Quels segments immobiliers privilégier pour 2025 ? Guillaume Arnaud (Sofidy), Prisca Laroche-Bouguet (Maubourg Patrimoine) et William Léon (WM Capital)

Guillaume Arnaud, Président de Sofidy, partage ses convictions d’investissement pour 2025, avec une préférence assumée pour le commerce. Il revient également sur le positionnement de Sofidynamic, la diversification dans les portefeuilles SCPI, et la place croissante des critères ESG, désormais intégrés comme levier de valorisation et comme exigence réglementaire. Avec Prisca Laroche-Bouguet, associée chez Maubourg Patrimoine William Léon, Associé-fondateur de WM Capital.

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Les secteurs immobiliers privilégiés en 2025 : cap sur le commerce

Prisca Laroche-Bouguet : Il y a régulièrement des secteurs qui sont à la mode : la logistique, la santé et autres. Quels sont les segments d'un secteur que vous privilégiez pour les investissements de 2025 ?

Guillaume Arnaud : C'est vrai, vous avez tout à fait raison, il y a souvent des secteurs à la mode, mais le problème, quand les secteurs sont trop à la mode, c’est qu’ils deviennent chers. Ce qui est intéressant, c'est plutôt de regarder des secteurs un peu moins à la mode. Et nous, il y a toujours ce secteur qu'on aime bien, qui est le commerce, qui n'est pas simple, qui n'est pas forcément à la mode, et sur lequel on a l'impression qu'on fait les meilleures affaires. Le bureau, aujourd'hui, nous paraît encore un petit peu difficile à appréhender. On attend d'y voir un peu plus clair, pour être très franc. Mais on continue plutôt sur le commerce. Et ce qu'on aime bien en ce moment, c'est les gros actifs. Parce que, comme je vous l'ai dit, c'est là où il y avait les plus gros problèmes de liquidité. Donc, c'est là où il y a les meilleures affaires à faire. La chance qu'on a chez Sofidy, c'est d'avoir gardé ce cash qu'on a pu déployer. Pour vous donner un chiffre : en 2024, on a déployé près de 600 M€ à plus de 8 % de rendement. Donc on en profite. On continue en 2025 à déployer ce cash, voire même on risque de mettre un peu plus de dettes dans Immorente et Efimmo, parce qu'on a la place, puisqu'on n'en a pas mis précédemment. Et donc 2025, dynamique et toujours un tropisme commerce. Typiquement des grands centres commerciaux. Une de nos plus belles opérations, c'était le rachat de O'Parinor, qui est un centre commercial. C'est un objet un peu plus de 200 M€, et c'est ce type d'actifs qu'on va regarder.

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Rendement et risque : une stratégie de long terme malgré un contexte tendu

William Leon : On parlait un peu de commerce et de bureau juste avant. Aujourd'hui, on a un contexte économique qui reste quand même défavorable, avec une tension géopolitique. On a parlé des taux d'intérêt tout à l'heure. C'est un contexte fiscal en France qui est un peu compliqué. Comment voyez-vous évoluer le couple rendement/risque dans vos stratégies d'investissement ?

GA : C'est très difficile de gérer à 15 jours, 3 semaines, une société qui achète de l'immobilier. On a des produits. On a Sofidy Europe Invest, qui a investi hors de France. Donc normalement, vous êtes immunisé des problèmes fiscaux en France, jusqu'à ce qu'on arrive à trouver des moyens de fiscaliser aussi ce type de SCPI. Donc ça, c'est une première partie de la réponse. Vous avez raison. S'il y a une très forte récession qui tombe sur le pays et qu’il y a du chômage, ce ne sera pas bon pour le bureau. En revanche, moi, ce que j'aime dans le commerce, c'est que Paris, ça reste Paris. Et je prends toujours cet exemple un peu : je dis : tant qu'on ne bouge pas la Tour Eiffel — a priori, ce n'est pas le cas — il y aura des touristes à Paris. Il y aura des gens qui viendront dans les cafés, dans les restaurants. Donc, moi, je reste peut-être trop optimiste, mais je reste optimiste sur ces petites classes d'actifs moins connues, qui demandent un vrai savoir-faire. Donc, moi, je reste optimiste.

Une stratégie de diversification SCPI selon le profil de risque des clients

PLB : Donc dans un portefeuille de SCPI, comme on a l'habitude de les proposer dans nos cabinets, on continue à mixer des SCPI commerces, diversifiées. Est-ce qu'on continue à mettre des SCPI bureaux, des SCPI anciennes, des SCPI récentes, pour constituer un beau portefeuille ?

GA : J'essaierai d'avoir effectivement un fond de portefeuille de type un peu Immorente, comme ça vous avez une SCPI diversifiée. Après, c'est selon l'appétence au risque de vos clients. Pourquoi pas un peu de Sofidynamic pour ceux qui veulent absolument un peu plus de rendement. Si vous avez des gens qui ont une appétence sur le commerce de proximité en France, à Paris, typiquement, on en a une qui s'appelle Sofiboutique et qui ne fait que ça. Nous, on est moins portés sur la santé, mais vous avez des bonnes SCPI de santé. Mais faites-vous plutôt un portefeuille, avec un noyau de SCPI diversifiées. Et puis après, autour, selon l'appétit de vos clients, je pense qu'aujourd'hui, le bureau, ça reste un peu compliqué à expliquer à vos clients. Je pense qu'il faut attendre encore un petit peu, je me permets de le dire.
Donc, comme d'habitude, comme dans toute bonne allocation de patrimoine, je pense qu'il faut un peu d'immobilier dans son allocation de patrimoine. Et à l'intérieur de sa poche immobilier, il faut diversifier, vous avez raison : jeune, ancienne… et diversifiées. Et puis si vous avez des thèmes à la mode, pourquoi pas. La logistique, c'est vrai qu'en ce moment, ça reste une bonne thématique.

Critères ESG dans l'immobilier : entre opportunité d’impact et contraintes opérationnelles

WL : En parlant un peu de produits à la mode, aujourd'hui, il y a une intégration croissante des critères ESG dans la sélection des investissements. Nos clients nous en parlent avec Prisca assez régulièrement. Pour vous, en tant que gérant de SCPI, est-ce que c'est plus une opportunité d'investissement, d'intégrer ces critères-là, ou c'est plus une contrainte sur le rendement à l'arrivée pour les véhicules ?

GA : C'est une bonne question. Je pense que c'est un peu les deux. On est à la fois contraints — et ça nous va bien — d'améliorer la performance énergétique de nos bâtiments. Pourquoi ? Tout simplement parce que ça se loue plus cher, un bâtiment qui a une meilleure performance énergétique que ceux qui ne le sont pas. La plupart de nos nouvelles SCPI sont labellisées. En revanche, ce qui est très difficile, c'est de labelliser les anciennes, parce que ça demande un travail pour récupérer l'ensemble des consommations de tous les locataires, ce qui est compliqué. Ce n'est pas parce que vous n'avez pas forcément un label sur une des anciennes SCPI que ce travail ESG n'est pas fait — il est fait en même temps. Beaucoup de gens reprochent le fait que ça augmente les CAPEX. Oui, bien sûr, ça augmente les travaux que vous devez faire, mais vous devez les faire naturellement et ça fait partie des BP. Quand vous achetez un bien, vous avez un programme pour améliorer la performance énergétique. Donc j'ai envie de dire, ce n'est pas un mal, c'est un bien nécessaire. On le fait, et je pense que c'est positif, parce qu'on a un impact, nous, société de gestion très importante, pour améliorer la performance énergétique des bâtiments.

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