La loi Malraux ou l'un des derniers bastions de l'investissement immobilier avec optimisation fiscale

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement !

L’importance de l’emplacement dans un investissement immobilier

En voilà une belle affaire, nous avons déjà tous et toutes entendu cette règle d’or, que dis-je, cet adage concernant l’investissement immobilier quel qu’il soit. Et pour cause, que ce soit pour une résidence principale nous permettant de bénéficier de toutes les commodités nécessaires, pour une mise en location souvent pour les mêmes raisons ou pour une revente qui prendra forcément en compte ce critère principal dans la valorisation du bien, l’emplacement reste l’argument inéluctable du choix d’un investissement immobilier.

Cependant, nous ne pouvons pas tous et toutes investir dans des emplacements premium pour les raisons suivantes :

• Par nature, l’offre y est limitée en termes de constructions possibles
• La plupart des biens sont déjà occupés (loués ou habités)
• Le foncier disponible pour de nouveaux programmes est très rare

Ce sont d’ailleurs les raisons pour lesquelles nous assistons à une expansion des projets et à la création de quartiers en périphérie des villes (d’ailleurs qu’on a souvent surnommé « ville nouvelle ») qui bien souvent, nous proposent une succession de résidence construites dans les mêmes décennies, avec parfois voir même souvent, une allure et des matériaux semblables.

Au départ, tout est beau et tout est neuf mais nous sommes en droit, en tant qu’investisseurs à long terme de surcroit, de nous demander comment cela va vieillir et le prix probable à payer le temps afin de garder cet aspect (Toitures, ravalement de façades, entretien des jardins paysagés, parties communes etc.)

Ce sont également les mêmes raisons qui font que les promoteurs sont à l’affut de vieilles bâtisses très bien placées à démolir afin de pouvoir proposer une offre de logements neufs (souvent à taille réduite) très bien située dans des zones déjà bien denses.

Oui mais voilà, un projet de destruction / reconstruction dans le neuf n’a pas le même coût que celui sur un terrain uniquement à viabiliser (même si cette étape a également bien augmenté). L’élaboration, les autorisations, la construction et les contraintes qui sont liées à un programme situé en hyper centre sont souvent bien plus compliquées et plus onéreuses pour le promoteur et surtout si l’on y ajoute le fait qu’il ne pourra amortir ces frais par le nombre de lots à commercialiser puisque le foncier disponible y est limité.

Ce sont donc tous ces facteurs qui expliquent et déterminent le « prix du neuf » et encore plus, la prime liée à un emplacement de premier choix. Bien entendu, le neuf possède d’autres atouts qui s’ajoutent à sa valeur en ce qui concerne la qualité de construction, les matériaux utilisés, les prestations fournies et ce sempiternel débat autour de la performance énergétique.

Enfin, si l’on ajoute à tout cela la contraction (pour ne pas parler de crise) du marché de la promotion immobilière ces trois dernières années (seulement 350 000 mises en chantier en 2024 contre 500 000 nécessaires), nous nous retrouvons en tant qu’investisseur face à un constat très simple : nous devons nous diriger vers l’ancien si nous souhaitons investir dans une zone premium située en hyper centre.

Les atouts et contraintes d’un investissement dans l’ancien

« J’ai réussi à faire un coup de fusil avec cet appartement ! »

Investir dans l’ancien est à mon sens, l’un des meilleurs moyens de pouvoir faire de belles opérations de marchand de biens ou de générer des revenus locatifs à forte rentabilité.
Je n’ai encore jamais vu sur le papier d’offre dans le neuf ou dans l’immobilier avec optimisation fiscale qui pourrait rivaliser avec un investissement dans l’ancien à prix décoté et donc forcément, avec travaux.

D’ailleurs, combien de fois j’ai entendu des prospects tenter de me démontrer qu’ils avaient fait une super affaire et qu’ils n’investiraient que suivant les mêmes critères ! (Ce que je peux d’ailleurs comprendre dans des secteurs ou les prix ont flambé en dix ans et ou leur réussite tient plus à un effet conjoncturel qu’à leur capacité à avoir pu négocier un bien au prix en dessous du marché sans travaux). Parlez-en d’ailleurs avec un investisseur qui a acheté en 1989 et qui a voulu revendre en 1999, quel que soit ces compétences de négociateur, l’effet conjoncture et le résultat n’a pas du tout été le même…

Bref, revenons-en à l’investissement dans l’ancien et ces « bonnes » opportunités car elles ne seront « bonnes » que si :

