SCI familiale : un outil de transmission patrimoniale plus que jamais d’actualité

Dans un contexte économique et fiscal complexe et fluctuant, marqué par l'instabilité et les réformes fréquentes; les enjeux de la gestion et de la transmission d’un patrimoine immobilier préoccupent de plus en plus nos clients.

La Société Civile Immobilière (SCI) familiale présente plusieurs avantages notamment pour la transmission de patrimoine immobilier. Elle permet de structurer les patrimoines immobiliers en termes de gestion et transmission au sein de la famille, tout en minimisant les impacts fiscaux. 

La SCI permet de transmettre progressivement le patrimoine immobilier à ses descendants

Il est possible de céder des parts sociales dans le cadre de donations successives, bénéficiant de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (article 787, 788 du Code général des impôts).

Le démembrement des parts d’une SCI familiale consiste à séparer le droit d’usage (usufruit) de celui de disposer du capital (nue‐propriété) des parts sociales. Ce mécanisme présente plusieurs atouts pour optimiser la fiscalité, en réduisant la base taxable lors de la donation grâce à la valorisation moindre de la nue‐propriété, tout en permettant de conserver la jouissance du bien via l’usufruit. Le recours à ce mécanisme, utilisé de manière successive avec les abattements fiscaux en vigueur, constitue une véritable stratégie pour limiter l’impact des droits de succession lors de la transmission. Une rédaction minutieuse et une planification sur le long terme sont toutefois indispensables pour sécuriser l’opération et en maximiser les avantages fiscaux. 

Toutefois, les donations en démembrement sont des actes irrévocables et demandent une rédaction soignée de l’acte notarié. 

Cas pratique : donation avec démembrement de parts

Imaginons qu’un père qui détient des parts de SCI gérant un patrimoine immobilier décide de transmettre la nue‐propriété de ses parts à ses enfants tout en conservant l’usufruit. 

Monsieur est âgé de 65 ans, le barème indique une répartition de 40 % pour l’usufruit et 60 % pour la nue‐propriété. Ainsi, si la valeur totale des parts est de 1 000 000 €, seule une valeur de 600 000 € est prise en compte pour la donation. Cela permet aussi de tenir compte des éventuels passifs de la SCI dans la valeur des parts (vs la détention en direct d’un bien immobilier).

Cette valeur peut être transmise en une ou plusieurs donations successives, chacune bénéficiant de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Au décès du père, l’usufruit s’éteint et les enfants, nus‐propriétaires depuis la donation, récupèrent la pleine propriété sans coût fiscal additionnel sur la valeur de l’usufruit éteint. 

Préservation du patrimoine familial et souplesse de gestion

En confiant le bien à une SCI, la vente unilatérale d’une part ne permet pas, de manière isolée, de provoquer la cession forcée du bien. La clause d’agrément prévue dans les statuts peut empêcher l’entrée de tiers dans le capital et ainsi garder le patrimoine confiné au sein de la famille. Les statuts de la SCI peuvent organiser librement les modalités de prise de décision, la répartition des voix entre associés et la nomination du ou des gérants.
L’administration collective limite les risques d’indivision et de mésentente lors des successions.

La rédaction des statuts de la SCI offre la possibilité d’organiser la transmission et la gestion des parts de façon très personnalisée pour tenir compte des objectifs patrimoniaux et familiaux.

Optimisation de la fiscalité : choisir entre IR et IS selon les objectifs patrimoniaux

Les associés peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou, le cas échéant, pour l’impôt sur les sociétés (IS), selon la situation et l’optimisation recherchée.

SCI à l’IR : transparence fiscale et stratégie patrimoniale familiale

La structure offre la possibilité de déduire certaines charges liées à la gestion immobilière et de réaliser des amortissements en cas d’option pour l’IS. Les enjeux sont différents et le choix doit être fait en fonction de plusieurs critères patrimoniaux, fiscaux et de gestion.

Opter pour la SCI à l’IR dans le cadre d’une stratégie patrimoniale familiale ou patrimoniale d’entretien et transmission, avec des revenus locatifs modérés ou si vous souhaitez profiter de la transparence fiscale et de la possibilité d’imputer des déficits fonciers sur vos revenus globaux et enfin si vous envisagez une détention assez longue pour bénéficier des abattements sur les plus-values sans passer par une opération d’amortissement « coûteuse » à la revente.

SCI à l’IS : amortissements et réinvestissement des bénéfices

‍Opter pour la SCI à l’IS lorsque votre activité immobilière est dynamique avec d’importants travaux ou rénovations, permettant de générer des déficits compensables par l’amortissement ou si vous souhaitez constituer une trésorerie au sein de la société en réinvestissant les bénéfices plutôt qu’en les distribuant immédiatement ou enfin si vous avez une situation fiscale personnelle où la double imposition des dividendes est moins pénalisante comparée aux avantages de l’amortissement, et où la structure vous permet de déployer une stratégie en cohérence avec votre projet d’investissement.

Enfin, le choix est déterminant sur le long terme et nécessite une analyse préalable de tous les paramètres : rentabilité, fiscalité personnelle, perspectives de transmission, ainsi que les aspects comptables et de gestion. Certaines situations particulières (montant des travaux, taux marginal d’imposition, horizon de détention du bien) nécessitent une étude au cas par cas afin d’optimiser tant la fiscalité que la gestion de votre patrimoine immobilier. 

Cadre juridique et précautions 

Responsabilité indéfinie des associés

En cas de difficultés financières, chaque associé engage son patrimoine personnel à hauteur de sa part dans le capital, conformément à l’article 1857 du Code civil.
Ce mécanisme implique que, même si la participation de chacun est proportionnelle, il n’existe pas de système de responsabilité limitée comme dans certaines sociétés commerciales (ex. SARL).

Formalités de création et de gestion contraignantes

La constitution d’une SCI (rédaction des statuts, dépôt de capital, publication d’annonces légales) génère des frais de création et implique des obligations formelles régulières : tenue d’une comptabilité, convocations d’assemblées générales annuelles, rédaction de procès-verbaux.
Ces exigences administratives demandent une gestion rigoureuse sur le long terme.

La SCI familiale est destinée à la gestion patrimoniale et ne peut, en principe, exercer d’activités commerciales.

 En résumé, la SCI familiale est un outil juridique intéressant pour organiser ensemble la détention, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier entre membres d’une même famille. Sa souplesse contractuelle et ses avantages fiscaux (dont le mécanisme de donation avec abattement et de démembrement) constituent ses principaux attraits.

Toutefois, la responsabilité indéfinie des associés, le formalisme administratif et l’impossibilité d’exercer des activités commerciales (si imposition à l’IR) représentent des inconvénients à bien prendre en compte selon la situation patrimoniale et les objectifs des membres de la famille.

S’entourer de conseils (CGP, experts-comptables, avocats) devient encore plus crucial dans le contexte actuel afin de garantir une transmission fluide et optimisée sur le plan fiscal et juridique sur le long terme.

Par Aurélie Ghérardi, Ctrl_A Finance

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