Investissement PINEL : quelles conditions concernant le délai de livraison du bien ?

Remplaçant le dispositif Duflot, la loi Pinel introduite par la loi de Finances pour 2015 a introduit un dispositif nouveau d’investissement locatif. Ce dispositif a vocation à offrir des avantages fiscaux aux acquéreurs souhaitant investir dans un logement neuf dans l’objectif de le mettre en location. Néanmoins, bénéficier d’un tel avantage est conditionné en fonction des délais de livraison du bien.

Conditions relatives au délai de livraison du Pinel

À titre liminaire, il faut préciser que le champ d’application de la loi Pinel est limité aux biens neufs, issus d’une vente en l’état futur d’achèvement ou encore un logement ancien faisant l’objet d’importants travaux afin d’être transformé en logement neuf.

Le bénéfice de la réduction d’impôt offert aux acquéreurs de logements neufs dans le but de les louer est aussi subordonné à des délais de livraison du bien stricts. En effet, en vertu de l’article 199 novovicies du Code général des impôts, « l'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, ou la date de l'obtention du permis de construire, dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire ».

Ainsi, la livraison du bien doit avoir lieu dans le délai strict de trente mois pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Pinel.

À noter qu’en plus du respect d’un délai de livraison du bien l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant une période 6, 9 ou 12 ans afin de pouvoir bénéficier de la réduction fiscale envisagée.

L’impact du Covid 19 sur les délais de livraison et prorogation du délai légal

Une ordonnance du 25 mars 2020, entrée en vigueur le 17 avril 2020, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire a été adoptée.

En effet, en raison de la crise sanitaire, les délais des chantiers initialement prévus n’ont pas pu être respectés, notamment en raison de difficultés d’approvisionnements sur les chantiers.

L’article 8 de ladite ordonnance a prévu une suspension des délais fixés par l’administration pour réaliser des travaux afin de se conformer aux prescriptions n’ayant pas été expirées avant le 12 mars 2020 et jusqu’au 23 juin de la même année. Ainsi, l’article dispose que « lorsqu'ils n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020, les délais imposés par l'administration, conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature sont, à cette date, suspendus jusqu'à la fin de la période mentionnée au I de l'article 1er, sauf lorsqu'ils résultent d'une décision de justice.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période mentionnée au I de l'article 1er est reporté jusqu'à l'achèvement de celle-ci. »

Cette suspension correspondait à une suspension du délai pendant une période de 104 jours.

Les difficultés d’approvisionnements des matériaux et l’enchainement des confinements ont conduit le gouvernement à proposer une prorogation de délai supplémentaire. Ainsi, un Bulletin Officiel des Finances Publiques publié le 2 mars 2022 a admis la prorogation d’une période forfaitaire de 261 jours complémentaires.

Par conséquent, en tout et pour tout, le délai légal de trente mois qui n’a pas expiré avant le 12 mars 2020 est prorogé pour une période d’un an, soit 365 jours. Dans le même sens, dans l’hypothèse où les travaux auraient commencé pendant la période du 12 mars 2020 au 11 mars 2021, le point de départ sera de ce fait reporté au 12 mars 2021.

Cet enchainement de prorogation tient à ce que le gouvernement souhaite inciter les acheteurs immobiliers à investir dans le neuf et à proposer des logements en location dans des zones déterminées par le dispositif en leur offrant en contrepartie une réduction fiscale avantageuse.

Par Maître Gérard Picovschi, avocat

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