Exonération temporaire des dons de sommes d’argent pour l’acquisition de sa résidence principale

Un nouvel abattement spécifique pour l’achat ou la rénovation d’un logement

La loi de Finances pour 2025 a créé un nouvel abattement spécifique aux dons de sommes d’argent dans un cadre familial (article 790 A bis du Code général des impôts), sous condition d’acquérir un logement neuf¹ ou en l’état futur d’achèvement affecté à l’habitation principale du donataire ou de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un tel logement.

L’article 790 A bis du Code général des impôts a été introduit en 2005 et ne concernait que les dons de sommes d’argent affectés à l’activité professionnelle du donataire. En 2020, un dispositif temporaire permettait d’employer le don à la construction ou à la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

La version 2025 offre une opportunité supplémentaire au donataire : l’acquisition de sa résidence principale (logement neuf ou en l’état futur d’achèvement). Le législateur va même encore plus loin, en autorisant le donataire à louer cette ancienne résidence principale, sous certaines conditions.

¹ Logement achevé depuis moins de 5 ans

Qui peut bénéficier de cet abattement ?

Le donataire peut être un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant, ou à défaut d’une telle descendance, un neveu ou une nièce.   

Quel est son montant ?

L’exonération est doublement encadrée puisqu’elle s’applique dans la limite de 100 000 euros par donateur à un même donataire et de 300 000 euros par donataire.

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Précisons que cet abattement se cumule avec les autres abattements disponibles, tels que les abattements de droit commun applicables selon le lien de parenté entre donateur et donataire (100 000 euros entre parent et enfant ou 31 865 euros entre grand-parent et petit-enfant, articles 779 et 790 B du CGI) ou l’abattement pour don familial de sommes d’argent sous conditions d‘âges (31 865 euros, article 790 G du CGI).

Ainsi, un parent âgé de moins de 80 ans, n’ayant jamais consenti de donation à son enfant majeur, pourrait-il transmettre sans fiscalité jusqu’à 231 865 euros :

• 100 000 € d’abattement temporaire de l’article 790 A bis du CGI,
• 31 865 € d’abattement spécifique au don de sommes d’argent de l’article 790 G du CGI,
•  100 000 € d’abattement de droit commun applicable entre parent et enfant de l’article 779 du CGI.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de cet abattement (790 A bis du CGI) ?

Le donataire devra respecter les conditions cumulatives suivantes :

• la donation doit être consentie en pleine propriété,
• les sommes doivent être employées dans les 6 mois de leur versement,
• le don doit servir à acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement affecté à l’habitation principale du donataire ou à la réalisation de travaux de rénovation énergétique d’un tel logement,
• le bien doit être conservé pendant au moins 5 ans comme résidence principale à compter de sa date d’acquisition ou d’achèvement, avec la possibilité de le louer, sous réserve que le locataire y fixe sa résidence principale et ne se soit pas un membre du foyer fiscal du donataire.

Enfin, cette mesure favorable est temporaire, puisqu’elle concerne les donations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026.

Quelques conseils pratiques pour optimiser l’utilisation de l’abattement

Sur le plan civil, en présence de plusieurs enfants, il est préférable de recourir à une donation-partage de sommes d’argent, afin de figer les valeurs données au jour de la donation et de ne pas être soumis à la règle du rapport civil des donations.
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Sur le plan fiscal, il conviendra d’utiliser en priorité ce nouvel abattement puis celui spécifique aux dons familiaux de sommes d’argent (article 790 G du CGI) et enfin celui de droit commun, selon le montant de donation envisagé. En effet, seul l’abattement de droit commun est soumis à la règle du rappel fiscal des donations de moins 15 ans consistant à calculer les droits de succession en tenant compte des donations antérieurement consenties par le défunt à l’héritier.

Enfin, il est important de conserver la preuve de l’affectation des sommes reçues pour répondre efficacement à toute demande de l’Administration fiscale.

Exemple d’application

Marie souhaite acquérir sa résidence principale (logement neuf). Elle en discute avec ses parents et ses grands-parents qui veulent l’accompagner financièrement dans ce projet. Ses parents envisagent de lui transmettre 150 000 € chacun (ils n’ont jamais réalisé de donation) et ses grands-parents 50 000 € chacun.  

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Par Audrey Ferry, Responsable de l’Ingénierie Patrimoniale de Bordier & Cie (France)

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