Immobilier : quelles perspectives pour les SCPI en 2024 ? Avec Jean-Christophe Antoine (ATLAND Voisin), Jérôme Rusak (L&A Finance) et Vincent Danis (Savinianne)

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Vincent TOURAINE : Bonjour à toutes et à tous. Merci d'être avec nous pour ce Face au Marché consacré à ATLAND Voisin et à ses SCPI. Comment se comportent-elles dans cette période compliquée, pour l'immobilier commercial ? Quelles sont leurs perspectives pour 2024 ? Et qu'attendre du marché cette année ? Notre invité, c'est Jean-Christophe Antoine. Bonjour. Vous êtes le Président d'ATLAND Voisin. C'est le principe de l'émission. Jérôme Rusak, bonjour. Président de L&A Finance. Et bonjour Vincent Danis. Vous êtes Président de Savinianne. Face au Marché, c'est une émission en trois parties. Nous allons d'abord faire un état des lieux du marché de l'immobilier en 2023. Qu'est-ce qui a marqué l'année passée ? Est-ce une année à oublier pour la profession ? Dans une deuxième partie, nous verrons les performances de vos SCPI. Quel rendement ? Quel prix de part ? Quelles transactions ? Quelles liquidités ? Dans une troisième partie, nous tenterons de nous projeter sur 2024. Quel marché cette année, stabilisation ou poursuite de la baisse ? Que nous prépare ATLAND Voisin ? Voilà pour le sommaire de ce Face au Marché, c'est parti.
 
 
VT : 2023 est-elle une année à oublier pour les professionnels de l'immobilier ? C'est la première partie de ce Face au Marché consacré à ATLAND Voisin. Avec vous, Jean-Christophe Antoine et nos deux experts Vincent Danis et Jérôme Rusak. Jérôme qui vous pose la première question de cette première partie.
 
Jérôme RUSAK : Bonjour, que retenir de 2023 pour le marché de l'immobilier professionnel, mais aussi pour vos SCPI ?
 
Jean-Christophe ANTOINE : Pour le marché immobilier, ce n'était pas une année olympique. Nous allons y entrer. Mais ce qu'il faut retenir, c'est la hausse des taux d'intérêt, la baisse du volume des investissements sur l'immobilier commercial, moins 50 % sur le volume d'investissement, avec à peu près sur toutes les catégories c'est-à-dire aussi bien le bureau : - 55 % le commerce qui a été moins impacté : - 40 %, - 45 % et la logistique activité : - 55 %, avec des segments beaucoup plus marqués, la logistique de classe A : - 65 % donc ce sont des volumes très importants. Quelle est la conséquence de la baisse des volumes ? C'est un repricing même s'il y a beaucoup de dossiers qui ont été retirés de la vente, il y a eu des baisses de valeur d'environ 20 % qui ont été actées, y compris à Paris intramuros. Ça c'est la première chose qu'il faut regarder, c'est une baisse du volume des investissements avec la disparition de certains acteurs, baisse du volume des investissements des OPCI et des SCPI. On reviendra sur le sujet de la collecte je pense. Baisse du volume d'investissement des étrangers en France. Curieusement, une hausse des investissements des utilisateurs, et notamment sur le luxe. Kering, Chanel, Hermès, qui ont acheté de l'immobilier en 2023, ce qui a été important. Donc ça, c'est sur la partie investissement. Ce qui est important aussi, c'est de regarder la partie transaction, c'est-à-dire ce qui va alimenter le revenu des immeubles. La baisse est beaucoup moindre, une baisse de moins 12 % du volume des transactions en Ile-de-France, qui est très contrastée. Et nous reviendrons sur l'équilibre offre-demande, et nous verrons que du côté de l'offre, ce n'est pas tout à fait la même chose. Mais un volume qui est en baisse plus modérée, pareil en région. Et sur les commerces et sur la logistique, nous n'avons pas les mêmes baisses de transactions. Par contre, sur l'offre, c'est ça qui est intéressant de regarder. Parce que c'est ce qui fait l'offre et demande, ce qui va faire le prix du loyer. Nous constatons que l'offre est en augmentation. Taux de vacances en Ile-de-France plus de 8 % avec des contrastes sévères : 20 % de taux de vacances en 1ère couronne nord 15 % à la Défense 2,7 % Paris intramuros. Donc Paris intramuros, les loyers augmentent puisqu' il y a une rareté importante. Deuxième chose à constater cette offre va continuer à augmenter en Ile-de-France parce que les chantiers continuent. Certains ont été démarrés il y a 3 ou 4 ans, vont être achevés en 2024 et en 2025. Ce n'est pas tout à fait la même chose dans les régions, au niveau des bureaux. Taux de vacances à peu près de 4 à 5 %, avec des phénomènes de rareté à Nantes, à Toulouse, en centre-ville, à Dijon aussi, en centre-ville, où il n'y a plus d'offres. Après, sur la périphérie, il peut y avoir un peu plus d'offres. Sur les commerces, le volume se tient. L'offre se réduit sur les retail parks : - 17 % en 2023et sur 5 ans, - 60 % d'offres en moins sur les retail parks et c'est encore pire sur les centres commerciaux. Et la logistique, absence de terrain, donc l'offre est très faible.
 