• Vous avez du temps et de l’énergie à consacrer à la recherche, à la sélection et à la visite des biens, donc probablement proche de votre lieu de résidence actuel (et peut être pas celui de votre retraite), vous passerez peut-être par un agent immobilier ce qui viendra ajouter un coût (et un service) à l’investissement
• Vous avez les compétences ou les appuis utiles afin d’analyser, de comprendre, d’évaluer les travaux nécessaires à la réfection / rénovation de l’appartement
• Vous avez la connaissance et la maitrise d’une bonne relation bancaire afin de négocier les conditions les plus optimums à votre investissement (franchise d’intérêts intercalaires, pénalités de remboursements anticipés, taux, domiciliation etc..)
• Pour finir, vous avez le temps, l’énergie, les compétences, la connaissance et l’expérience pour réaliser vous-mêmes les travaux ou suivre les chantiers que vous aurez confiés à des tiers avec l’ensemble de désagréments et des arnaques auxquelles vous pourrez faire face (sans oublier les fonds disponibles et/ou l’endettement pour travaux qui n’est parfois pas le même taux que l’investissement en lui-même).

Alors oui, si vous êtes en mesure de répondre à toutes ces contraintes vous pourrez faire un investissement immobilier rentable ou du moins, qui corresponds à votre cahier des charges. Vous en ferez un ou même plusieurs et puis un jour, vous rencontrerez peut-être un écueil, vous aurez moins d’énergie ou vous serez peut-être plus en recherche de sens dans vos investissements, voir même vous ferez de la transmission d’un patrimoine de qualité à descendants, votre principal objectif !

Lire aussi :

‍Immobilier ancien, vers un redémarrage prudent mais réel en 2025

Immobilier : quelles perspectives pour la rénovation et la réhabilitation ?

Les limites et les risques d’un investissement immobilier dans l’ancien

« Quand un coup de fusil se transforme en pétard mouillé ! »

Le raisonnement en coup d’achat, qui est somme toute, la base du calcul d’une rentabilité locative et d’une potentielle plus-value présente une certaine limite : le temps.

Car j’ai en revanche peu rencontré ou entendu des investisseurs m’avouer qu’ils avaient fait, au bout du compte, une mauvaise affaire dans l’ancien (oui on s’en targue moins dans ces cas-là). Car le jour ou signez votre acte chez le notaire et même si vous avez eu la présence d’esprit de bien lire le compte rendu des dernières assemblées générales, quelle visibilité avez-vous sur les travaux qui seront réaliser sur les 20 prochaines années (ou plus si vous souhaitez réellement amortir votre bien) ? Savez-vous quel est le coût de la rénovation de votre façade (nettoyage + peinture) ? Combien coute de refaire complètement une toiture ?  Et si jamais on découvrait de l’amiante dans la construction, avez-vous une idée du prix exorbitant d’un désamiantage ? Quant aux parties communes, nécessitent-elles un rafraichissement récurrent car elles se dégradent rapidement ? Et les fissures, les affaissements, les basculements…

Tant d’exemples de charges hypothétiques que vous ne pouvez mesurer à l’achat mais qui viendront forcément augmenter votre cout de revient lorsqu’il sera temps de faire les comptes, d’autant plus qu’un immeuble construit il y a 20 / 30 ou 40 ans vous réservera beaucoup de plus de mauvaises surprises qu’un immeuble déjà debout depuis 150 ans.

« Vous recherchez la rentabilité locative à court terme ?
N’investissez pas en Loi Malraux »

Ceci peut paraître un peu cinglant et limitant et pourtant c’est une phrase que je n’ai de cesse de répéter lors des premiers entretiens que j’ai avec de potentiels investisseurs (souvent attirés par l’idée de faire une bonne affaire en investissant dans un bien de qualité très bien situé avec un avantage fiscal conséquent… voyons, nous sommes en France, cette martingale n’existe pas).

Rappelons en préambule le fonctionnement d’une Loi Malraux

‍Le dispositif Malraux a été institué en 1962 par André Malraux, Ministre de la culture, pour conserver l’intégrité des quartiers historiques dans certains secteurs sauvegardés. Par ce biais, l’État transfère sur les investisseurs privés la restauration et l’entretien d’une partie du Patrimoine National.

• La loi Malraux offre une réduction d’impôt de 22% du montant des travaux de restauration effectués portée à 30% en SPR (Site Patrimonial Remarquable) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé (PSMV), avec un plafond de 400 000 € sur une durée de 4 ans et l’excédent de réduction peut être reporté sur les 3 années suivantes.
• La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux qui ne doit pas dépasser 4 ans après la date de délivrance du Permis de Construire.
• La réduction d’impôt est hors plafonnement des niches fiscales.

Si l’on tente de faire une moyenne de l’ensemble des investissements Malraux, on peut tabler sur une rentabilité brute (avantage fiscal compris et sur un horizon de 20 ans en location nue) située entre 2% et 3%, pas plus !

