Primonial : les 4 atouts des SCPI pour résister aux soubresauts du marché immobilier
Après deux décennies sans nuages, le marché immobilier est traversé par quelques turbulences. Les taux d’intérêt, qui n’ont cessé d’augmenter depuis mars 2022, ont pesé sur la valorisation des actifs immobiliers. Le secteur de la pierre papier n’est pas épargné : une vingtaine de SCPI (Société civile de placement immobilier) ont réévalué à la mi-année la valeur de leur patrimoine, et ont procédé à des baisses de prix de leurs parts. Des annonces qui légitimement peuvent provoquer des inquiétudes chez les détenteurs de parts, et refroidir les envies d’investir des nouveaux épargnants.
Pourtant, même dans ce contexte délicat, les fondamentaux des SCPI restent solides.
“La SCPI est un véhicule qui a une antériorité en terme juridique et réglementaire. C’est une vieille dame mais très agile, et surtout extrêmement réglementée, qui finalement a été au travers de plusieurs cycles immobiliers et a toujours réussi à tenir ses promesses, c’est-à-dire donner des rendements réguliers”, explique Antoine Depigny, Directeur développement de Primonial Reim France.
Revue de détails des 4 atouts des SCPI.
1-Un secteur encadré et régulé
Une société civile de placement immobilier (SCPI) a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location, pour le compte d’associés qui en ont acheté des parts. Les premières SCPI ont vu le jour il y a une cinquantaine d’années, ce qui permet de disposer d’un recul sur la stabilité de ce véhicule d’investissement collectif.
De plus, les SCPI sont régulées par l’Autorité des Marchés financiers (AMF). C'est elle qui délivre l'agrément aux sociétés de gestion, et assure le suivi tout au long de leur vie. Le gendarme financier veille notamment à l’exactitude des informations fournies aux épargnants. C’est à sa demande que les gérants ont procédé en 2023 à une expertise à mi année de leur parc immobilier, pour s’assurer que les prix des parts proposés aux investisseur correspondaient à la valeur actuelle des actifs.
2- Des rendements réguliers
Les SCPI sont des produits de rendement.Leur objectif premier est de distribuer des revenus trimestriels, voire mensuels, aux porteurs de parts grâce à la collecte des loyers. Le réajustement des valeurs d'expertise annoncé par certaines SCPI n’a pas d'incidence sur les loyers servis, et donc sur les revenus versés aux associés.
De plus, l’immobilier est l’un des rares investissement à pouvoir limiter l’impact de l’inflation, grâce à l’indexation des loyers. Les revenus des SCPI peuvent donc augmenter en conséquence.
« Les SCPI offrent aussi un cadre plus protecteur que l’investissement immobilier en direct, où l’on peut avoir des soucis avec un locataire, et se retrouver sans loyer. L’expertise des gérants permet de lisser dans la durée la performance, en s’assurant de la qualité des locataires, et ainsi percevoir régulièrement les loyers qui seront redistribués aux investisseurs», souligne Antoine Depigny.
Ainsi, le taux de distribution moyen servi par les SCPI, toutes catégories confondues, s’établit à + 3,25 % sur les trois premiers trimestres 2023, selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). En 2022, les SCPI ont obtenu un rendement moyen de 4,53 %, et preuve de la résilience de cet actif, sur les dix dernières années, le rendement a toujours été supérieur à 4,19 %.
Toutefois, les performances passées ne présagent pas des performances futures, ces valeurs ne sont fournies qu’à titre d’illustration. Les revenus ne sont pas garantis, et l’investissement en SCPI expose à une perte de capital.
3- Un placement de long terme qui permet de survoler les cycles
L’investissement immobilier s’inscrit dans un horizon de long terme, les SCPI n’y dérogent pas. Le gestionnaire a besoin de temps pour que sa stratégie d’acquisition et de gestion porte ses fruits. Par ailleurs, l’acquisition et la revente de parts de SCPI entrainent des frais, une cession à court terme pourrait annihiler les éventuels gains obtenus.
Pour toutes ces raisons, il est recommandé de conserver ses parts 8 ans minimum. Dans les faits, la durée moyenne de détention constatée est plutôt d’une vingtaine d’années. Cette durée de détention permet de survoler les cycles immobiliers.
« Dans l’investissement immobilier, la clé c’est de rentrer le plus tôt possible et d’y rester le plus longtemps possible. Pour les épargnants qui sont rentrés il y a quelques mois, la baisse de valeurs que nous rencontrons actuellement n’a pas d’importance s’ils gardent leur actif 10 ans ou 20 ans.
On rentre dans un nouveau cycle immobilier, on en aura probablement pour plusieurs mois. Peut-être 12 mois, 18 mois, personne ne le sait. Mais après cet épisode, nous aurons une période de croissance beaucoup plus régulière. Les promesses aux porteurs de parts seront ainsi tenues, à savoir un revenu régulier et potentiellement la constitution d’un patrimoine sur le long terme », fait valoir Antoine Depigny.
4- La diversification, pour capitaliser sur des cycles différents
La SCPI est un placement en immobilier qui permet à l’épargnant d’avoir accès à des actifs dans lesquels il ne peut pas investir directement. Le système d’acquisition par parts permet de se constituer un portefeuille diversifié, et ainsi capitaliser sur des cycles différents.
La grande majorité des véhicules des SCPI sont positionnés sur de l’immobilier d’entreprise, comme les bureaux, les commerces, l’hôtellerie, la logistique, l’immobilier de santé. Mais il existe aussi des SCPI qui ont orienté leur stratégie sur l’immobilier résidentiel.
Certaines SCPI ont une approche généraliste, et vont se constituer un patrimoine avec différents types d’immobilier, tandis que d’autres vont se concentrer sur une thématique.
« La diversification ne se traduit pas en se positionnant uniquement sur un véhicule ayant des actifs immobiliers très diversifiés. Elle doit être menée plus en profondeur, en allant chercher les expertises de plusieurs maisons de gestion, sur différents pays », préconise Antoine Depigny.
Sur une échelle de temps donnée, chaque classe d’actifs aura son intérêt. Par exemple, l’hôtellerie et le commerces, qui ont subi plus fortement que d’autres la crise du Covid, sont en train de se ressaisir. Actuellement, c’est le secteur du bureau qui traverse une zone d’ombre.
« Il faut rester humble car toutes les classes d’actifs immobilières sont sujettes à la variation des taux. Il nous semble opportun de porter un peu plus d’attention aux classes d’actifs qui nous paraissent délivrer un niveau de stabilité plus important, comme le résidentiel, la logistique ou encore la santé. Il faut être agile et rester à l’écoute des opportunités qui se présentent », résume Antoine Depigny.
