Immobilier : la reprise est là, mais disparate

À l’occasion de Patrimonia 2025, David Aubin, Directeur Général délégué de PAREF Gestion a répondu aux questions de Cyrille Brengues, Président Fondateur d'Office Experts Patrimoine et Henry Masdevall, PDG de Valorey Finance et Président du groupement Actualis Associés.
Quelle est la vision du marché immobilier de PAREF Gestion ? Comment se positionne les SCPI de PAREF dans l’environnement très concurrentiel ? Quelles classes d’actifs privilégie-t-il ?

David Aubin : PAREF Gestion, c'est à l'origine une société familiale française qui a été créée il y a un peu plus de 30 ans, qui est devenue une plateforme européenne. Aujourd'hui, c'est 2,5 milliards d'actifs sous gestion, 5 SCPI et un déploiement pan-européen avec la France et l’Allemagne comme les deux pays phares.

Un marché immobilier contrasté selon les segments : bureaux, commerce et résidentiel

Henry Masdevall : Bonjour. J'aimerais savoir, aujourd'hui, quel est votre sentiment sur le marché ? Est-ce que la crise est passée ? Comment vous voyez le marché dans les prochains mois ou prochaines années ?

DA : Le marché immobilier, il est très disparate, en fait, parce que si on regarde les trois grandes familles d'actifs, bureau, commerce, résidentiel, les sujets n'ont pas du tout été les mêmes. Sur le bureau, il y a eu un problème de suroffre qui a fait qu'aujourd'hui, on a une vacance structurelle très élevée, donc il faut savoir être sélectif. Sur le commerce, on a eu finalement une crise qui a été bien anticipée, qui a commencé plutôt au moment du Covid et qui s'est plutôt allégée. On a des signaux avant-coureurs aujourd'hui plutôt positifs. Et puis sur le résidentiel, on le sait, ce n'est pas du tout un sujet de crise de la demande, c'est un sujet de hausse des taux qui a momentanément ralenti le marché. Donc les perspectives, sur le bureau, effectivement, le marché est challengé. Il faut très bien choisir ses actifs. Mais il y a des secteurs du bureau, on pourra en parler, qui se portent très bien. Sur le commerce, c'est positif. On parlera de l'Allemagne, où les signaux sont, pour beaucoup d'entre eux, au vert. Et puis sur le résidentiel, encore une fois, il y a une demande sous-jacente qui est très forte. Il y a 300 000 logements qui ont été construits sur les dix dernières années par an pour 500 000 nécessités. Donc, les facteurs de soutien fondamentaux sont là. Il y a MSCI qui a fait une phrase qui est assez juste, qui est de dire « la reprise est là, mais pas partout ». Et je pense que c'est une bonne réponse, c'est-à-dire qu'il y a des signaux de reprise qui n’y avait pas nécessairement l’année dernière. C'est la nouveauté de cette année, là, par rapport au Patrimonia précédent. Comme dit le proverbe, tout se fatigue, même les crises. Donc je pense que la crise se fatigue.

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Une gestion prudente et sélective des SCPI

Cyrille Brengues : Justement, on s'était croisés sur ce même plateau à Patrimonia il y a deux ans, à un moment où beaucoup de SCPI avaient décoté leurs prix de part, PAREF était sorti un peu du lot en ne décotant pas ses parts. Qu'en est-il aujourd'hui ? Est-ce que vous maintenez vos prix de part ?

DA : Effectivement, vous avez raison, les prix de part ont été maintenus. Il n'y a pas eu de décote. Il faut toujours être extrêmement prudent, parce qu'encore une fois, même si la crise se fatigue, elle n'a pas forcément dit son dernier mot. On a sur tous nos actifs une démarche de prudence en permanence. On ne peut jamais jurer de rien sur le futur, mais pour l'instant, effectivement, on n'a pas jugé nécessaire de les décoter, parce que les actifs sous-jacents se portaient bien, parce qu'on avait une activité locative qui était bonne, parce qu'on avait des fondamentaux qui étaient solides.

Une gestion axée sur la valorisation locative et financière des actifs

HM : Oui, alors cette année, vous venez donc une nouvelle fois à Patrimonia, vous constatez qu'il y a de plus en plus de nouvelles SCPI, et pour autant, vous venez cette année sans proposition de nouvelles SCPI. C'est assez étrange.

