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VT : La deuxième partie de ce Face au Marché consacré à ATLAND Voisin, toujours avec Jean-Christophe Antoine et nos 2 experts Jérôme Rusak et Vincent Danis, qui vous pose la première question de cette deuxième partie.
VD : Même si le taux n'est pas tout, pouvez-vous commenter le taux de rendement de vos SCPI en 2023 ? Vos joies, vos peines...
JCA : Que des joies dans beaucoup de travail et d'investissement. Alors, commençons par la collecte parce que le problème de la liquidité peut se poser à certains. Nous avons trois SCPI. Nous avons un panel de SCPI relativement large en termes d'âge puisque nous en avons une qui a 55 ans, une qui a 10 ans et une qui a un an. Une à capital fixe, deux à capital variable. Nos SCPI ont collecté 460 Ms € sur 2023, collecte brute, 400 Ms € en collecte nette. Ce qui est intéressant de constater, c'est que sur ces 60 Ms € de retraits, et pourtant nous étions peu exposés aux sociétés civiles, 65 % des retraits sont le fait de sociétés civiles, d'où l'importance, et je l'ai rappelé à de nombreuses reprises, d'avoir une transparence de la part des sociétés de gestion sur leur exposition à ce type d'acteurs. Notre exposition à ce type d'acteurs va être réduite à moins de 2 % à la fin du premier trimestre 2024. Donc ça, c'est la première chose. Donc pas de souci de liquidité aujourd'hui. Et nous sommes à 97 % de clients retail, eux ne vendent pas. Il faut lever quelques inquiétudes sur ces clients mais il y a quelques clients, ceux qui vendent c'est succession ou éventuellement besoin de liquidité pour acheter un appartement. C'est essentiellement ce que nous voyons comme raisons des particuliers. Donc ça c'est la partie liquidité. Sur la partie performance, nous avons aujourd'hui sur le résultat, j'aime beaucoup énoncer le rendement sur le résultat net, c'est-à-dire ce qui provient uniquement des revenus, Donc aujourd'hui, nos trois SCPI vont avoir des rendements qui vont être entre 5,39 % et 7,19 %. 5,39 % : Épargne Pierre. 5,69 % : Immo Placement. 7,19 % : Épargne Pierre Europe. Ce sont les taux de rendement sur le résultat net. Nous avons souhaité faire des distributions un peu moindres, car nous estimons que 2024 sera une année difficile avec un point d'interrogation sur les défaillances d'entreprises, même si pour l'instant, nous avons un taux de recouvrement maximum et nous n'avons pas d'alerte sur ce sujet-là, mais je préfère être prudent. Donc, nous allons distribuer 5,28 % sur Épargne Pierre, 5,50 % sur Immo Placement, 6,26 % sur Épargne Pierre Europe. Nous allons avoir un report à nouveau qui va augmenter sur ces trois SCPI, que ce soit Épargne Pierre qui arrivera à 22 jours, Immo Placement qui est à 150 jours et Épargne Pierre Europe qui va arriver à 66 jours. Ce sont les résultats. Pas de baisse de valeur de parts baisse des valeurs d'expertise, - 2 % pour Épargne Pierre cette année et - 0,50 % sur Immo Placement. Donc, il n'y a pas d'impact. Elles sont toutes en décote. Le prix de souscription est en décote par rapport à leur valeur de reconstitution sur toutes nos SCPI en 2023.
VT : Jérôme Rusak, votre question.
JR : L 'augmentation des taux d'intérêt était la même pour tout le monde et pourtant vous semblez peu impactés sur les valeurs.
JCA : Il y a plusieurs raisons à ça. Attention à la baisse des valeurs. Elle provient d'une part de l'allocation d'actifs qui a pu être faite par certaines SCPI dans le choix des investissements, immeubles importants, favoriser la région parisienne à des taux qui ont été très faibles, et puis dans la stratégie d'augmentation du prix de la part. Est-ce qu'on a voulu refléter le prix de la part de manière continuelle et la laisser proche de la valeur de constitution. Par expérience, mon choix, c'est que, et ça a été une volonté, c'est que nous ne voyons la rentabilité d'un rendement immobilier que sur la durée. Ça ne se valorise pas tous les ans. Quand vous achetez un bien immobilier, vous n'allez pas le revendre, à moins que le marché ai fait - 30 sous un an, et surtout que la durée recommandée de la SCPI est de 10 ans. Constatons à 4 ou 5 ans déjà où se situe le patrimoine. Donc nous n'avons pas voulu augmenter, la première raison, effectivement, nous avions un matelas relativement important. Ensuite, c'est la granularité et la dispersion des actifs. Nous avons de l'activité, du camping, beaucoup de retail parks. Ce sont des classes d'actifs qui n'ont pas été touchées aujourd'hui ou qui avaient été touchées avant. Le repricing ne les a pas touchées. Là où nous avons été touchés, c'est - 2 %, mais nous sommes globalement à - 9 % sur la région parisienne, sur les immeubles. Mais ces immeubles de bureaux en région parisienne ne représentent que 20 % de la totalité du patrimoine et sont tous loués. Là aussi, les taux d'occupation permettent d'atténuer la baisse de la valeur. Si vous avez des locaux vacants, l'expertise va être beaucoup plus saignante.
VD : En quoi l'évolution du contexte immobilier a-t-elle pu influencer votre stratégie d'investissement et de cession en 2023 ? Je pense à un immeuble que vous avez cédé à une autre SCPI, Iroko. Qui a fait la bonne affaire ? Le vendeur ou l'acheteur ?
JCA : Je n'en sais rien. Nous estimons avoir fait une bonne affaire, bien entendu. Vous avez raison de me poser la question. Nous nous sommes lancés dans un plan d'arbitrage de certains actifs sur la base de leurs notations ISR qui ne nous paraissaient pas bonne et de la projection dans le temps, en estimant quels travaux vont consommer ces immeubles, et est-ce que les travaux qu'ils vont consommer vont être rentables dans le temps ? Et le risque de départ du locataire que nous pouvons estimer par les discussions que nous avons avec lui. Comme tout investissement, il y a une part de doute. Et nous saurons dans trois ou quatre ans si le nouvel investisseur a fait une bonne affaire, si le locataire n'est pas parti et s'est maintenu dans les locaux. C'est important de vous posiez cette question, dans les tendances du marché parce qu’au quatrième et au premier trimestre nous vendons avec des plus-values et nous vendons au-dessus des valeurs d'expertise du 31/12. Ce n'est qu'un échantillon et un tout petit échantillon. Je ne dis pas que ça reflète la totalité du patrimoine mais c'est intéressant.
VT : C'est tout pour la deuxième partie de ce Face au Marché. À suivre, ce que l'on peut attendre de 2024, tant pour le marché que pour les SCPI d'ATLAND Voisin.