VT : Ça c'est pour l'état des lieux du marché, mais vous aurez l'occasion de nous dire comment ça s'est passé pour vous. Vincent, votre question.
 
Vincent DANIS : Justement sur cet équilibre offre-demande, en quoi la crise de 2023 est-elle différente de celle des années 90 ?
 
JCA : Merci pour la question, qui est très intéressante. Nous sommes proches de la crise des années 90. Certains vont le renier. Nous ne sommes pas tout à fait dans la même veine. Je vous rappellerai que la crise des années 90, nous étions en récession. Il y a une année, nous étions à - 1 % de croissance. Nous étions véritablement dans une récession avec un taux de chômage qui allait augmenter de manière massive et notamment sur la population des cadres. Donc là, nous ne sommes pas dans le même schéma. Déjà, nous ne sommes pas en récession, même si la croissance est très faible. Et surtout, la situation de l’emploi n’est pas tout à fait la même, même s'il y a des secteurs qui licencient aujourd'hui, et l'immobilier en fait partie, et tous les satellites qui travaillent à côté de l'immobilier en pâtissent. Mais il y a des secteurs qui embauchent, notamment tout ce qui est autour de l'environnement, des infrastructures où il y a des embauches nombreuses et souvent des problématiques pour embaucher. Donc, nous ne sommes pas dans la même vision qu'en 1990, où, effectivement, il y avait une récession à un taux de chômage qui était supérieur à 10 quand il a explosé. Là, nous en sommes encore loin, donc la consommation de bureaux se fait. Et les contraintes environnementales et CSRD vont imposer des contraintes environnementales sévères sur les entreprises, d'où aussi certaines qui ont anticipé. Et dans le choix des immeubles, la contrainte environnementale va être de plus en plus importante. Donc nous ne sommes pas tout à fait au même niveau que 90.
 
VT : Il n'y avait pas de télétravail à l'époque. Il nous reste le temps pour une dernière question dans cette première partie.
 
JR : Quelles tendances locatives avez-vous constatées en 2023 ? Est-ce que cela a orienté vos investissements ?
 
JCA : Alors, ça les a orientés auparavant, c'est-à-dire qu'à partir de 2020 et du Covid, nous avons souhaité se sous-exposer au bureau et nous avons toujours voulu comme stratégie être surexposés aux régions majoritairement. C'était un choix de départ. C'est le Covid qui a été le fait générateur d'un changement de stratégie, avec toujours une volonté d'être très granulaire dans nos choix d'actifs, et pas d'avoir des actifs énormes qui ressemblaient plutôt à des actifs de foncière. Ça fait 30 ans que je fais de la SCPI, pour moi la SCPI, c'est granulaire et mutualisation. C'est quelque chose d'important. Quant au taux d'occupation très élevé sur nos SCPI, 95 à 100 %, nous le maintenons parce qu'il y a cette granularité. Qu'est-ce que nous constatons ? Bureau, taux d'occupation en Ile-de-France : 92 %. En région : 96 %. Commerce, taux d'occupation 98 % et les alternatifs que ce soit activité, hôtellerie c'est 100 %.
 
VT : Nous en restons là pour la première partie de cette émission. À suivre les performances des SCPI d'ATLAND Voisin, dans le contexte, que nous connaissons, pour l'immobilier.
 
 
VT : La deuxième partie de ce Face au Marché consacré à ATLAND Voisin, toujours avec Jean-Christophe Antoine et nos 2 experts Jérôme Rusak et Vincent Danis, qui vous pose la première question de cette deuxième partie.
 
VD : Même si le taux n'est pas tout, pouvez-vous commenter le taux de rendement de vos SCPI en 2023 ? Vos joies, vos peines...
 
