Relance logement Jeanbrun : règles et enjeux PLF 2026

Un nouveau statut du bailleur privé dans le budget 2026

La loi de finances pour 2026 introduit un nouveau cadre fiscal destiné aux particuliers qui achètent un logement pour le louer. Baptisé « Relance logement » et couramment appelé dispositif Jeanbrun, il vise à soutenir l’investissement locatif dans un contexte de pénurie persistante de biens à louer, après la fin du Pinel. Le texte est présenté comme un nouveau statut du bailleur privé, conçu pour redonner de la visibilité à des propriétaires décrits comme découragés par une fiscalité jugée dissuasive et un empilement de contraintes.

Sur le plan institutionnel, le dispositif figure dans le projet de budget 2026 en cours d’examen, avec un engagement de responsabilité du gouvernement via l’article 49.3. Dans l’attente de l’adoption définitive, une loi spéciale est mentionnée pour assurer la continuité des finances publiques au début de l’année 2026.

Des logements éligibles sans zonage, mais uniquement en collectif

Relance logement cible des logements situés dans des immeubles collectifs. Le dispositif s’applique partout en France sans zonage, ce qui marque une rupture avec des logiques antérieures reposant sur des zones. Cette absence de zonage ne signifie pas liberté totale, car la contrepartie centrale demeure le respect de plafonds de loyers.

Le champ des biens éligibles couvre le neuf et l’ancien, avec une condition structurante pour l’ancien : les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix du bien. Le texte insiste sur l’ampleur du projet de rénovation, l’objectif n’étant pas de financer de simples rafraîchissements. Les maisons individuelles sont exclues dans la présentation du dispositif.

Un avantage fiscal fondé sur l’amortissement et la déduction des charges

Le cœur du dispositif repose sur une logique d’amortissement fiscal appliqué à l’investissement locatif en location nue, avec l’ambition de réduire fortement, voire d’annuler, l’imposition des loyers dans certains cas. Le mécanisme annoncé combine deux leviers, un amortissement pouvant atteindre 12 000 euros par an, la déduction intégrale des charges liées à la location, incluant notamment travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière.

Le dispositif prévoit aussi un traitement du déficit, avec jusqu’à 10 700 euros imputables sur d’autres revenus du foyer, comme les salaires ou les pensions, au-delà de la seule imputation sur les revenus fonciers. L’exemple chiffré mis en avant décrit l’achat d’un appartement à 180 000 euros, avec 30 000 euros d’apport et 150 000 euros empruntés, aboutissant après dix ans de détention à zéro impôt sur les loyers perçus et à 16 000 euros déductibles au titre de l’impôt sur le revenu.

Une autre présentation précise que l’amortissement ne s’applique que sur 80 % de la valeur du bien. Elle met en avant une différence déclarative, lorsque l’amortissement génère un déficit, celui-ci est déduit du revenu global et uniquement des loyers perçus, ce qui peut abaisser significativement l’imposition.

Des loyers plafonnés en trois catégories et une logique de rendement fiscal

Le dispositif structure les plafonds de loyers en trois catégories, intermédiaire, sociale, très sociale, avec une logique de fiscalité plus avantageuse à mesure que le loyer est décoté. Les repères donnés évoquent un loyer intermédiaire inférieur de 15 % au marché, un loyer social inférieur de 30 %, un loyer très social inférieur de 45 %. Dans cette logique, l’amortissement proposé peut être plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 euros selon le niveau du loyer.

Une précision technique mentionne un taux d’amortissement plus élevé lorsque le loyer est bas, avec un maximum évoqué à 5,5 % pour un logement neuf loué à un tarif très social. L’architecture du dispositif vise ainsi à orienter l’offre vers des loyers encadrés, tout en proposant un levier fiscal susceptible de compenser la décote locative.

Des contreparties strictes, une location longue et des exclusions explicites

Le statut du bailleur privé repose sur des conditions strictes. La durée de location exigée est de neuf ans, le logement doit être loué nu, le locataire doit en faire sa résidence principale, les plafonds de loyers doivent être respectés, la location à un proche est interdite. Le non-respect des conditions entraîne la perte de l’avantage fiscal.

Cette architecture est présentée comme la contrepartie d’un allègement fiscal destiné à enrayer le retrait de biens du marché locatif, tout en encadrant la nature sociale et la stabilité du parc remis en location.

