Quels résultats pour les SCPI phares de Sofidy ? Guillaume Arnaud (Sofidy), Prisca Laroche-Bouguet (Maubourg Patrimoine) et William Léon (WM Capital)

Guillaume Arnaud, Président de Sofidy, revient sur les spécificités d’Immorente, SCPI emblématique par sa taille et sa diversification. Il détaille également les ambitions de Sofidynamic, SCPI à haut rendement lancée en 2023, dont la stratégie dites haut rendement ce veut plus opportuniste. Avec Prisca Laroche-Bouguet, associée chez Maubourg Patrimoine William Léon, Associé-fondateur de WM Capital.

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William Léon : Ma première question va concerner Immorente…

Les atouts d’Immorente : diversification, faible levier et résilience des commerces

Guillaume Arnaud : C'est une très bonne question. Effectivement, Immorente, c'est certainement la SCPI la plus diversifiée du marché. Mais c'est une bonne nouvelle. Les gens ne se rendent pas compte à quel point la granularité a de la valeur. Pourquoi ? Parce qu'il est beaucoup plus facile d'aller vendre une boutique boulevard Saint-Germain que d'aller vendre une tour à La Défense. Donc on a pu garder une forme de réactivité assez facile pour des arbitrages, etc. Et donc ces actifs ont beaucoup moins souffert de la crise, puisque vous trouvez toujours quelqu'un pour acheter ce type d'actifs. C'est le point n°1. Point n°2, c'est qu'Immorente a très peu de levier. Et puis Immorente a su, pendant cette crise, quand les taux ont commencé à monter, garder beaucoup de cash, donc a gardé beaucoup de munitions pour faire de nouvelles acquisitions. Et puis Immorente a un tropisme commerce quand même, même si elle est très diversifiée. Et cette partie-là a été beaucoup moins impactée par la crise. En particulier le commerce de proximité d’alimentation. D’ailleurs, pour vous donner un ordre de grandeur, chez Sofidy, on a un peu plus de 900 pieds d’immeubles dans Paris. Cette partie-là du patrimoine fonctionne très bien. C’est la beauté des SCPI très diversifiées, c’est que vous pouvez avoir un moment une difficulté sur des actifs et autres, mais comme vous avez tellement de locataires, finalement vous arrivez à garder une forme de rendement, et d'ailleurs on a servi l'année dernière un peu plus de 5 % sur Immorente, ce qui reste une performance.

La gestion locative d’Immorente : une organisation humaine à grande échelle

Prisca Laroche-Bouguet : Justement, c'est vrai qu'elle est très diversifiée, Immorente, mais c'est aussi un paquebot. Comment est-ce que vous arrivez à optimiser la gestion locative sur autant de biens que lorsqu'elle était à ses débuts, avec moins de biens en question ? Elle pèse combien de milliards sur les 8 Mds€ ?

GA : C'est près de 4,5 Mds€ en fait. C'est la moitié de Sofidy, c'est Immorente. C'est le facteur humain. On a plus de 200 personnes chez Sofidy. Et donc effectivement, plus on a d'actifs, plus il faut de personnes pour gérer ces actifs. Ça aussi, c'est transformer cette valeur travail de tous nos salariés en rendement et en loyer. Ça permet d'avoir vraiment ce qu'on appelle la loi des grands nombres en mathématiques. On tend vers quelque chose qui fait que, quand un locataire ne va pas bien, ce n'est pas grave. On a toujours des problèmes, mais ils sont toujours assez petits, et ça permet globalement de maintenir ces 5 %.

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Sofidynamic : une SCPI à haut rendement avec un profil plus dynamique

WL : Sofidynamic a été lancée en 2023, si je ne dis pas de bêtise. Contrairement à Immorente, elle a été présentée comme une SCPI dite à haut rendement. Suite à la valorisation des autres actifs, est-ce que ça veut dire que haut rendement, il y a un risque de volatilité du prix de part qui est plus important que celle d'Immorente ?

GA : Pourquoi on a fait ça ? Dans une SCPI, c'est en fait un fonds dans lequel vous faites de l'immobilier. Et on s'est aperçu que, selon les sociétés de gestion, selon les profils, il y avait des gens qui faisaient de l'immobilier plutôt père de famille ou de l'immobilier un peu plus risqué. Chez Sofidy, on est — et on le revendique — une société de gestion qui cherche à avoir une gestion de père de famille, de long terme. On s'est dit : nous aussi, on peut faire quelque chose d'un peu plus dynamique. Qu'est-ce que ça veut dire ? Oui, on va prendre des actifs un peu plus risqués. Oui, on va retourner dans des régions peut-être un peu moins dynamiques que ce qu'on faisait pour Immorente. C'est paradoxal mais on pense aujourd'hui, avec notre expérience, savoir trouver des pépites avec plus de rendement. Mais c'est pour ça qu'on conseille plutôt aux personnes d'avoir un portefeuille cœur, plutôt avec des SCPI de type Immorente. Et si vous avez des clients qui ont une appétence un peu plus risquée, oui, Sofidynamic peut répondre à cette…

SCPI Sofidynamic : des frais d’entrée modérés pour une vision long terme

Et frais d'entrée zéro ou proche de zéro ?

GA : Non, ce sont des frais d'entrée qui sont à 2 %, mais on a aussi après des frais à l'acquisition. Donc après, on a des frais à l'acquisition de l'ordre de 2,5 %. Pour nous c'est une révolution. Mais d'un côté, les frais d'entrée, quand vous êtes là sur 20 ans, 30 ans, en fait, vous les étalez, ils sont lissés. Et surtout, c'est aussi une protection pour éviter trop de volatilité à la sortie. Moi, je crains que des SCPI sans frais souffrent dans les prochaines années de volatilité et de sorties massives. Et donc je pense que, pour ça, les frais d'entrée c'est plutôt quelque chose de bien si vous êtes sur du long terme, et c'est ce qu'on pense.

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Perspectives de rendement 2025 : Sofidynamic vise plus de 8 %

PLB : Sofidynamic, je crois que le rendement s'est établi en 2024 à 9,5 %, 9,45 %, quelque chose comme ça. Est-ce que c'est le rendement auquel on doit s'attendre en 2025 ? Est-ce que ce rendement est acceptable ?

GA : Je parlerais plutôt de notre objectif de TRI à long terme. C'est ça qui est important, parce que vous êtes là pour 8 ans, c'est ce qu'on dit. Donc on vise un TRI à 7 %. Et cette année même, on vise un rendement à plus de 8 %. Donc ça, on l'a annoncé. Je pense que les chiffres qui sont importants, c'est que notre objectif — non garanti, évidemment — c'est de viser un peu plus de 8 % cette année, et à long terme de viser les 7 %.

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