Ce que vous devez savoir sur l’OBO immobilier. Par le Cabinet Bruzzo Dubucq

Véritable technique de financement, la vente d’un bien immobilier permet d’obtenir des liquidités certaines pour réaliser d’un projet. Ainsi, aliéner un bien, c’est aussi renoncer à ce mode de financement, et donc s’appauvrir. L’OBO (ou « vente à soi-même ») permet ainsi de surmonter cette contradiction, tout en réorganisant son patrimoine. Cette technique ne saurait toutefois convenir à toutes les situations et suppose des précautions d'emploi.

I. Définition de l’OBO immobilier

L'OBO (owner buy out) immobilier, encore dénommé « vente à soi-même », permet au propriétaire d'un bien immobilier d'obtenir des liquidités en vendant ce bien à une société qu'il aurait lui-même constituée. Ainsi, l’OBO immobilier permet d'obtenir des liquidités en contrepartie de la valeur d'un bien. Toutefois, il suppose que la société constituée par le propriétaire obtienne un emprunt pour financer l'acquisition dudit bien. En effet, le recours à l'OBO immobilier n’est envisageable que lorsque le propriétaire a été dans l’impossibilité de contracter personnellement un emprunt. L'OBO immobilier permet ainsi d'externaliser cet endettement en le faisant supporter par une personne morale distincte (la société).

Toutefois, la constitution d'une société ne renforcera pas à elle seule les capacités d'endettement du propriétaire. La banque qui finance l'opération ne consentira un prêt que si le bien acquis par la société produit des revenus, ou si le vendeur obtient le concours de plusieurs associés pour renforcer la capacité de remboursement de la société. L'OBO immobilier pourra donc être un moyen indirect de consentir un financement intrafamilial.

II. L'opportunité d'un OBO immobilier

L'opportunité d'un OBO immobilier s'apprécie avant tout selon un montage financier : si le taux de rentabilité du bien acquis par la société dépasse le taux d'intérêt demandé par la banque, l'opération est financièrement pertinente. Par ailleurs, il faut tenir compte de l'usage que le vendeur fera du prix de vente : s'il emploie les fonds pour réaliser un autre investissement, il faudra tenir compte de la rentabilité de cette seconde opération pour évaluer l'intérêt global de l'OBO immobilier.

Pour compléter l'évaluation de l'OBO immobilier, il faudra également prendre en compte la déductibilité des intérêts d'emprunt. Si le bien vendu produit des revenus, les associés de la société acquéreur pourront en effet déduire le coût du crédit de leur revenu imposable. Cette incidence fiscale est d'autant plus appréciable si le vendeur réemploie les fonds pour réaliser une acquisition qui ne lui aurait pas permis de déduire les intérêts d'emprunt (acquérir sa résidence principale ou une résidence secondaire qu'il n'envisage pas de louer).

L'OBO immobilier peut également constituer une opération de refinancement d'un prêt en cours pour obtenir des conditions financières plus avantageuses. Le vendeur pourra dans ce cas subroger le prêteur dans les droits et garanties de la première banque, à concurrence des sommes dues au titre du prêt à rembourser - la subrogation permet en effet de réduire les frais de garanties inhérents à tout refinancement.

III. Inconvénients de l'OBO immobilier

1)    Le coût de l’OBO immobilier

Comme toute vente, l'OBO immobilier impose au vendeur divers coûts qu'il devra intégrer dans sa simulation pour déterminer le bénéfice réel de l'opération, notamment le coût de l'impôt sur les plus-values. Si l'OBO immobilier sert à refinancer un emprunt, le vendeur aura l'obligation d'acquitter une indemnité de remboursement anticipé, voire des frais de mainlevée. De son côté, la société qui acquiert le bien devra payer les frais de vente, les droits d'enregistrement et les frais de constitution des garanties demandées par la banque. Le montant cumulé de ces dépenses devra être pris en compte pour calculer la rentabilité et l'intérêt global de l'opération.

2)    Les risques de l’OBO immobilier

L'OBO immobilier ne saurait être recommandé s'il vise à retirer un actif du patrimoine du vendeur pour le soustraire aux poursuites de ses créanciers[1]. Afin de prévenir toute critique de cet ordre, il importe que le bien soit vendu à hauteur de sa valeur vénale. Le vendeur aura tout intérêt à se préconstituer la preuve de la valeur en faisant annexer une expertise du bien vendu à l'acte de vente.

Par ailleurs, l'OBO présente un aléa pour le vendeur : si la vente est soumise à un droit de préemption, il court le risque de devoir céder le bien au titulaire sans pouvoir se rétracter. Il peut certes retirer son offre tant que le titulaire du droit de préemption ne l'a pas acceptée en lui notifiant son accord sur le prix et les conditions de la cession proposée, mais la vente devient parfaite en revanche dès que le titulaire du droit de préemption accepte l'offre.

En outre, l'OBO immobilier présente un risque pour le prêteur, car la solvabilité de son emprunteur dépend d'une seule source de revenus : les loyers du bien vendu. Elle est donc à la merci d'un défaut de paiement des locataires ou d'une vacance prolongée de l'immeuble.

Ce risque est toutefois en partie couvert par la garantie hypothécaire constituée lors de la conclusion du prêt, et cette couverture pourra en outre être complétée par un engagement de caution des associés envers la banque.

Pour conclure, l'OBO ne doit pas être uniquement envisagé comme un montage destiné à procurer des liquidités au vendeur. En effet, cette technique lui permet également de conserver indirectement le contrôle et la propriété du bien cédé. Dès lors, l’OBO immobilier est une solution originale et efficace pour rééquilibrer les patrimoines personnel et professionnel.

Pour plus de renseignements en matière de l’OBO immobilier, notre équipe d’experts immobiliers se tient à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans vos démarches juridiques. Quelle que soit votre problématique, nous nous engageons à vous fournir un devis gratuit, sans engagement, pour défendre vos intérêts en toute confidentialité.

[1] La vente serait exposée dans ce cas à l'action paulienne des créanciers, sur le fondement de l'article 1167 du Code civil.