Donations familiales et achat immobilier : Bercy apporte des précisions

Une mesure fiscale en vigueur depuis début 2025

Entrée en vigueur mi-février 2025, l’exonération d’impôt sur les donations familiales pour l’achat d’un logement neuf ou en Vefa reste mal comprise. L’administration fiscale doit publier une instruction d’ici le 7 septembre pour clarifier le dispositif. Cette exonération temporaire s’applique jusqu’à la fin de l’année 2026.

Des conditions strictes pour bénéficier de l’exonération

La loi de finances 2025 prévoit une exonération de droits de mutation à titre gratuit pour les sommes d’argent données par les ascendants (parents, grands-parents, arrière-grands-parents) à leurs descendants jusqu’aux arrière-petits-enfants, mais aussi aux neveux et nièces en l’absence d’héritiers directs¹.
L’exonération est plafonnée à 100 000 euros par donateur et par donataire, dans la limite de 300 000 euros par bénéficiaire¹. La somme doit être affectée à l’achat d’un logement neuf dans un délai de six mois ou à des travaux de rénovation énergétique éligibles au dispositif MaPrimeRénov’, avec obligation d’occuper le bien comme résidence principale pendant cinq ans au minimum.

Des résultats limités sur le marché immobilier

Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les ventes aux investisseurs particuliers ont chuté de plus de 50% au deuxième trimestre, tandis que celles aux propriétaires occupants ont progressé de 2,1%². Pascal Boulanger, président de la FPI, attribue cette évolution à l’élargissement du prêt à taux zéro en avril et, dans une moindre mesure, à l’exonération des donations.
Depuis février, les grands promoteurs ont réalisé chacun entre 50 et 100 ventes grâce au dispositif, alors que les autres en comptabilisent une dizaine seulement¹.

Une compréhension encore lacunaire du dispositif

Pascal Boulanger souligne que « ce dispositif n’est pas encore entré dans les mœurs », aussi bien chez les acquéreurs que chez les professionnels. Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI, cite les nombreuses interrogations persistantes : possibilité d’utilisation via une société civile immobilière (SCI), cumul avec le prêt à taux zéro… Autant de points qui doivent être clarifiés dans l’instruction fiscale imminente.

Une instruction fiscale attendue rapidement

Bercy a confirmé que l’instruction serait publiée avant le 7 septembre, probablement dès le 4 septembre¹. Elle détaillera les dépenses d’acquisition et de rénovation éligibles afin de sécuriser le recours à l’exonération d’impôt des donations pour l’achat immobilier.

Sources : Capital

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