Le market timing est-il favorable à  l'immobilier tertiaire ? Guillaume Arnaud (Sofidy), Prisca Laroche-Bouguet (Maubourg Patrimoine) et William Léon (WM Capital)

Guillaume Arnaud, Président de Sofidy, revient sur les dynamiques du marché immobilier tertiaire, en particulier le segment des bureaux. Entre ajustements post-Covid, mutation des usages, stabilisation des taux et regain d’intérêt, il évoque un contexte de marché redevenu favorable à l’investissement en SCPI. Avec Prisca Laroche-Bouguet, associée chez Maubourg Patrimoine William Léon, Associé-fondateur de WM Capital.

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Un mot de présentation de Sofidy ?

Guillaume Arnaud : Sofidy, c'est une société de gestion immobilière principalement connue pour la gestion de SCPI. On gère pour un peu plus de 8 Mds € de patrimoine, et notamment Immorente, qui est la plus grosse SCPI du marché, qui représente un peu plus de 4 Mds €.

Marché des bureaux : un taux de vacance en augmentation ?

Prisca Laroche-Bouguet : Ma première question est relative au marché des bureaux, qui est le sujet qui inquiète le plus nos clients actuellement. Ce que je voudrais savoir, c'est si le taux de vacance dans les bureaux continue à augmenter, et où on en est sur ce marché-là particulièrement.

GA : Effectivement, le marché du bureau, c'est un marché important, puisque c'est, je pense, aujourd'hui un des gros éléments de la crise que l'on connaît aujourd'hui. Cette crise, elle a été double. Il y a eu une partie taux, j'y reviendrai certainement, et puis une partie bureau. Et pourquoi la partie bureau ? C'est vraiment le télétravail qui a été un choc pendant cette crise Covid. Tout le monde s'est aperçu qu'on pouvait faire tourner une entreprise à distance, en tout cas en partie. Donc, on a eu ce choc du télétravail qui a effectivement vidé en partie les bureaux. Ça a pris du temps et ça continue encore aujourd'hui, puisque quand vous avez des baux, ils peuvent être à 3 ans, à 6 ans, donc on voit encore aujourd'hui des mètres carrés de bureaux qui sont rendus. La partie positive, c'est qu'on s'aperçoit, un, qu'on est peut-être allé au bout du télétravail, et on entend cette petite musique dans l'ensemble des grandes et moyennes entreprises : il faut peut-être retourner un peu plus travailler...
Ça commence, et nous on voit aujourd'hui en France des entreprises nous redire : "Il faut qu'on reprenne les mètres carrés de bureau". Donc j'ai envie de dire, à moyen terme, je reste plutôt positif sur le bureau. En revanche, ça sera un bureau différent, c'est-à-dire qu'aller au bureau loin en voiture, les gens ont envie de consommer un bureau plutôt plus proche de chez eux, proche des transports en commun, et donc il va y avoir un peu une transformation. Là où je suis relativement positif, c'est que qu'est-ce qui souffre vraiment aujourd'hui ? C'est la construction de nouveaux bureaux. Mais le stock qu'il y a de bureaux va être petit à petit repris par la croissance normalement, et il va falloir les réformer.
Je pense que La Défense sera un des premiers marchés de bureaux à repartir. Je suis beaucoup plus inquiet pour des zones comme le nord de Paris, par exemple. La Défense, ça reste à une station de RER de Charles de Gaulle-Étoile. À Charles de Gaulle-Étoile, on en parlait, vous avez des mètres carrés de bureaux qui se louent à plus de 1 000€ du mètre carré. Vous n'allez pas avoir pendant si longtemps que ça des endroits comme La Défense, proche de Paris, très bien desservis par les transports en commun, qui vont continuer à souffrir. Et dernier point, c'est que le bureau, je me permets, à La Défense, dès que vous avez la possibilité de recevoir du public, vous avez beaucoup d'écoles qui viennent s'installer à La Défense. Donc vous avez une mixité entre les bureaux et les écoles, parce qu'elles ont bien compris que La Défense, c'était bien desservi.
Les taux de vacance se stabilise, mais à des niveaux encore élevés. Je n'ai pas le chiffre exact. En tout cas, il faut regarder ça en dynamique. Le taux de vacance à Paris est extrêmement faible. Le taux de vacance est à 2 chiffres encore à La Défense. Mais si on est un peu prospectif, je pense que La Défense sera un des premiers marchés à repartir de bureaux.

SCPI et valorisation : un contexte de taux plus favorable pour investir

William Léon : Oui, pour faire un peu le pont avec ce que disait Prisca. On a vu de nombreux acteurs en SCPI qui ont baissé leur valorisation. Qu'est-ce qui nous fait dire qu'aujourd'hui on est sur un point bas en termes de valorisation, ou qu'on se rapproche de ce point bas ? Le market timing pour l'investisseur est-il favorable ?

GA : C'est très difficile d'acheter bas et de vendre haut. On a un faisceau de présomption. Il y a deux choses. On a parlé de la partie bureau, qui est une des parties de la crise dans laquelle on est, mais il y avait aussi une autre partie qu'on oublie : c'est la partie taux. Et les deux conjuguées ont fait l'environnement dans lequel on est. Je vais revenir deux secondes sur la partie taux pour vous expliquer pourquoi je suis plutôt confiant. On a vécu une période incroyable. Ces deux dernières années, pendant 18 mois, la courbe des taux a été inversée. Ça veut dire quoi ? Les taux courts étaient plus hauts que les taux longs. Donc les gens étaient mieux rémunérés à placer leur argent à court terme qu'à long terme. Donc les gens ont sorti leur argent des placements à long terme, que sont l'immobilier, que sont les SCPI, pour revenir sur des comptes à terme où, quand vous aviez de l'argent, vous l'investissiez court et pas long, parce que l'opportunité était là. C'est fini. Aujourd'hui, Christine Lagarde a encore baissé les taux il y a quelques jours. Donc vous avez des taux courts à 2,25 et des taux longs à autour de 3,40. Et une courbe des taux dans ce sens-là, c'est bon pour l'immobilier. Vous avez enfin une courbe des taux qui est normale. Donc j'ai envie de dire que cette partie-là de la crise, on est derrière. Il reste encore le bureau. Les taux, et un autre aspect. Donc les taux, c'est le point positif qui me fait croire que le market timing est bon et je pense que la musique du télétravail, qui est en train de s'arrêter, fait que même pour le bureau – et ça prendra plus de temps – je ne veux pas vous dire que c'est pour l'année 2025, ça prendra plus de temps, mais je reste à moyen terme confiant.

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Demande placée des bureaux en France par zone