Donc il est certain que si vous vous dirigez vers une Loi Malraux en l’étudiant avec les mêmes lunettes que celle pour un investissement dans l’ancien, plus précisément en regardant la rentabilité locative, vous n’investirez pas ! Pire, vous ferez peut -être partie des personnes qui vont classer la Loi Malraux dans la catégorie des « mauvais investissements » qui se payent « trop cher ».

Et pour cause, le coût d’achat d’un investissement en Loi Malraux sera logiquement plus élevé que n’importe quel bien dans l’ancien pour l’ensemble des raisons suivantes :

• Un bien refait à neuf à plutôt tendance à se comparer au marché du neuf avec la différence fondamentale que le neuf vieillit alors que l’ancien reste de l’ancien
• Vous participez à la rénovation complète de l’immeuble + l’appartement (c’est d’ailleurs pour cette raison que vous pouvez imputer une réduction d’impôt conséquente au montant des travaux)
• Vous êtes située dans une zone située en hyper centre protégée (96 secteurs seulement en France)
• Le projet de réhabilitation est lourd et complexe à porter administrativement (Direction régionale des affaires culturelles, architecte des bâtiments de France, Mairie etc..)
• Corps de métiers spécifiques en fonction des particularités du bâtiment
• L’emplacement en hyper centre complexifie souvent les accès et donc augmente le coût de la rénovation pour les opérateurs
• Le prix des matériaux de qualité et leur rareté

Pourquoi la loi Malraux s’inscrit dans une stratégie patrimoniale

Bref, vous l’aurez compris, la rentabilité à court terme est un objectif que vous ne pourrez atteindre avec un investissement en Loi Malraux, néanmoins… si vous souhaitez intégrer dans votre patrimoine :

• Un bien situé en hyper centre sur emplacement premium
• Un bien situé sur un site « protégé » qui vous apporte la sécurité de ne pas avoir des constructions qui se dégradent autour de vous
• Un bien ancien « d’exception », (entendons par là un bien qui ne se construit plus donc qui se raréfie mathématiquement)
• Un bien qui une fois rénové, vous permettra de pouvoir le louer avec un prix différent du marché (hors plafonnement des loyers), justifié par son charme et la qualité des matériaux
• Un bien qui pourra s’amortir dans le temps et ou le cout de revient devient plus intéressant qu’un cout d’achat au bout d’une certain temps
• Un bien de qualité que l’on pourra transmettre à nos enfants
• Un bien qui vous permet de pouvoir optimiser votre fiscalité en finançant la préservation du patrimoine immobilier Français
• Un bien disponible clés en mains pour la location

« La Loi Malraux peut alors faire sens pour répondre à vos objectifs patrimoniaux »

Les garde-fous indispensables avant d’investir en loi Malraux

Avant de vous engager sur un tel investissement, nous vous proposons quelques garde-fous chez Cheval blanc Patrimoine qui seront des précautions nécessaires à la protection de vos intérêts, en l’occurrence, vous faire accompagner par un professionnel indépendant qui :

• N’appartient pas au promoteur rénovateur et qui a accès à l’ensemble de l’offre Malraux en France afin de pouvoir avoir une vision d’ensemble et un recul nécessaire pour évaluer la qualité du programme
• Pourra s’assurer que l’opérateur ne s’invente pas une nouvelle activité et qu’il a pu réaliser dans le temps des opérations de qualité en en assurer le suivi (les fameuses casseroles à éviter)
• Vous conseillera et sélectionnera pour vous un lot au sein du programme
• Vous proposera une projection financière viable et réaliste au plus près de la réalité financière d’un investissement avec levier d’endettement, en raisonnant en effort d’épargne dans le temps afin de mettre au cœur de votre stratégie votre équilibre patrimonial et les différents projets annexes que vous auriez à réaliser (études des enfants, changement de résidence principale etc…)
• Vous accompagnera dans la compréhension du projet, la nature des travaux, le montage juridique & fiscal
• Aura la possibilité de comparer les solutions de financement possibles en dehors de votre banque courante
• Vous assistera à la signature de l’acte authentique, à la livraison du bien, à la mise en location, pendant les déclarations fiscales

L’investissement en Loi Malraux nécessite quand même d’avoir une compréhension de nombreux aspects que vous n’aurez peu ou prou dans un investissement classique dans l’ancien.

Chez Cheval Blanc Patrimoine, nous ne faisons pas de l’optimisation fiscale un objectif, nous considérons que les règles restent celles d’un investissement immobilier et tentons surtout de ne jamais confondre la cerise, avec le gâteau.

Par Franck Fargerelle, Cheval Blanc Patrimoine

Lire aussi :

Le régime Malraux peut-il s’appliquer à une SCI à l’IR ?

Loi de finances 2025 : les nouvelles règles fiscales

Fiscalité immobilière des particuliers, un état des lieux des projets de réforme

Les actualités Immo

Les différences clés entre l'investissement patrimonial et l'investissement à haut rendement dans l'immobilier