Un successeur du Pinel dans un marché des investisseurs en recul

Le dispositif Jeanbrun est explicitement présenté comme le relais du Pinel, dont la disparition est associée à une chute des ventes aux investisseurs. Un chiffre avancé indique qu’en 2025, moins de 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs, contre une moyenne de 60 000 par an les années passées. Le contexte mentionne aussi la montée de contraintes énergétiques et des prix élevés.

Dans une autre lecture du marché, la part des investisseurs dans le neuf se serait effondrée de 63 % entre 2021 et 2024, et les mises en chantier de logements individuels sont décrites à des niveaux historiquement bas, avec 104 200 en 2024, 131 300 en 2023, 175 700 en 2022. L’objectif gouvernemental évoqué vise deux millions de logements neufs ou réhabilités d’ici 2030, et une montée en charge du dispositif avec 50 000 logements dans le neuf dès 2026, puis à terme un rythme de 400 000 constructions annuelles.

Le dispositif s’étend aux logements anciens sous conditions de travaux, avec l’idée que des rénovations peuvent être financées, notamment via MaPrimeRénov’, dans certains cas. Parallèlement, un volet de financement public est mentionné pour le logement social, avec 500 millions d’euros débloqués en urgence pour accompagner environ 700 bailleurs.

Une acceptabilité contestée chez les propriétaires bailleurs

Malgré l’affichage d’un avantage fiscal potentiellement puissant pour les ménages fortement imposés, l’adhésion des propriétaires bailleurs apparaît incertaine. Une enquête menée auprès de 1 450 bailleurs indique que 83 % des répondants ne se disent pas incités à investir avec ce nouvel outil. Les freins cités hiérarchisent la rentabilité jugée insuffisante comme premier obstacle pour 52 % des répondants, devant la crainte des impayés à 30 %, la complexité administrative à 18 %. Les intentions d’achat ressortent faibles, avec 11 % dans le neuf, 6 % dans l’ancien.

La lecture associée souligne qu’un dispositif centré sur le neuf ne suffirait pas à résoudre la crise locative, sans amélioration de la rentabilité du parc ancien. Le débat se cristallise donc sur l’équilibre économique réel, entre loyers plafonnés, prix d’achat, niveau de travaux et poids des charges, au-delà de l’avantage fiscal.

Un coût public surveillé et un débat ancien sur les niches immobilières

Le dispositif s’inscrit dans une longue série d’incitations fiscales au logement, de Méhaignerie à Pinel. Le débat sur l’efficacité et le coût pour les finances publiques est récurrent, avec une critique relayée et une recommandation citée de la Cour des comptes : « réorienter la fiscalité du logement vers davantage de neutralité, notamment en transformant certaines niches fiscales en dépenses budgétaires ».

Le coût de l’ancien dispositif Pinel est chiffré à 7,3 milliards d’euros sur dix ans, de 2014 à 2024. Pour Jeanbrun, une estimation avancée évoque 2 à 3 milliards d’euros par an. La discussion inclut l’argument de recettes additionnelles, notamment via la TVA sur le neuf, mis en avant par des représentants du secteur. Le dispositif reçoit aussi des appréciations favorables chez certains acteurs, avec cette formule reprise : « Il apporte des réponses concrètes et équilibrées, à la hauteur des enjeux économiques, sociaux et environnementaux posés par la crise du logement ».

Sources : MySweetimmo, Capital, Boursorama

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Dispositif Jeanbrun : point d'étape sur le statut du bailleur privé au 26 janvier 2026

À la lumière des derniers débats parlementaires et des informations communiquées par le gouvernement, le statut du bailleur privé apparaît aujourd’hui comme un dispositif encore en cours de stabilisation. Inscrit dans le projet de loi de finances pour 2026 sous l’appellation « Relance logement », parfois désigné comme dispositif Jeanbrun, il vise à créer un nouveau cadre fiscal destiné à relancer l’investissement locatif privé après la fin du Pinel.

Selon les éléments présentés par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, le mécanisme reposerait sur un amortissement fiscal annuel compris entre 3,5 % et 5,5 %, selon le niveau de loyers pratiqués, avec une application possible dans le neuf comme dans l’ancien, sous conditions de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Le dispositif serait non zoné et applicable sur l’ensemble du territoire.

Toutefois, plusieurs paramètres restent à confirmer. Le plafonnement de l’avantage fiscal, évoqué entre 8 000 et 10 000 euros par an selon les versions, la durée exacte d’engagement locatif, ainsi que les modalités de cumul avec le déficit foncier et les dispositifs de rénovation énergétique font encore l’objet d’arbitrages.

