SCPI : Quelles stratégies pour Sofidy en 2025 ? Guillaume Arnaud (Sofidy), Prisca Laroche-Bouguet (Maubourg Patrimoine) et William Léon (WM Capital)

Guillaume Arnaud, Président de Sofidy, revient sur les enjeux du marché des bureaux, les leviers qui ont permis à Immorente de maintenir sa performance, et les perspectives portées par Sofidynamic. Il partage également ses convictions pour 2025, notamment sur le commerce, la diversification des portefeuilles SCPI et l’intégration progressive des critères ESG dans la gestion immobilière. Avec Prisca Laroche-Bouguet, associée chez Maubourg Patrimoine William Léon, Associé-fondateur de WM Capital.

Guillaume Arnaud : Sofidy, c'est une société de gestion immobilière principalement connue pour la gestion de SCPI. On gère pour un peu plus de 8 Mds € de patrimoine, et notamment Immorente, qui est la plus grosse SCPI du marché, qui représente un peu plus de 4 Mds €.

Prisca Laroche-Bouguet : Ma première question est relative au marché des bureaux, qui est le sujet qui inquiète le plus nos clients actuellement. Ce que je voudrais savoir, c'est si le taux de vacance dans les bureaux continue à augmenter, et où on en est sur ce marché-là particulièrement.

GA : Effectivement, le marché du bureau, c'est un marché important, puisque c'est, je pense, aujourd'hui un des gros éléments de la crise que l'on connaît aujourd'hui. Cette crise, elle a été double. Il y a eu une partie taux, j'y reviendrai certainement, et puis une partie bureau. Et pourquoi la partie bureau ? C'est vraiment le télétravail qui a été un choc pendant cette crise Covid. Tout le monde s'est aperçu qu'on pouvait faire tourner une entreprise à distance, en tout cas en partie. Donc, on a eu ce choc du télétravail qui a effectivement vidé en partie les bureaux. Ça a pris du temps et ça continue encore aujourd'hui, puisque quand vous avez des baux, ils peuvent être à 3 ans, à 6 ans, donc on voit encore aujourd'hui des mètres carrés de bureaux qui sont rendus. La partie positive, c'est qu'on s'aperçoit, un, qu'on est peut-être allé au bout du télétravail, et on entend cette petite musique dans l'ensemble des grandes et moyennes entreprises : il faut peut-être retourner un peu plus travailler...
Ça commence, et nous on voit aujourd'hui en France des entreprises nous redire : "Il faut qu'on reprenne les mètres carrés de bureau". Donc j'ai envie de dire, à moyen terme, je reste plutôt positif sur le bureau. En revanche, ça sera un bureau différent, c'est-à-dire qu'aller au bureau loin en voiture, les gens ont envie de consommer un bureau plutôt plus proche de chez eux, proche des transports en commun, et donc il va y avoir un peu une transformation. Là où je suis relativement positif, c'est que qu'est-ce qui souffre vraiment aujourd'hui ? C'est la construction de nouveaux bureaux. Mais le stock qu'il y a de bureaux va être petit à petit repris par la croissance normalement, et il va falloir les réformer.
Je pense que La Défense sera un des premiers marchés de bureaux à repartir. Je suis beaucoup plus inquiet pour des zones comme le nord de Paris, par exemple. La Défense, ça reste à une station de RER de Charles de Gaulle-Étoile. À Charles de Gaulle-Étoile, on en parlait, vous avez des mètres carrés de bureaux qui se louent à plus de 1 000€ du mètre carré. Vous n'allez pas avoir pendant si longtemps que ça des endroits comme La Défense, proche de Paris, très bien desservis par les transports en commun, qui vont continuer à souffrir. Et dernier point, c'est que le bureau, je me permets, à La Défense, dès que vous avez la possibilité de recevoir du public, vous avez beaucoup d'écoles qui viennent s'installer à La Défense. Donc vous avez une mixité entre les bureaux et les écoles, parce qu'elles ont bien compris que La Défense, c'était bien desservi.
Les taux de vacance se stabilise, mais à des niveaux encore élevés. Je n'ai pas le chiffre exact. En tout cas, il faut regarder ça en dynamique. Le taux de vacance à Paris est extrêmement faible. Le taux de vacance est à 2 chiffres encore à La Défense. Mais si on est un peu prospectif, je pense que La Défense sera un des premiers marchés à repartir de bureaux.

