3 mécanismes pour optimiser le coût d’un investissement immobilier (Primonial)
Ces dernières années, les taux d’intérêts ont été historiquement bas, et ont favorisé l’emprunt pour effectuer des investissements locatifs. La situation n’est plus la même en 2023. Cependant des opportunités d’investissements immobiliers sont toujours présentes. Pour les saisir, le recours à l’emprunt reste une stratégie gagnante. Plusieurs mécanismes sont à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif. Explications.
La déductibilité des intérêts d’emprunt
Dans le cadre d’un investissement locatif, vide ou meublé, les intérêts et les frais d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Pour cela, il faut être soumis au régime réel d’imposition, qui permet de déduire toutes les charges locatives. Pour rappel, dans le cadre du régime microfoncier, les intérêts sont déjà pris en compte dans le calcul de l’abattement forfaitaire.
Cette déductibilité concerne les intérêts liés à l’acquisition du bien, mais aussi ceux ayant servis à financer des travaux de réparation ou d’amélioration du logement, ainsi que la police d’assurance.
Pour connaitre les montants qui peuvent être déduits des revenus fonciers, il faut se reporter à l’Imprimé fiscal Unique (IFU) envoyé par la banque qui a accordé le prêt.
L’effet de levier du crédit
L’effet de levier consiste à profiter de l’emprunt bancaire pour augmenter sa capacité d’investissement, dans la perspective d’augmenter l’éventuel retour sur investissement. Dans le cadre de l’immobilier locatif, les loyers doivent permettre de rembourser l’emprunt. Ce qui signifie que le crédit ne doit pas coûter plus cher qu’il ne rapporte, pour éviter d’être écrasé par le poids de la dette.
Dans cette recherche d’équilibre, l’inflation joue un rôle favorable puisqu’elle diminue la charge relative de la dette. Avec une inflation à 5 % et un taux d’emprunt à 4 % sur 20 ans, on parle même d’un taux d’emprunt réel négatif. La somme effectivement remboursée au fil des mois a une valeur moindre en raison de la perte du pouvoir d’achat provoquée par l’inflation. Dans le même temps, les loyers pourront eux être augmentés et prendre une part de plus en plus significative dans le remboursement d’emprunt.
Ainsi, même si les conditions de marché se sont tendues, il est encore possible de profiter de l’effet de levier, notamment dans le cadre d’un investissement en SCPI. Mais il faut être vigilant dans la construction de son portefeuille, et jouer la carte de la diversification, en s’intéressant par exemple à des parts de SCPI jeunes à fort rendement, et d’autres à plus forte capitalisation et dotées d’un historique, qui assureront de la stabilité.
La renégociation du taux de crédit
Alors qu’en Europe, les taux révisables sont la norme, en France, les taux fixes règnent en maitre. Le taux est défini lors de la souscription d’un crédit, et sera le même pour toute la durée du remboursement. Le montant des mensualités et le coût total du crédit sont donc connus à l’avance. Cependant, si les taux d’intérêts venaient à baisser, il est possible de bénéficier de cette opportunité en demandant une renégociation auprès de la banque afin de faire baisser le coût total du crédit.
En cas de refus, ou pour avoir un argument de plus dans la négociation, il est possible de contacter un autre établissement bancaire pour faire un rachat du crédit. Cette renégociation, ou ce rachat, permettent de diminuer le montant des mensualités, ou de réduire la durée du remboursement.
Toutefois, il faut bien étudier l’intérêt financier de cette opération, puisqu’elle peut entrainer le paiement d’indemnités de remboursement anticipé et des frais de dossier. Pour que la renégociation soit intéressante, il faut que l’écart de taux soit au minimum de 1,5 point, et être dans les premières années du remboursement. C’est dans le premier tiers de la durée du prêt que les intérêts constituent la part la plus importante des mensualités, et que la renégociation aura le plus d’impact sur le coût total du crédit. Il est donc essentiel de faire des simulations pour s’assurer de la pertinence d’une renégociation ou d’un rachat.
À savoir : Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. L’investisseur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de son investissement, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement.