Sur le plan institutionnel, l’entrée en vigueur du dispositif demeure conditionnée à l’adoption définitive du budget 2026. Des réserves ont été exprimées sur le risque constitutionnel lié à une application rétroactive au 1er janvier 2026, tandis que le gouvernement cherche à maîtriser un coût budgétaire estimé entre 1,2 et 5 milliards d’euros selon le périmètre retenu.

Dans ce contexte, si le statut du bailleur privé constitue un signal politique fort adressé au secteur du logement, son applicabilité concrète en 2026 dépendra encore des choix budgétaires et juridiques à venir.

Sources : Mysweetimmo, Capital

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Retour au 15 janvier 2026 : l'adoption par l'Assemblée Nationale

Après plusieurs heures de débats, l’Assemblée nationale a adopté, le jeudi 15 janvier 2026, le statut du bailleur privé dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2026. Présenté comme une mesure destinée à relancer l’investissement locatif privé après l’extinction du dispositif Pinel, ce texte a été approuvé par 84 voix contre 22. Il vise à offrir un cadre fiscal plus incitatif aux propriétaires mettant des logements en location, dans un contexte de forte contraction de l’offre locative privée.

Le dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal. Il prévoit un amortissement de base fixé à 4 % par an pour les logements neufs et à 3,5 % pour les logements anciens, sous réserve de la réalisation de travaux représentant au moins 20 % de la valeur d’acquisition du bien. Cette architecture marque un changement de logique par rapport aux dispositifs précédents, en substituant aux réductions d’impôt un outil d’amortissement destiné à lisser la fiscalité des revenus locatifs dans la durée.

La situation Vers des taux d’amortissement différenciés en 2026 ?

Les débats parlementaires et les analyses sectorielles laissent apparaître la possibilité d’une modulation des taux d’amortissement selon le niveau de loyers pratiqués et le type de logement. Dans le neuf comme dans l’ancien, ces taux pourraient être majorés en cas de location intermédiaire, sociale ou très sociale. Tous les logements seraient concernés, y compris les maisons individuelles. Dans la version adoptée à l’Assemblée nationale, le plafonnement de l’avantage fiscal est fixé à 10 000 euros par an et par foyer fiscal. Les modalités précises de cette modulation restent toutefois dépendantes des arbitrages budgétaires et des textes d’application à venir.

Un dispositif plus incitatif que la version initialement proposée par le gouvernement

L’adoption de ce statut résulte d’un amendement porté par le député MoDem Mickaël Cosson, co-auteur avec le sénateur Marc-Philippe Daubresse d’un rapport parlementaire consacré à la reconstitution du parc locatif privé. Inspiré directement de ces travaux, l’amendement rétablit notamment la possibilité d’imputer le déficit foncier lié à l’amortissement sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an, portée à 21 400 euros en cas de travaux de rénovation énergétique grâce à la prolongation du doublement du plafond jusqu’en 2027. À l’inverse, la version initialement défendue par le gouvernement était jugée très restrictive par l’ensemble de la filière immobilière. Elle prévoyait des plafonds de loyers proches de ceux du logement locatif intermédiaire, l’impossibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global, une durée minimale de location portée à 12 ans, l’exclusion des maisons individuelles ainsi qu’une exigence de travaux dans l’ancien pouvant atteindre 40 % du prix d’acquisition. Selon plusieurs acteurs du secteur, un tel dispositif n’aurait permis la mise sur le marché que de quelques milliers de logements par an, contre 40 000 à 50 000 logements attendus avec la version finalement adoptée.

Un risque constitutionnel et budgétaire toujours présent

Malgré son adoption par les députés, l’avenir du statut du bailleur privé demeure incertain. Lors des débats, le député rapporteur du budget à l’Assemblée nationale, Philippe Juvin, a alerté sur un risque constitutionnel lié à la date d’application du dispositif, fixée de manière rétroactive au 1er janvier 2026, exposant le texte à un risque de censure. La ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, a exprimé ses réserves sur l’applicabilité immédiate du statut en l’état. Elle avait défendu deux amendements alternatifs, qui n’ont pas été examinés, visant à réduire le coût budgétaire du dispositif à 2 ou 3 milliards d’euros, contre environ 5 milliards d’euros pour la version adoptée. Ces amendements proposaient notamment de plafonner l’amortissement annuel à 8 000 euros dans la plupart des cas et d’allonger la durée d’engagement locatif. Au-delà de la question constitutionnelle, l’entrée en vigueur effective du dispositif dépendra du vote définitif du budget 2026. Plusieurs scénarios restent envisagés, allant d’une adoption via l’article 49.3 à une ordonnance budgétaire, laissant planer l’hypothèse d’une remise en cause partielle du texte.