DA : Alors, effectivement, vous avez raison, il y a une floraison de SCPI. Nous, le parti qui avait été pris et qui est complètement assumé, c'était de d'abord travailler. La mission première d'une société de gestion, ce n'est pas de lancer des nouvelles SCPI sans arrêt pour collecter. Sa mission première, c'est de gérer l'épargne qu'on nous a confiée, qui est l'épargne de nos grands-parents, de nos voisins, de nos amis. En période de crise, nous, ce qu'on a jugé nécessaire, c'était vraiment de focaliser tout notre travail sur la valorisation des actifs. Et la valorisation, c'est quoi ? C'est deux grandes choses. C'est un, la valorisation locative, s'assurer qu'on a des baux qui sont solides avec des loyers en croissance. C'est ce qu'on appelle l’asset management locatif. Et puis l’asset management financier, c'est donner de la valeur à nos actifs. Notamment, vous avez peut-être vu qu’Hexa a renouvelé son label ISR. L’ISR, c’est aussi une façon de contribuer à augmenter la valeur en capital des actifs en les adaptant aux changements climatiques, aux nouveaux usages, etc.

SCPI sans frais : PAREF préfère une approche équilibrée et transparente

CB : Les néo SCPI ont quand même un atout particulier, notamment pour les nouveaux souscripteurs, c’est de ne pas avoir de frais d’entrée. C’est un argument commercial qui a du poids. Vous, aujourd’hui, vous n’allez pas sur cette thématique-là ?

Alors, je vous remercie de bien poser la question, parce que vous dites bien de ne pas avoir de frais d’entrée. Souvent, les gens disent qu’il y a des SCPI sans frais. Or, la SCPI sans frais n’existe pas. On a choisi de ne pas aller sur ce terrain-là. Nous, ce qui nous semble, si vous voulez, c’est que tous les frais des SCPI, y compris ces commissions de souscription, viennent en face d’un service. La commission de souscription va venir en face d’un service de commercialisation qui permet de rémunérer la force de vente, la force de conseil qui est celle des CGP et notre force commerciale. Nous, il nous paraît cohérent de maintenir cet équilibre. Accessoirement, c’est vrai que les commissions de souscription permettent aussi de rémunérer les conseillers. Donc pour l’instant, on n’a pas jugé utile de le faire. Et je pense qu’il faut aussi faire attention aux impressions qu’elle peut laisser. Il faut creuser ce qu’il y a comme package de frais derrière le sans-frais d’entrée.

Focus sur la SCPI PAREF Prima et le commerce en Allemagne

HM : PAREF est connu surtout pour la SCPI Novapierre Allemagne. Je crois qu’elle a été transformée en PAREF Prima. Comment vous la gérez-vous ? Il y a une orientation très forte sur l’Allemagne et notamment sur les centres commerciaux. Comment vous appréhendez ce marché aujourd’hui ? Pourquoi vous renforcez sur cette SCPI aujourd’hui sur les centres commerciaux ? Est-ce que les marchés sont décotés ? J’aimerais bien en savoir un peu plus.

DA : Alors vous avez raison, c’est une SCPI phare de PAREF Gestion. On a un milliard d’actifs sous gestion. Les fondamentaux du commerce en Allemagne sont très bons. L’Allemagne est peut-être en crise, mais le commerce se porte très bien. On a eu une hausse de 3,5 % du rendement des commerces en Allemagne. Les Allemands, leurs salaires ont été augmentés de 3,1 % l’année dernière. Le chancelier Merz a abaissé la TVA, abaissé les impôts, etc. Les Allemands consomment. C’est la Bundesbank qui le dit. Les signaux sont au vert. Donc effectivement, nous, on a plutôt tendance à se renforcer. Tous les commerces essentiels qui sont ceux sur lesquels on est axés, alimentaire, hygiène, équipement de la maison, tous les signaux sont favorables. Donc pour l’instant, on est plutôt dans une logique de renforcement.

L’Europe centrale et la logistique : nouvelles orientations d’investissement

HM : Quel est le montant que vous investissez dans les centres commerciaux ? Est-ce qu’il y a des règles pour vous ?

DA : Non, il va être environ entre 10 et 25 millions d’euros.

