Marché immobilier, quels enseignements tirer de 2023 ? Avec Jean-Christophe Antoine (ATLAND Voisin), Jérôme Rusak (L&A Finance) et Vincent Danis (Savinianne)

‍

Vincent TOURAINE : Bonjour à toutes et à tous. Merci d'être avec nous pour ce Face au Marché consacré à ATLAND Voisin et à ses SCPI. Comment se comportent-elles dans cette période compliquée, pour l'immobilier commercial ? Quelles sont leurs perspectives pour 2024 ? Et qu'attendre du marché cette année ? Notre invité, c'est Jean-Christophe Antoine. Bonjour. Vous êtes le Président d'ATLAND Voisin. C'est le principe de l'émission. Jérôme Rusak, bonjour. Président de L&A Finance. Et bonjour Vincent Danis. Vous êtes Président de Savinianne. Face au Marché, c'est une émission en trois parties. Nous allons d'abord faire un état des lieux du marché de l'immobilier en 2023. Qu'est-ce qui a marqué l'année passée ? Est-ce une année à oublier pour la profession ? Dans une deuxième partie, nous verrons les performances de vos SCPI. Quel rendement ? Quel prix de part ? Quelles transactions ? Quelles liquidités ? Dans une troisième partie, nous tenterons de nous projeter sur 2024. Quel marché cette année, stabilisation ou poursuite de la baisse ? Que nous prépare ATLAND Voisin ? Voilà pour le sommaire de ce Face au Marché, c'est parti.
 
 
VT : 2023 est-elle une année à oublier pour les professionnels de l'immobilier ? C'est la première partie de ce Face au Marché consacré à ATLAND Voisin. Avec vous, Jean-Christophe Antoine et nos deux experts Vincent Danis et Jérôme Rusak. Jérôme qui vous pose la première question de cette première partie.
 
Jérôme RUSAK : Bonjour, que retenir de 2023 pour le marché de l'immobilier professionnel, mais aussi pour vos SCPI ?
 
Jean-Christophe ANTOINE : Pour le marché immobilier, ce n'était pas une année olympique. Nous allons y entrer. Mais ce qu'il faut retenir, c'est la hausse des taux d'intérêt, la baisse du volume des investissements sur l'immobilier commercial, moins 50 % sur le volume d'investissement, avec à peu près sur toutes les catégories c'est-à-dire aussi bien le bureau : - 55 % le commerce qui a été moins impacté : - 40 %, - 45 % et la logistique activité : - 55 %, avec des segments beaucoup plus marqués, la logistique de classe A : - 65 % donc ce sont des volumes très importants. Quelle est la conséquence de la baisse des volumes ? C'est un repricing même s'il y a beaucoup de dossiers qui ont été retirés de la vente, il y a eu des baisses de valeur d'environ 20 % qui ont été actées, y compris à Paris intramuros. Ça c'est la première chose qu'il faut regarder, c'est une baisse du volume des investissements avec la disparition de certains acteurs, baisse du volume des investissements des OPCI et des SCPI. On reviendra sur le sujet de la collecte je pense. Baisse du volume d'investissement des étrangers en France. Curieusement, une hausse des investissements des utilisateurs, et notamment sur le luxe. Kering, Chanel, Hermès, qui ont acheté de l'immobilier en 2023, ce qui a été important. Donc ça, c'est sur la partie investissement. Ce qui est important aussi, c'est de regarder la partie transaction, c'est-à-dire ce qui va alimenter le revenu des immeubles. La baisse est beaucoup moindre, une baisse de moins 12 % du volume des transactions en Ile-de-France, qui est très contrastée. Et nous reviendrons sur l'équilibre offre-demande, et nous verrons que du côté de l'offre, ce n'est pas tout à fait la même chose. Mais un volume qui est en baisse plus modérée, pareil en région. Et sur les commerces et sur la logistique, nous n'avons pas les mêmes baisses de transactions. Par contre, sur l'offre, c'est ça qui est intéressant de regarder. Parce que c'est ce qui fait l'offre et demande, ce qui va faire le prix du loyer. Nous constatons que l'offre est en augmentation. Taux de vacances en Ile-de-France plus de 8 % avec des contrastes sévères : 20 % de taux de vacances en 1ère couronne nord 15 % à la Défense 2,7 % Paris intramuros. Donc Paris intramuros, les loyers augmentent puisqu' il y a une rareté importante. Deuxième chose à constater cette offre va continuer à augmenter en Ile-de-France parce que les chantiers continuent. Certains ont été démarrés il y a 3 ou 4 ans, vont être achevés en 2024 et en 2025. Ce n'est pas tout à fait la même chose dans les régions, au niveau des bureaux. Taux de vacances à peu près de 4 à 5 %, avec des phénomènes de rareté à Nantes, à Toulouse, en centre-ville, à Dijon aussi, en centre-ville, où il n'y a plus d'offres. Après, sur la périphérie, il peut y avoir un peu plus d'offres. Sur les commerces, le volume se tient. L'offre se réduit sur les retail parks : - 17 % en 2023et sur 5 ans, - 60 % d'offres en moins sur les retail parks et c'est encore pire sur les centres commerciaux. Et la logistique, absence de terrain, donc l'offre est très faible.
 