JCA : Que des joies dans beaucoup de travail et d'investissement. Alors, commençons par la collecte parce que le problème de la liquidité peut se poser à certains. Nous avons trois SCPI. Nous avons un panel de SCPI relativement large en termes d'âge puisque nous en avons une qui a 55 ans, une qui a 10 ans et une qui a un an. Une à capital fixe, deux à capital variable. Nos SCPI ont collecté 460 Ms € sur 2023, collecte brute, 400 Ms € en collecte nette. Ce qui est intéressant de constater, c'est que sur ces 60 Ms € de retraits, et pourtant nous étions peu exposés aux sociétés civiles, 65 % des retraits sont le fait de sociétés civiles, d'où l'importance, et je l'ai rappelé à de nombreuses reprises, d'avoir une transparence de la part des sociétés de gestion sur leur exposition à ce type d'acteurs. Notre exposition à ce type d'acteurs va être réduite à moins de 2 % à la fin du premier trimestre 2024. Donc ça, c'est la première chose. Donc pas de souci de liquidité aujourd'hui. Et nous sommes à 97 % de clients retail, eux ne vendent pas. Il faut lever quelques inquiétudes sur ces clients mais il y a quelques clients, ceux qui vendent c'est succession ou éventuellement besoin de liquidité pour acheter un appartement. C'est essentiellement ce que nous voyons comme raisons des particuliers. Donc ça c'est la partie liquidité. Sur la partie performance, nous avons aujourd'hui sur le résultat, j'aime beaucoup énoncer le rendement sur le résultat net, c'est-à-dire ce qui provient uniquement des revenus, Donc aujourd'hui, nos trois SCPI vont avoir des rendements qui vont être entre 5,39 % et 7,19 %. 5,39 % : Épargne Pierre. 5,69 % : Immo Placement. 7,19 % : Épargne Pierre Europe. Ce sont les taux de rendement sur le résultat net. Nous avons souhaité faire des distributions un peu moindres, car nous estimons que 2024 sera une année difficile avec un point d'interrogation sur les défaillances d'entreprises, même si pour l'instant, nous avons un taux de recouvrement maximum et nous n'avons pas d'alerte sur ce sujet-là, mais je préfère être prudent. Donc, nous allons distribuer 5,28 % sur Épargne Pierre, 5,50 % sur Immo Placement, 6,26 % sur Épargne Pierre Europe. Nous allons avoir un report à nouveau qui va augmenter sur ces trois SCPI, que ce soit Épargne Pierre qui arrivera à 22 jours, Immo Placement qui est à 150 jours et Épargne Pierre Europe qui va arriver à 66 jours. Ce sont les résultats. Pas de baisse de valeur de parts baisse des valeurs d'expertise, - 2 % pour Épargne Pierre cette année et - 0,50 % sur Immo Placement. Donc, il n'y a pas d'impact. Elles sont toutes en décote. Le prix de souscription est en décote par rapport à leur valeur de reconstitution sur toutes nos SCPI en 2023.
 
VT : Jérôme Rusak, votre question.
 
JR : L 'augmentation des taux d'intérêt était la même pour tout le monde et pourtant vous semblez peu impactés sur les valeurs.
 
JCA : Il y a plusieurs raisons à ça. Attention à la baisse des valeurs. Elle provient d'une part de l'allocation d'actifs qui a pu être faite par certaines SCPI dans le choix des investissements, immeubles importants, favoriser la région parisienne à des taux qui ont été très faibles, et puis dans la stratégie d'augmentation du prix de la part. Est-ce qu'on a voulu refléter le prix de la part de manière continuelle et la laisser proche de la valeur de constitution. Par expérience, mon choix, c'est que, et ça a été une volonté, c'est que nous ne voyons la rentabilité d'un rendement immobilier que sur la durée. Ça ne se valorise pas tous les ans. Quand vous achetez un bien immobilier, vous n'allez pas le revendre, à moins que le marché ai fait - 30 sous un an, et surtout que la durée recommandée de la SCPI est de 10 ans. Constatons à 4 ou 5 ans déjà où se situe le patrimoine. Donc nous n'avons pas voulu augmenter, la première raison, effectivement, nous avions un matelas relativement important. Ensuite, c'est la granularité et la dispersion des actifs. Nous avons de l'activité, du camping, beaucoup de retail parks. Ce sont des classes d'actifs qui n'ont pas été touchées aujourd'hui ou qui avaient été touchées avant. Le repricing ne les a pas touchées. Là où nous avons été touchés, c'est - 2 %, mais nous sommes globalement à - 9 % sur la région parisienne, sur les immeubles. Mais ces immeubles de bureaux en région parisienne ne représentent que 20 % de la totalité du patrimoine et sont tous loués. Là aussi, les taux d'occupation permettent d'atténuer la baisse de la valeur. Si vous avez des locaux vacants, l'expertise va être beaucoup plus saignante.
 
