« Reason, une SCPI internationale qui conjugue data et fondamentaux immobiliers » Mansour Khalifé, MNK Partners

Reason, c'est le nom de la dernière-née de la gamme de MNK Partners, lancée en octobre dernier. Cette SCPI s'appuie sur la gestion quantitative, ce qui la rend assez unique sur le marché. Objectif : éliminer les biais cognitifs dans la sélection d’actifs et offrir aux épargnants une exposition internationale, stable, et lisible. Avec Mansour Khalifé, Président de MNK Partners.

Une stratégie core pour limiter les risques immobiliers

Mansour Khalifé : Reason est bien plus qu'une SCPI. Comme vous l'avez dit, elle est basée sur un modèle de gestion quantitative qui permet aux gérants de comprendre le fonctionnement des marchés immobiliers et donc de moins les subir. Mais avant tout, elle est attachée à une stratégie immobilière que nous qualifierions de core, donc dans les fondamentaux de l'immobilier. Nous allons privilégier les bonnes localisations, louer à de bons locataires qui vont s'engager à payer le loyer sur du très long terme. Elle est résolument diversifiée et internationale. Nous couvrons les 38 pays de l'OCDE, tous les segments de l'immobilier, donc très diversifiée. Mais c'est surtout aussi la SCPI qui pilote sa collecte. Pas de surcollecte, pas d'essoufflement sur la performance. Elle est engagée sur du très long terme.

Un outil quantitatif pour limiter les biais de gestion

Parlons de son approche quantitative. Pourquoi avoir choisi la data pour présélectionner ses actifs ?
MK : Investir n'est pas un acte anodin, surtout dans l'immobilier. Donc cela comporte des règles, mais aussi des prises de risques. Et parmi ces prises de risques, nous en parlons toujours : les risques de liquidité, de marché, etc. Mais parmi ces risques, il y a le risque du gérant, qu’on évoque moins, et ce qu’on appelle en finance comportementale le biais cognitif, donc l’émotionnel. Et comme nous sommes très attachés à la promesse que nous faisons à nos investisseurs, nous avons développé depuis 5 ans un outil de gestion quantitative qui agrège aujourd’hui plus de 50 M de points de data, 5 sources internationales, avec des critères qui remontent jusqu’à 2003, donc c’est quand même très ancien, sur de l’économie, donc la macro, la démographie et aussi de l’immobilier. Pourquoi tout ça ? C’est juste pour pouvoir prendre des décisions de manière scientifique, de manière calculée, mathématique, et pas juste faire comme globalement ce qui s’est passé jusqu’à présent. Nous achetons et nous expliquons après ce qui s’est passé. Donc à partir de votre modèle, vous identifiez les villes qui sont intéressantes.

Une couverture étendue à 3 000 villes et toutes les classes d’actifs

Et qu’est-ce qu’il y a d’intéressant dans ces villes ?
MK : Nous identifions le combo ville / classe d’actifs parce que nous couvrons quasiment la majorité de toutes les classes d’actifs traditionnelles et alternatives. Et nous avons à peu près 3 000 villes dans le modèle, ce qui ferait globalement des milliers et des milliers de cycles qui sont étudiés en même temps. Donc vous avez raison.

Une capacité d’analyse possible avec la technologie

Comment aujourd’hui, avec des êtres humains, pouvons-nous étudier et couvrir autant de cycles ?
MK : D’autant plus que nous faisons de l’international. Ce n’est pas possible. Il n’y a qu’avec la technologie et en travaillant la data que cela nous permet, dans tous les cas, d’être agiles, de choisir les points d’entrée, les points de sortie et d’être un peu plus sereins.

Une épargne orientée projet grâce aux Plans d’Épargne Reason

En quoi Reason est-elle adaptée au marché actuel de l’immobilier et aux attentes des épargnants aussi, selon vous ?
MK : Comme je le disais, Reason est bien plus qu’une SCPI. Et ce que nous avons voulu avec Reason, c’est rendre l’épargnant libre, donc moins captif. C’est pour cela que nous venons de lancer les Plans d’Épargne Reason, qui vont permettre à tout un chacun de constituer son épargne en l’engageant dans un projet de vie. Ça veut dire que nous allons donner du sens à l’épargne. Imaginez un couple qui a des finances modestes, qui a un enfant. Ils veulent préparer les études de cet enfant. Ils peuvent aujourd’hui, dès 3 500 euros en apports initiaux et 150 euros par mois en réinvestissant les dividendes, permettre à leur enfant d’avoir quasiment 50 000 euros au moment où il commencera ses études. Donc ce que nous pensons, c’est que l’épargne se constitue dans le temps, elle se constitue avec une logique de flux. Nous mettons un tout petit peu tous les mois pour avoir beaucoup après et c’est pour cela que nous allons inviter nos épargnants actuels, mais aussi nos épargnants futurs, à se diriger vers des Conseillers en Investissement Financier parce qu’il y a des risques. Et ces risques ont besoin d’être conseillés, ont besoin d’être pilotés. Un petit mot pour finir sur vos convictions de marché, sur l’état du marché immobilier. Cela nous permettra de voir justement ce que vous avez identifié au travers de Reason.

Une stratégie 2025 orientée commerce, logistique et bureaux

Qu’est-ce qui est intéressant en ce moment ?
MK : La dernière roadmap, qui remonte globalement à décembre-janvier, pour nous, 2025, c’est l’année du commerce. Donc grand retour sur le commerce, qui a pris deux repricings avec le Covid et les taux d’intérêt. Mais nous sommes aussi très pondérés sur la logistique technologique du dernier kilomètre. Nous restons très opportunistes sur le bureau très central et efficient énergétiquement. Et sur les pays anglo-saxons, les Pays-Bas et un retour surtout sur l’Allemagne. Donc ce que nous faisons aujourd’hui avec Reason : 3 acquisitions sur le mois de juin. Et je terminerai par là : des acquisitions sur la logistique, le bureau et le commerce, ce qui va nous permettre, au bout de 8 mois d’existence, d’afficher 21 M de valeur d’actifs et surtout une performance que nous espérons être à plus de 8,5 % cette année.

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