CB : PAREF Evo est votre SCPI spécialisée dans sur les bureaux en Europe centrale. On a compris que les centres commerciaux, a priori, fonctionnent, mais les bureaux en France, c’est un peu compliqué. En Europe centrale, vous y croyez encore ?

DA : Plus que jamais. L’Europe centrale, il y a eu un petit coup de froid qui a été mis par le conflit en Ukraine. On a cinq actifs en Pologne. On est très satisfait puisque la Pologne, c’est une économie qui est très florissante. Encore une fois, pour l’instant un petit peu challengée par le conflit en Ukraine, mais c’est un axe de développement fort. Donc là, on est sur le tertiaire hors commerce, puisqu’on ne va pas aller sur les mêmes terrains que Prima et on va très probablement se diversifier sur du paneuro, notamment en Allemagne, bureaux, par exemple.

HM : Vous faites du bureau, du commerce. Est-ce que vous intervenez dans la logistique qui est très à la mode dans vos investissements ?

On a été les premiers à en faire dans Hexa, les premiers actifs logistiques qui ont été achetés il y a très longtemps. Aujourd’hui, je dirais qu’il n’y a plus une logistique. Il y a la logistique à l’ancienne qui a pas mal souffert sur le premier semestre. On a eu moins 17 % de prise à bail. En revanche, il y a aussi la logistique des datacenters. Donc là, pour le coup, on est en émergence. Il faut, comme sur toutes les classes d’actifs, être extrêmement sélectif aujourd’hui sur ce qu’on prend. Il faut vraiment chercher à chaque fois les facteurs de soutien fondamentaux et la localisation géographique.

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Un positionnement défensif sur la recherche de rendement

HM : Et sur la notion de rendement, quand vous achetez un bien, aujourd’hui, vous acceptez un rendement de combien pour délivrer ? Parce qu’il y a aujourd’hui une concurrence sévère à délivrer la meilleure des performances, quelle que soit la classe d’actifs. Comment appréhendez-vous ce sujet ?

Alors, surtout pas dans la surenchère. C’est-à-dire qu’effectivement, il y a une concurrence où il y a des chiffres d’ambition de rendement affichés qui sont élevés sur le marché, qui correspondent à une prise de risque plus élevée. PAREF Gestion, comme je l’ai dit, c’est une maison qui est là depuis longtemps et qui a une approche de très long terme. Donc nous allons évidemment chercher du rendement, c’est ce qu’on doit délivrer à nos investisseurs dans les SCPI. Mais je dirais qu’on reste quand même très défensif. L’essentiel, c’est d’avoir un rendement qui soit bon, mais qui soit pérenne.

Une gamme modernisée et une ouverture vers les club deals institutionnels

CB : Quand on est conseiller en patrimoine, on a affaire à à peu près 150 SCPI et vous avez choisi de changer tous vos noms. Alors ça ne simplifie pas la tâche. Est-ce qu’il y a une vraie stratégie marketing derrière ou est-ce que c’est vraiment une évolution de ces SCPI ?

DA : Alors effectivement, il y a une idée de modernisation de la gamme. Le changement de nom de Prima a correspondu aussi à la fusion de deux sociétés. Pour répondre à votre question, oui, c’est vrai que je comprends quand on est conseiller en gestion de patrimoine, vous êtes un peu paumé parce qu’il y a une affluence absolument incroyable de fonds. La vraie question que je pose, c’est qu’est-ce qu’un nouveau fonds apporte ? Est-ce qu’il apporte une nouvelle compétence sur une nouvelle classe d’actifs ? Auquel cas, il est intéressant. Ou est-ce que c’est un parmi tant d’autres, auquel cas il ne vous apporte pas forcément en diversification pour vos clients quelque chose de parfaitement utile.

Un mot des club deals aussi.

DA : Les club deals sont dans les projets. C’est-à-dire que le futur de PAREF, c’est aussi un élargissement de la gamme qui a été très centrée sur les SCPI. On a fait des fonds institutionnels, on n’en a pas parlé beaucoup. L’année dernière, PAREF a fait la plus grosse opération health care, 110 millions d’euros pour un investisseur institutionnel singapourien. C’était en fin d’année dernière. On va clairement monter sur ce type de segment.

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