Loc’Avantages et Denormandie : pourquoi ces dispositifs fiscaux immobiliers peinent à convaincre

Deux dispositifs d’investissement immobilier en perte d’attractivité

Malgré une fiscalité favorable, certains dispositifs d’investissement immobilier rencontrent peu de succès auprès des ménages. En 2025, moins de 4 000 foyers ont bénéficié du dispositif Loc’Avantages, tandis que la loi Denormandie n’a séduit qu’un peu plus de 2 000 investisseurs. Ces chiffres traduisent un désintérêt croissant pour deux niches fiscales pourtant conçues pour encourager l’investissement locatif et la rénovation du parc immobilier ancien.

Loc’Avantages : un dispositif peu utilisé malgré la réduction d’impôt

Créé en 2022 et accessible jusqu’au 31 décembre 2027, Loc’Avantages permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt plafonnée à 10 000 euros par an. En contrepartie, ils doivent louer leur logement à un loyer inférieur aux prix du marché et à un locataire aux revenus plafonnés.

En 2025, seuls 3 947 ménages ont choisi ce dispositif. Les contraintes nombreuses expliquent cette faible adoption. Le bien doit être loué vide pendant au moins six ans, et une convention doit être signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Les taux de réduction d’impôt varient selon le niveau de loyer consenti :

• 15 à 20 % pour un loyer inférieur de 15 % au marché,
• 35 à 40 % pour un écart de 30 %,
• 65 % pour un loyer inférieur de 45 %.

Afin de relancer le dispositif, le député Lionel Causse (Ensemble) propose de transformer la réduction d’impôt en crédit d’impôt destiné aux propriétaires les plus modestes, plafonné à 18 000 euros, tout en simplifiant les formalités administratives liées au conventionnement avec l’Anah.

Denormandie : un dispositif en fin de parcours

Le dispositif Denormandie, créé pour encourager l’investissement dans l’immobilier ancien, reste lui aussi très peu utilisé. En 2025, seuls 2 091 ménages en ont profité.

L’une des principales limites du Denormandie tient au nombre restreint de communes éligibles : environ 500 villes seulement peuvent en bénéficier, celles labellisées Cœur de ville ou ayant signé une opération de revitalisation de territoire (ORT).

Le dispositif prendra fin le 31 décembre 2027 et impose plusieurs conditions. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer la performance énergétique de 20 % minimum (30 % pour les logements individuels).

La réduction d’impôt varie selon la durée d’engagement de location :

• 12 % pour 6 ans,
• 18 % pour 9 ans,
• 21 % pour 12 ans.

Des dispositifs concurrencés et jugés trop contraignants

Entre plafonds, critères techniques et exigences administratives, Loc’Avantages et Denormandie apparaissent comme complexes et peu incitatifs face à d’autres solutions d’investissement locatif plus souples. Leur avenir, bien que prévu jusqu’en 2027, dépendra de la capacité des pouvoirs publics à simplifier les démarches et réduire la lourdeur des conditions d’éligibilité.

Source : MoneyVox

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