SCPI de la semaine : Alta Convictions analysée par Vincent Danis

Lancée fin 2023 par Altarea IM, Alta Convictions fait partie des SCPI récentes qui ont profité du nouveau cycle immobilier. Réserves constituées dès l'origine, rendement supérieur à 6 %, décote sur la valeur de reconstitution et stratégie majoritairement tournée vers la France : Vincent Danis, président de Savinianne, explique pourquoi cette SCPI figure parmi ses convictions.

Pourquoi Vincent Danis recommande la SCPI Alta Convictions ?

Vincent Danis : Parce que c'est une SCPI qu'on apprécie et qu'on recommande aujourd'hui. Ça fait partie de ces SCPI qui ont eu la bonne idée de se lancer à partir de fin 2023, c'est-à-dire d'investir dans un contexte qui était favorable. Mais ils l'ont fait d'une manière un petit peu différente de leurs confrères, et c'est ça qui nous intéresse. C'est-à-dire que, dès le départ, ils n'ont pas cherché à avoir un rendement affiché qui soit extraordinairement élevé et non tenable dans le temps. Bien au contraire, tout en servant une rentabilité très correcte avec des objectifs revus à la hausse de 6 puis de 6,5 %, ils ont constitué des réserves, avec six mois de réserve de report à nouveau constitués très tôt, ce qui leur permet d'assurer une rentabilité élevée sur le long terme. Et nous, comme on rencontre toujours des épargnants qui ont besoin de revenus complémentaires, cette SCPI-là est bien positionnée pour ça.

Altarea IM : une société de gestion adossée à un grand groupe immobilier

Vincent Danis : C'est un grand groupe immobilier qui dispose par ailleurs de toutes les expertises immobilières pour apporter un jugement complémentaire et de valeur par rapport aux biens que la société de gestion peut sourcer, avec une équipe de gestion qui est par ailleurs très expérimentée.

Quels sont les caractéristiques de la SCPI Alta Convictions ?

Vincent Danis : Elle coche beaucoup de bonnes cases. Parmi ces bonnes cases, il y a le fait d'être toujours, malgré deux hausses du prix de la part, dans une situation de décote entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription actuel. Et comme cette décote est importante, on peut tout à fait imaginer qu'il y ait, dans les années futures, une poursuite de revalorisations régulières.

Ensuite, on a une rentabilité plutôt élevée puisqu'on était à 6,57 % l'année dernière, et une rentabilité élevée qui a été obtenue sans recours à l'endettement au sein de la SCPI. Donc on n'a pas un risque embarqué de renouvellement de dette, de choses comme ça, comme on peut trouver dans d'autres SCPI.

Et puis, quand on regarde les actifs, on a quelque chose qui est extrêmement raisonné, raisonnable. Beaucoup d'investissements en France, c'est original parce que ça devient une rareté. Il y a 8 % investis en Espagne, le reste est en France. Tout le monde veut de la SCPI européenne depuis quelque temps, beaucoup en tout cas. Il peut y avoir des éléments fiscaux, mais si on investit sur le long terme, c'est quand même pas mal de se dire qu'on investit dans un marché qu'on connaît très bien, sur lequel on est capable d'avoir beaucoup d'expertise sur les différentes classes d'actifs et les différentes implantations.

Et parmi les points qu'on apprécie aussi beaucoup dans cette SCPI, et ça il ne faut surtout pas oublier de le dire, c'est qu'il y a des loyers de réversion qui peuvent être attractifs. C'est-à-dire que quand on achète un local avec un loyer, et qu'on suppose que le locataire va continuer à payer, ce qui est très important, c'est de pouvoir apprécier, en cas de départ du locataire, si l'on est en dessous ou au-dessus du marché, et même pouvoir se dire que si on a acheté à un prix inférieur, ce ne sera pas forcément une mauvaise nouvelle si jamais on peut relouer au-dessus.

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Est-ce que vous avez quelques exemples d'acquisitions récentes à nous donner ?

Des acquisitions immobilières ciblées pour soutenir la performance

Vincent Danis : Deux exemples récents. La SCPI s'est positionnée sur l'ensemble des commerces de quartier neufs à Bordeaux, dans le quartier du Belvédère. C'est un achat important puisqu'il représente 23 millions d'euros sur une SCPI qui fait 120 M€ de capitalisation, c'est beaucoup. Mais dedans, on trouve du Carrefour Market et, pour illustrer ce que je disais, on est sur des loyers qui vont être plafonnés et progressifs. C'est-à-dire qu'une rentabilité de 7 % dès l'acquisition, alors que les loyers sont plutôt tirés vers le bas, c'est de bonne augure pour le futur.

Autre exemple, ils viennent d'acheter des locaux d'activité à côté de Limoges. Là, on est vraiment en plein cœur de la France avec une rentabilité acte en main de 8 %. On peut relever aussi qu'ils achètent souvent avec des baux fermes et des baux longs, de 9 ans ou 12 ans. Donc sur des produits de long terme, c'est parfait pour nous.

Les acquisitions de la SCPI Alta Convictions

Quel type de performance peut-on attendre de la SCPI Alta Convictions ?

Vincent Danis : En rentabilité, ce que l'on attend, compte tenu du patrimoine déjà constitué, c'est de rester durablement au-dessus de 6 à 6,5 % de rentabilité. Par ailleurs, on peut espérer des revalorisations puisqu'on a une décote et que toutes les acquisitions sont faites dans des conditions qui apparaissent satisfaisantes.

Et puis il y a une place à part dans les allocations : c'est aussi une SCPI qu'on commence à trouver en assurance-vie. D'accord. Et alors ça, on aime beaucoup parce qu'en assurance-vie, les assureurs sont devenus très frileux pour référencer des supports immobiliers. Trouver des supports SCPI attractifs avec une fiscalité assurance-vie, c'est par exemple une bonne manière d'être exposé à l'immobilier de rendement en France tout en bénéficiant d'une fiscalité plus favorable.

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