Une alerte persistante sur la crise du logement

Pour Mickaël Cosson, les enjeux dépassent largement le débat technique. Le député alerte sur l’effondrement de l’investissement locatif privé, tombé à 15 000 logements produits en 2025, soit une chute de 80 % par rapport à la période pré-Covid. Selon lui, cette contraction représente un manque à gagner estimé à 15 milliards d’euros de recettes pour l’État.

Les organisations professionnelles partagent ce constat. Pour la Fédération française du bâtiment, l’urgence de la crise du logement ne permet pas de temporiser. Son président, Olivier Salleron, rappelle qu’un large consensus s’est construit depuis plus d’un an autour du statut du bailleur privé et que l’adoption parlementaire marque une étape démocratique majeure. Toute tentative de vider le dispositif de sa substance par voie réglementaire ou budgétaire serait perçue comme un déni de démocratie et une réponse inadaptée à la situation de millions de Français confrontés aux difficultés d’accès au logement.

Sources : Capital, Boursier.com, Batirama

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Retour sur l'adoption par le Sénat du 30 novembre 2025

Le Sénat a validé la création du statut du bailleur privé dans le cadre du budget 2026 le 30 novembre 2025, confirmant le compromis déjà obtenu à l’Assemblée nationale quelques jours plus tôt. Les deux chambres convergent ainsi sur un dispositif présenté comme une réponse à la crise du logement et destiné à encourager les particuliers à remettre des biens sur le marché locatif. Les débats ont été nourris autour de l’équilibre entre incitation et coût budgétaire. La version adoptée reprend le schéma défendu par le gouvernement après la révision d’une première mouture sénatoriale jugée trop onéreuse pour les finances publiques. La ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, a obtenu un ralliement majoritaire en défendant l’intérêt d’une mesure calibrée pour relancer l’investissement tout en maîtrisant son impact sur la dépense fiscale.

Le nouveau statut repose sur un amortissement étalé dans le temps et variable selon la nature du bien. Pour un logement neuf à loyer intermédiaire, l’amortissement atteint 3,5 % par an. Il est relevé à 4,5 % pour un logement social et à 5,5 % pour un logement très social. La mesure est plafonnée à 80 % de la valeur du bien et à 8 000 euros par an pour deux logements maximum. Cette mécanique permettrait, selon les chiffres avancés au Sénat, de neutraliser en vingt-cinq ans une opération d’investissement de 300 000 euros dans un logement intermédiaire neuf.

Le gouvernement chiffre le coût de ce dispositif à 1,2 milliard d’euros à l’horizon 2028 pour le seul segment du neuf. Malgré la critique d’une version jugée « édulcorée » par certains sénateurs, la majorité a fait valoir la nécessité d’un cadre réaliste au regard de la situation budgétaire nationale et du rejet initial du projet de loi de finances en première lecture.

Un marché locatif privé toujours affaibli

La création de ce statut s’inscrit dans un contexte de fragilisation du parc locatif privé. Selon une étude de BPCE L’Observatoire, les conditions économiques, réglementaires et financières ont fortement dégradé l’attractivité de l’investissement locatif depuis 2022. En 2025, 23 % des Français déclarent envisager de devenir bailleur privé, soit un recul par rapport à 2022. La structure sociologique de cette population évolue également : la proportion des personnes âgées de 30 à 49 ans progresse significativement, et la présence d’ouvriers et d’employés parmi les candidats à l’investissement augmente elle aussi.

La sénatrice Amel Gacquerre a rappelé l’ampleur des tensions sur le marché, insistant sur le manque de logements disponibles dans l’ensemble des territoires. Elle plaide pour un dispositif ambitieux afin de réactiver un marché où l’offre locative se rétracte depuis plusieurs années. Les acteurs du secteur attendent que cette incitation fiscale redonne un élan à un segment dont le rôle est crucial dans l’équilibre du logement en France.

Sources : MySweetImmo, Capital, Le Figaro

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