VT : Ça c'est pour l'état des lieux du marché, mais vous aurez l'occasion de nous dire comment ça s'est passé pour vous. Vincent, votre question.
 
Vincent DANIS : Justement sur cet équilibre offre-demande, en quoi la crise de 2023 est-elle différente de celle des années 90 ?
 
JCA : Merci pour la question, qui est très intéressante. Nous sommes proches de la crise des années 90. Certains vont le renier. Nous ne sommes pas tout à fait dans la même veine. Je vous rappellerai que la crise des années 90, nous étions en récession. Il y a une année, nous étions à - 1 % de croissance. Nous étions véritablement dans une récession avec un taux de chômage qui allait augmenter de manière massive et notamment sur la population des cadres. Donc là, nous ne sommes pas dans le même schéma. Déjà, nous ne sommes pas en récession, même si la croissance est très faible. Et surtout, la situation de l’emploi n’est pas tout à fait la même, même s'il y a des secteurs qui licencient aujourd'hui, et l'immobilier en fait partie, et tous les satellites qui travaillent à côté de l'immobilier en pâtissent. Mais il y a des secteurs qui embauchent, notamment tout ce qui est autour de l'environnement, des infrastructures où il y a des embauches nombreuses et souvent des problématiques pour embaucher. Donc, nous ne sommes pas dans la même vision qu'en 1990, où, effectivement, il y avait une récession à un taux de chômage qui était supérieur à 10 quand il a explosé. Là, nous en sommes encore loin, donc la consommation de bureaux se fait. Et les contraintes environnementales et CSRD vont imposer des contraintes environnementales sévères sur les entreprises, d'où aussi certaines qui ont anticipé. Et dans le choix des immeubles, la contrainte environnementale va être de plus en plus importante. Donc nous ne sommes pas tout à fait au même niveau que 90.
 
VT : Il n'y avait pas de télétravail à l'époque. Il nous reste le temps pour une dernière question dans cette première partie.
 
JR : Quelles tendances locatives avez-vous constatées en 2023 ? Est-ce que cela a orienté vos investissements ?
 
JCA : Alors, ça les a orientés auparavant, c'est-à-dire qu'à partir de 2020 et du Covid, nous avons souhaité se sous-exposer au bureau et nous avons toujours voulu comme stratégie être surexposés aux régions majoritairement. C'était un choix de départ. C'est le Covid qui a été le fait générateur d'un changement de stratégie, avec toujours une volonté d'être très granulaire dans nos choix d'actifs, et pas d'avoir des actifs énormes qui ressemblaient plutôt à des actifs de foncière. Ça fait 30 ans que je fais de la SCPI, pour moi la SCPI, c'est granulaire et mutualisation. C'est quelque chose d'important. Quant au taux d'occupation très élevé sur nos SCPI, 95 à 100 %, nous le maintenons parce qu'il y a cette granularité. Qu'est-ce que nous constatons ? Bureau, taux d'occupation en Ile-de-France : 92 %. En région : 96 %. Commerce, taux d'occupation 98 % et les alternatifs que ce soit activité, hôtellerie c'est 100 %.
 
VT : Nous en restons là pour la première partie de cette émission. À suivre les performances des SCPI d'ATLAND Voisin, dans le contexte, que nous connaissons, pour l'immobilier.

‍

>> Voir l'émission complète