VD : En quoi l'évolution du contexte immobilier a-t-elle pu influencer votre stratégie d'investissement et de cession en 2023 ? Je pense à un immeuble que vous avez cédé à une autre SCPI, Iroko. Qui a fait la bonne affaire ? Le vendeur ou l'acheteur ?
 
JCA : Je n'en sais rien. Nous estimons avoir fait une bonne affaire, bien entendu. Vous avez raison de me poser la question. Nous nous sommes lancés dans un plan d'arbitrage de certains actifs sur la base de leurs notations ISR qui ne nous paraissaient pas bonne et de la projection dans le temps, en estimant quels travaux vont consommer ces immeubles, et est-ce que les travaux qu'ils vont consommer vont être rentables dans le temps ? Et le risque de départ du locataire que nous pouvons estimer par les discussions que nous avons avec lui. Comme tout investissement, il y a une part de doute. Et nous saurons dans trois ou quatre ans si le nouvel investisseur a fait une bonne affaire, si le locataire n'est pas parti et s'est maintenu dans les locaux. C'est important de vous posiez cette question, dans les tendances du marché parce qu’au quatrième et au premier trimestre nous vendons avec des plus-values et nous vendons au-dessus des valeurs d'expertise du 31/12. Ce n'est qu'un échantillon et un tout petit échantillon. Je ne dis pas que ça reflète la totalité du patrimoine mais c'est intéressant.
 
VT : C'est tout pour la deuxième partie de ce Face au Marché. À suivre, ce que l'on peut attendre de 2024, tant pour le marché que pour les SCPI d'ATLAND Voisin.
 
 
VT : La troisième partie de ce Face au Marché consacré à ATLAND Voisin. Que pouvons-nous attendre du marché, des SCPI d'ATLAND Voisin en 2024 ? Toujours avec Jean-Christophe Antoine et nos deux experts Vincent Danis et Jérôme Rusak, qui vous pose la première question de cette troisième partie.
 
JR : Allons-nous vivre une année olympique en 2024 ? Concernant l'immobilier, quelles sont vos prévisions ? Comment vous y préparez-vous pour y faire face ?
 
JCA : Nous y sommes déjà préparés. 2024 ne va pas être une année olympique au niveau de l'immobilier. Le S1 va encore s'inscrire à la baisse sur le volume des investissements. Le volume des transactions va être délicat également. Il va être tiré par la rationalisation et par l'intégration des normes environnementales dans le choix des entreprises pour leur implantation immobilière.
 
VT : Encore une année difficile 2024 ?
 
JCA : Ça va être une année difficile. Je pense qu'au deuxième semestre, nous aurons dépassé la correction baissière. Nous pouvons attendre un assouplissement sur les taux d'intérêt, ce qui donnera plus de visibilité aux investisseurs. C'est le premier élément.
 
VT : Une stabilisation dans la deuxième partie de l'année ?
 
JCA : Oui. Une stabilisation dans la deuxième partie de l'année, donc qui permettrait de dire les corrections de valeurs sont derrière nous. Après, les valeurs se font aussi par le travail d'asset. Il ne faut pas l'oublier le travail de relocation, le travail de repositionnement de l'immeuble qui peuvent entraîner de la création de valeur. Ce premier semestre devrait être identique au deuxième semestre de 2023. Et le deuxième semestre 2024 devrait se passer un peu mieux.
 
VT : Vincent Danis, votre question.
 
VD : Vous avez lancé une SCPI européenne et pour le moment vous n'avez pas investi en Allemagne. Est-ce que c'est une défiance vis-à-vis de ce marché ou la difficulté de sourcer des opportunités ?
 
