Inflation et hausse des taux, quelles conséquences sur le marché des SCPI ? (Ad Maiora)

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement ayant pour objectif de regrouper des investisseurs dans l’objectif de faire l’acquisition d’un parc immobilier diversifié. Historiquement et majoritairement, les SCPI font l’acquisition de biens à usage professionnel, des bureaux, des commerces, des entrepôts, …

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Inflation

Indexation des loyers, un mécanisme profitable

Pour ce type de bien, la question de l’inflation est très importante car très souvent, l’indexation des loyers qui est prévue dans les baux y est très fortement liée. En effet, en France, ce sont l’ILC (indice des loyers commerciaux) et l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) qui vont définir l’évolution des loyers pour les biens à usage professionnel (baux professionnels et baux commerciaux). Ces deux indices sont étroitement liés à l’inflation car ils intègrent notamment l’indice des prix de la construction neuve et l’indice des prix à la consommation. 

Encore plus frappant, en Allemagne, les loyers professionnels sont indexés directement à l’inflation.

Nous pouvons sauter de joie.

Par ailleurs, les actifs professionnels s’achètent, notamment, en fonction du montant du loyer, divisé par un taux de performance. En d’autres termes, plus le loyer est élevé, plus le bien a de la valeur.

Par exemple, le loyer de deux biens loués au même endroit avec les mêmes caractéristiques peut être différent : 

- Bien A : 20.000 € / mois 
- Bien B : 21.000 € / mois

Si le rendement clé en main est de 6 %, cela implique que A se valorise 4.000.000 € ((20.000€*12 mois)/6%) et B se valorise 4.200.000 € ((21.000€*12 mois)/6%). 

La hausse des loyers fait donc augmenter la valeur des actifs ! Bien entendu, nous ne prenons pas ici en compte la vétusté du bien, la qualité du locataire ou encore la durée du bail, … qui sont susceptibles d’influencer la valorisation du bien.

Tout va bien dans le meilleur des mondes. L’inflation fait des miracles.

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La théorie fonctionne - pour certains…

En pratique, nous constatons que toutes les SCPI n’ont pas la capacité de répercuter l’inflation sur leurs loyers. Parmi celles qui y parviennent, nous avons retenu les suivantes :

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Hausse des taux

Quand les taux coûtent le prix du loyer, fin de l’argent gratuit

Impossible de passer à côté de la hausse des taux d’emprunt. Tous sont concernés, celle-ci touche aussi bien les particuliers que les professionnels. Or, dans le cadre des SCPI, le recours à l’effet de levier du crédit peut faire partie intégrante de la stratégie d’un gérant…

En effet, les lignes de crédit peuvent servir à :
- Anticiper la collecte – pour des montants contenus, 
- Les prêts amortissables financent, pour partie, l’acquisition d’un bien avec le remboursement des échéances via les flux de loyer ; 
- Les crédits in fine (seuls les intérêts sont dûs au fil de l’eau et le capital n’est remboursé qu’en une fois unique à l’échéance) permettent de générer des loyers supplémentaires sans porter la charge du remboursement du capital.

Mais à cette heure, avec la hausse des taux, double peine :
- Les gérants devront mûrement réfléchir au recours à ce type d’opération car les nouveaux taux pourront « manger » les loyers des biens ; 
- Les gérants vont être dans “l’obligation” de rembourser les prêts in fine et donc ils devront soit vendre des actifs pour financer le remboursement soit accepter de prolonger le prêt avec des taux qui consomment la performance. 

En conséquence, le rendement peut être amené à baisser pour les SCPI ayant un recours significatif à l’effet de levier du crédit.

En effet, de manière peut-être un peu caricaturée, nous pouvons dire que le coût du crédit est désormais presque égal au rendement locatif net.

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Baisse du recours au crédit, l’argent ne se déverse plus

Autre phénomène, la hausse des taux et les conditions d’accès aux crédits plus difficiles ont vocation à faire baisser les volumes d’acquisition et ainsi les prix des biens. Les valorisations des biens auront donc tendance à baisser, ce qui représente certes une opportunité pour les nouvelles acquisitions mais un risque de baisse des valeurs pour les actifs en portefeuille.

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Coussin de sécurité: Décote sur le prix de la part

En s’intéressant aux SCPI, il est de rigueur de comparer le prix de souscription d’une part et la valeur des actifs détenus. En effet, les gérants ont une certaine latitude et peuvent fixer le prix de souscription à + ou – 10 % de la valeur de reconstitution. En d’autres termes, une SCPI avec une valeur de reconstitution de 100 € peut être proposée à un prix de souscription entre 90 € et 110 €. Vous comprendrez donc qu’il y a, sur le marché, des SCPI avec des décotes plus ou moins importantes. 

Cette décote peut servir à deux choses : 

- En cas de hausse des prix immobiliers : vous pouvez plus facilement espérer une hausse du prix de la part et donc vous pouvez réaliser une plus-value. Dans l’exemple précédent, si la SCPI se vend 90 € et que les nouvelles valeurs d’expertises font passer la valeur de reconstitution de la SCPI à 103 € alors le prix de souscription minimum de la SCPI passera à 92.70 €. 
- En cas de baisse des prix immobiliers : l’acquéreur est couvert contre une forte baisse de la valeur de reconstitution. Dans notre exemple, il faudrait que la valeur de reconstitution passe à moins de 82 € pour que la société de gestion soit dans l’obligation de baisser la valeur de ses parts.

On constate sur le marché plusieurs SCPI avec une décote significative : 

A noter que, cette année, les valorisations auront tendance à rester stables voire baisser légèrement, après une année 2021 où les prix ont eu tendance à s’envoler ! 
Petit rappel : Novapierre Allemagne 2 est décotée de 9,72 % en prenant en compte une hausse du prix de la part de plus de 4 % en 2022…

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Faible exposition aux crédits

Au-delà du coussin de sécurité que peut représenter une décote sur le prix de souscription de la part, une gestion financière saine rassure.  Comme nous l’avons vu ensemble plus haut, il était jusqu’en 2022 “facile” pour les SCPI d’avoir recours à l’endettement pour doper la performance. Les conditions de financement s’étant détériorées, nous misons sur les SCPI qui ne sont pas  dépendantes du crédit pour délivrer la performance. 

C’est le cas notamment de deux SCPI : 

Il faut noter enfin que le recours à l’argent gratuit – le crédit – a pu fausser les prix d’acquisitions ces dernières années. En effet, la concurrence sur l’acquisition des biens a fait flamber les prix, c’est notamment le cas de la logistique ou encore du commerce en Allemagne. Ce qui rendait le travail des spécialistes de ces thématiques plus difficile, du fait de nouveaux investisseurs tirant les prix vers le haut. Pour exemple, les gérants de Paref ont décidé de fermer la collecte de la SCPI Novapierre Allemagne 2 pendant quelques mois, pour ne pas se retrouver dans l’obligation d’acheter des actifs à des prix élevés et donc augmenter le risque de faire baisser le rendement cible de la SCPI. 

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