Comment aider son enfant à acquérir un bien immobilier tout en anticipant la transmission de son patrimoine ?

Profiter des dispositifs de donation disponibles permet de soutenir ses enfants dans la constitution de leur patrimoine tout en optimisant sa fiscalité.

Solution n°1 : don familial temporaire issu de la Loi finances pour 2025

Les dons de sommes d'argent consentis en pleine propriété jusqu’au 31 décembre 2026 sont exonérés de droits de donation dans la double limite de 100 000 € par donateur à un même donataire et de 300 000 € par donataire à condition que ces sommes soient investies sous 6 mois dans l'achat d’un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) destiné soit à la résidence principale du donataire ou celle de son locataire, soit au financement de certaines dépenses de rénovation énergétique de la résidence principale du donataire.

L'exonération fiscale est remise en cause si le donataire n'a pas conservé le logement comme résidence principale ou ne l’a pas affecté à la location à usage d'habitation principale pendant une durée d’au moins 5 ans.

Ce don peut être réalisé en faveur d’un enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant ou à défaut de descendance directe, un neveu ou d’une nièce, sans limite d'âge pour le donateur ou le donataire.

Il est cumulable avec d’autres types de donation exonérées tous les 15 ans de droits de mutation à hauteur de :

- 100 000 euros par parent et par enfant pour la donation « classique » dont l’objet n’est pas restreint et,

- 31 865 euros pour le don familial de sommes d’argent sous conditions d’âge pour le donateur et le donataire.

Lire aussi : Exonération temporaire des dons de sommes d’argent pour l’acquisition de sa résidence principale

Solution n°2 : donation de titres en portefeuille

Plutôt que de transmettre le produit de vente de ses titres en forte plus-value latente, il est préférable de les donner aux enfants qui procèderont eux-mêmes à la vente avec peu de frottement fiscal si la valeur ne s’est pas fortement appréciée entre la donation et la vente.

En effet, la revalorisation du prix d’acquisition des titres transmis au jour de la donation en pleine propriété a pour effet de gommer totalement la plus-value latente accumulée sur les titres depuis leur acquisition.

Ainsi, l’enfant pourra recevoir en franchise de droits 100 000 euros de valeurs mobilières de chacun de ses parents si le compte-titres est un bien commun et si aucune précédente donation n’a été réalisée durant les 15 dernières années.

Solution n°3 : donation de cryptoactifs servant à financer l’acquisition immobilière

La fiscalité de la donation de cryptoactifs est identique à celle de la donation de titres.

L’acquisition immobilière au moyen de cryptoactifs est assimilée à une cession à titre onéreux de cryptoactifs imposable.

Toutefois, aucune plus-value ne sera imposée si la donation des cryptoactifs est réalisée préalablement à l’acquisition immobilière en faveur d’enfants dont le foyer fiscal est distinct de celui de leurs parents, dans l’hypothèse où la valeur des cryptoactifs est restée stable entre les deux opérations

Lire aussi :

‍Comment optimiser la transmission de ses cryptoactifs ?

Donation aux enfants : ce qui change en 2025 sur le plan fiscal

Donations familiales et achat immobilier : Bercy apporte des précisions

Donations : vers une réforme majeure de la transmission de patrimoine ?

‍