Immobilier de bureaux européen : un rebond attendu en 2026 ?

Un environnement macroéconomique plus lisible pour l’immobilier tertiaire

Les rendements obligataires en zone euro ont terminé le quatrième trimestre 2025 à des niveaux proches de leur point de départ, malgré une volatilité persistante. L’inflation globale est revenue vers les objectifs des banques centrales, même si les services restent sous tension. Les indications de la Banque centrale européenne suggèrent une phase de stabilité des taux, tandis qu’au Royaume-Uni une baisse de 50 points de base est anticipée en 2026.

La croissance européenne devrait rester modérée en 2026 avant un redressement en 2027, avec des disparités régionales favorables à l’Europe du Sud et à l’Europe centrale et orientale. Dans ce contexte, les rendements prime des bureaux sont restés globalement stables autour de 4,9 % fin 2025, certaines places enregistrant même une légère compression.

Les spreads par rapport aux obligations souveraines demeurent attractifs, notamment à Madrid, Milan ou dans la City de Londres, où les perspectives de croissance locative soutiennent l’intérêt des investisseurs.

Reprise transactionnelle et retour des capitaux internationaux

Le redémarrage du marché de l’investissement apparaît progressif mais tangible. Le sentiment des investisseurs s’améliore, avec une approche plus sélective, centrée sur la qualité des actifs et leur capacité à générer des revenus récurrents. Les marchés d’Europe du Sud sont particulièrement recherchés, tandis que l’intérêt pour l’Allemagne se renforce.

L’environnement de financement reste compétitif pour les actifs prime et les transactions de grande taille. Les opérations supérieures à 100 millions d’euros ont progressé en 2025, traduisant un retour des investisseurs institutionnels. La disponibilité d’une dette plus lisible devrait soutenir en 2026 la poursuite de cette dynamique.

Les flux transfrontaliers repartent également à la hausse. Assureurs et investisseurs privés ciblent des actifs core et core plus, profitant d’un ajustement des valorisations intervenu depuis 2022.

Loyers prime, rareté de l’offre et potentiel de compression des rendements

Sur le plan locatif, les fondamentaux se renforcent. Les entreprises privilégient des immeubles de qualité, bien situés et conformes aux standards environnementaux, et s’engagent sur des baux plus longs. La rareté de l’offre neuve et la hausse marquée des coûts d’aménagement renforcent le pouvoir de fixation des loyers des propriétaires.

Les loyers prime devraient ainsi progresser en 2026, soutenus par une offre limitée et une demande concentrée sur les actifs les plus qualitatifs. Cette dynamique pourrait entraîner une compression sélective des rendements prime dans les principaux quartiers d’affaires, dans un environnement où les valorisations apparaissent désormais plus cohérentes avec les fondamentaux.

Le marché européen des bureaux ne devrait pas connaître un rebond uniforme, mais les conditions semblent réunies pour une reprise graduelle de l’investissement en 2026, portée par un meilleur équilibre entre rendement, risque et visibilité macroéconomique.

Sources : Savills Research, European Office Research, données RCA, Oxford Economics

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