéro Artificialisation Nette des sols, le décret tertiaire, la loi climat et résilience. Ces trois nouvelles réglementations vont contraindre les acteurs à financer la réhabilitation des actifs rares en centre-ville. C'est vrai qu'en ce moment la promotion souffre, mais la réhabilitation des actifs rares est en plein essor.

VT : Parlez-nous de votre FCPR. Quelles sont ses caractéristiques ?

TM : Nous avons voulu profiter du contexte actuel, c'est-à-dire que nous avons 75 % du portefeuille qui sont sur la dette privée immobilière, et surtout en premier rang. Historiquement, nous faisions plutôt du second rang, c'est-à-dire derrière un acteur traditionnel, derrière une banque, financée en deuxième. Là, nous sommes en premier rang et nous mettons en place des fiducie-sûretés. Nous allons mettre des sûretés beaucoup plus fortes, donc la fiducie qui est la fiducie-sûreté la plus forte, l'hypothèque de premier rang, des cautions notariées. Nous allons mettre en place tout un dispositif pour mettre en place des security packages en cas de défaut d'un opérateur. Et le fonds va être boosté , 25 % restant, par du Private Equity immobilier, où là, nous allons prendre la marge à la fin de l'opération avec l'opérateur. Donc c'est ces deux classes d'actifs là que nous jouons à l'intérieur du fonds. Nous avons un autre argument, c'est un investissement hors IFI, hors impôts sur la fortune immobilière, qui vient compléter un peu ce qu'on peut trouver dans la gamme SCPI. Notre fonds est sur un horizon beaucoup plus court. Nous sommes sur 5 ans. La performance cible du fonds est supérieure à 7 %. Nous visons 7% de TRI net, avec une vingtaine de participations à l'intérieur et donc nous sommes très fiers d'être article 8 sur la réhabilitation selon la norme SFDR. Il faut retenir : c'est un fonds sur cinq ans avec une distribution à partir de la quatrième année. Nous sommes sur un fonds de 4-5 ans, une vingtaine de participations à la fois de la dette privée majoritairement, en premier rang, et en Equity.

VT : Quelles sont les conditions pour souscrire ?

TM : Alors il y a trois types de parts. Part à 10 000 €, 100 000 et 1 million. C'est un fonds ouvert en direct, que ce soit en personne physique ou en personne morale. En assurance-vie, nous avons un contrat avec Generali mis en place sur notre contrat Anaxago Value, et vous pouvez également souscrire via le PEA- PME. Pour conclure, les principaux points à retenir sur ce fonds. Trois points forts. Le premier, c'est un vrai fonds de dette privée avec des financements en premier rang qui offre des protections beaucoup plus belles que par le passé. Deux, il y a un changement de paradigme qui est marqué, qui est ancré. Et donc c'est aujourd'hui que les soldes à faire sont matérialisées. Et le troisième, c'est un fonds ouvert à tous. Nous avons choisi un FCPR ouvert à partir de 10 000 €.

VT : Thomas Mathivet merci beaucoup d'être venu jusqu'à nous, Directeur Commercial du groupe Anaxago.

TM : Merci Vincent.