JCA : Il y avait deux postulats pour créer cette SCPI européenne. Premièrement, le timing. Nous étions dans un bon timing pour la création l'année dernière puisque le marché repricait sur toute l'Europe. Et deuxième élément, les équipes sur place, qui est un postulat de base pour moi. On ne fait de l'immobilier que si on connaît parfaitement les marchés. Et même en France, nous sommes implantés à Rennes, à Toulouse, à Dijon, à Nice, également pour couvrir toutes ces régions. Donc, c'est important d'avoir des relais locaux. Ça a commencé effectivement par Espagne, Pays-Bas. Et aujourd'hui, nous regardons l'Irlande, même si nous n'avons pas encore procédé à l'acquisition. L'Allemagne, c'est un marché qui nous intéresse. Fiscalement, c'est le plus intéressant. Aujourd'hui, au niveau du marché de l'immobilier, le repricing n'est pas aussi sévère que ce qui a été constaté sur d'autres pays. Le marché est très organisé. Nous pensons à la rigueur allemande, mais en matière immobilière, ce n'est pas vraiment la rigueur en Allemagne. Au niveau des transactions, au niveau des agents immobiliers, c'est un peu complexe. Mais nous avons vocation à ouvrir un ou deux pays cette année. Et l'Allemagne, nous faisons des études dans ce sens et aussi pour avoir les relais locaux et pour avoir les meilleurs prestataires. Donc, c'est des choix qui vont être faits en 2024 pour ouvrir ces deux pays. Nous sommes effectivement sur l'Allemagne. Nous avons tendance à vouloir, par intuition, à aller vers les locaux d'activité ou le commerce. Les locaux d'activité, c'est surtout des utilisateurs qui sont propriétaires de leurs actifs donc il y a un marché relativement faible et le bureau, il faut faire attention aussi sur tous les pays d'Europe. Les pays d'Europe ne divergent pas de la France même s'il y a quelques divergences mais sinon dans le modus operandi ne diverge pas trop.
 
VT : Nous avons encore le temps pour quelques questions. Jérôme.
 
JR : Nous voyons de nouvelles SCPI, de nouvelles sociétés de gestion très innovantes. Chez ATLAND Voisin qu'allez-vous mettre en œuvre pour rester ou lutter dans ce nouveau marché ?
 
JCA : Il y a plusieurs choses. Innovantes, il faudrait me prouver que ce soit innovant parce qu'il y a des choses qui ne sont pas forcément innovantes alors qui effectivement ont le goût de l'innovation. Mais je ne suis pas certain de leur innovation. En tout cas, elles ont l'avantage de challenger un peu ce monde des SCPI. Donc c'est une bonne chose. Nous, déjà, c'est renforcer nos SCPI et pouvoir nous projeter sur des résultats qui seront identiques à 2023 en 2024 par la bonne gestion que nous faisons, donc Épargne Pierre Europe, une volonté d'être à 6 % brut de fiscalité et nous l'atteindrons facilement, même taux de distribution pour Épargne Pierre, sans de correction de valeur à notre sens sur ces SCPI, et Immo Placement où nous allons continuer sur ce capitale fixe, qui a des vertus, puisque beaucoup de réserves aujourd'hui. Et il y a un intérêt à étudier le marché secondaire, puisqu'il y a une décote plus élevée, nous sommes à - 11 % parce que c'est sur le marché secondaire. Donc présence importante sur les marchés, travail d'assets et de repositionnement très important et intégration des normes environnementales. J'insiste là-dessus. Que ce soient les jeunes ou les vieilles SCPI, les contraintes vont être de plus en plus importantes. La révision du label ISR, qui est une très bonne chose, qui va arriver fin 2024, va notamment obliger tous les acteurs à revoir leur consommation d'énergie, partie commune et partie privative. Nous, nous avons un taux de couverture à 90%, nous y sommes déjà. Je pense que ça va faire beaucoup de travail. Et nous avons isolé depuis deux ans 15 Ms € uniquement pour ces travaux d'amélioration énergie - décarbonation.
 
VT : Toute dernière question, Vincent.
 
VD : En 2023, les SCPI pionnières et vertueuses en matière environnementale n'avaient pas été préservées d'un point de vue expertise. Pensez-vous que les experts vont évoluer dans leur manière de voir les choses en 2024 ?
 
JCA : Ce ne sont pas les experts. Ce sont les transactions qui feront évoluer les choses. Aujourd'hui, de plus en plus, les investisseurs font attention aux contraintes environnementales et à la réglementation qui va s'imposer à eux sur le règlement SFDR et tous les règlements qui s'imposent. Les immeubles qui ne respecteront pas ces contraintes vont être sanctionnés par le marché et vont être décotés. Donc, c'est par le marché et par la transaction que nous retrouverons la valeur. Les experts peuvent essayer de monétiser l'environnement et les bienfaits de l'environnement, ils auront du mal, mais ce sont les transactions qui en apporteront la preuve.
 
VT : Ce sera le mot de la fin. Nous avions encore plein de questions, vous vous en doutez. Merci beaucoup Jean-Christophe Antoine d'avoir été avec nous pour ce Face au Marché consacré à ATLAND Voisin. Et merci à nos deux experts Vincent Danis, Savinianne et Jérôme Rusak, Président de L&A Finance. Merci à toutes et à tous de nous avoir suivis. À très bientôt pour une nouvelle émission.