Sofidy : souffle court !

Après leur forte avancée de janvier, les foncières ont modestement corrigé de -0.7% en février (contre -0.3% pour notre fonds Sofidy Selection 1, Part P). Dans un contexte économique marqué par la résilience de la croissance, l’inflation et un décalage des anticipations de détente des taux longs, nous maintenons que la valorisation boursière du secteur sur-anticipe les perspectives de recul de la valorisation des actifs immobiliers. Par ailleurs, nous notons le manque de ressort stratégique d’un certain nombre d’acteurs, en particulier de ceux qui affichent des bilans solides et qui pourraient entamer une stratégie de reconquête.
 
 
La majorité des foncières Européenne a désormais publié leurs résultats (hormis les foncières allemandes qui représentent 30% de l’indice) et le verdict est pour le moment sans surprise : les résultats sont bons, les valeurs baissent timidement et les perspectives 2023 sont prudentes.
 
En 2022, l’opérationnel a bien été porté par la croissances organique des loyers elle-même tirée par l’indexation (qui devrait même accélérer dans les prochains trimestres). L’augmentation des coûts de financement est certes perceptible mais reste contenue à quelques dizaines de points de base tant les foncières avaient travaillé leurs passifs pendant la période faste des taux négatifs. Finalement, beaucoup d’entre-elles affichent une croissance de leurs résultats nets récurrents de l’ordre de 5% en 2022 et les propositions de dividendes suivent cette tendance (impliquant parfois des rendements élevés y compris pour des acteurs comme Klépierre ou Icade par exemple). A noter cependant à cet égard qu’un certain nombre d’entre elles avait déjà réduit ou annulé leur distribution (Unibail-Rodamco Westfield, LEG Immobilien, TAG Immobilien…).
 
 Du côté des valorisations, la baisse est bien amorcée (-2.6% chez URW, -2.5% chez Icade, -2.1% pour Kojamo par exemple) mais elle n’est pas systématique (+2.6% chez Aedifica, +2.4% chez SFL, +1% chez Carmila par exemple) et nous sommes loin en moyenne des corrections induites par les valorisations boursières actuelles (environ 20%).
 
Enfin, et c’est probablement l’élément le plus décevant, la prudence est de mise pour 2023 : si, facialement, les foncières tablent sur des résultats en hausse (+2% à +5%), cette performance sera largement érodée par l’effet des importants programmes de cessions mis en avant. Il est indéniablement plus important aujourd’hui de rassurer les agences de notation que de faire rêver les marchés actions !
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Laurent SAINT AUBIN
Directeur de la gestion Actions