William Léon : Oui, pour faire un peu le pont avec ce que disait Prisca. On a vu de nombreux acteurs en SCPI qui ont baissé leur valorisation. Qu'est-ce qui nous fait dire qu'aujourd'hui on est sur un point bas en termes de valorisation, ou qu'on se rapproche de ce point bas ? Le market timing pour l'investisseur est-il favorable ?

GA : C'est très difficile d'acheter bas et de vendre haut. On a un faisceau de présomption. Il y a deux choses. On a parlé de la partie bureau, qui est une des parties de la crise dans laquelle on est, mais il y avait aussi une autre partie qu'on oublie : c'est la partie taux. Et les deux conjuguées ont fait l'environnement dans lequel on est. Je vais revenir deux secondes sur la partie taux pour vous expliquer pourquoi je suis plutôt confiant. On a vécu une période incroyable. Ces deux dernières années, pendant 18 mois, la courbe des taux a été inversée. Ça veut dire quoi ? Les taux courts étaient plus hauts que les taux longs. Donc les gens étaient mieux rémunérés à placer leur argent à court terme qu'à long terme. Donc les gens ont sorti leur argent des placements à long terme, que sont l'immobilier, que sont les SCPI, pour revenir sur des comptes à terme où, quand vous aviez de l'argent, vous l'investissiez court et pas long, parce que l'opportunité était là. C'est fini. Aujourd'hui, Christine Lagarde a encore baissé les taux il y a quelques jours. Donc vous avez des taux courts à 2,25 et des taux longs à autour de 3,40. Et une courbe des taux dans ce sens-là, c'est bon pour l'immobilier. Vous avez enfin une courbe des taux qui est normale. Donc j'ai envie de dire que cette partie-là de la crise, on est derrière. Il reste encore le bureau. Les taux, et un autre aspect. Donc les taux, c'est le point positif qui me fait croire que le market timing est bon et je pense que la musique du télétravail, qui est en train de s'arrêter, fait que même pour le bureau – et ça prendra plus de temps – je ne veux pas vous dire que c'est pour l'année 2025, ça prendra plus de temps, mais je reste à moyen terme confiant.

Quels résultats pour les SCPI phares de Sofidy ? On va se concentrer sur deux d'entre elles : une historique, Immorente, et une nouvelle, Sofidynamic. On est dans la deuxième partie de ce Face au Marché, vous l'avez compris, consacrée à Sofidy. Et on est toujours avec Guillaume Arnaud, ainsi que nos deux experts, Prisca Laroche-Bouguet et William Léon, qui vous posent la première question de cette deuxième partie.

William Léon : Ma première question va concerner Immorente. Ça reste une SCPI qui est historique sur le marché des SCPI par son ancienneté. Qu'est-ce qui a fait que cette SCPI a maintenu son taux de distribution et également son prix de part, quand d'autres concurrents ont dû les baisser récemment ?

Guillaume Arnaud : C'est une très bonne question. Effectivement, Immorente, c'est certainement la SCPI la plus diversifiée du marché. Mais c'est une bonne nouvelle. Les gens ne se rendent pas compte à quel point la granularité a de la valeur. Pourquoi ? Parce qu'il est beaucoup plus facile d'aller vendre une boutique boulevard Saint-Germain que d'aller vendre une tour à La Défense. Donc on a pu garder une forme de réactivité assez facile pour des arbitrages, etc. Et donc ces actifs ont beaucoup moins souffert de la crise, puisque vous trouvez toujours quelqu'un pour acheter ce type d'actifs. C'est le point n°1. Point n°2, c'est qu'Immorente a très peu de levier. Et puis Immorente a su, pendant cette crise, quand les taux ont commencé à monter, garder beaucoup de cash, donc a gardé beaucoup de munitions pour faire de nouvelles acquisitions. Et puis Immorente a un tropisme commerce quand même, même si elle est très diversifiée. Et cette partie-là a été beaucoup moins impactée par la crise. En particulier le commerce de proximité d’alimentation. D’ailleurs, pour vous donner un ordre de grandeur, chez Sofidy, on a un peu plus de 900 pieds d’immeubles dans Paris. Cette partie-là du patrimoine fonctionne très bien. C’est la beauté des SCPI très diversifiées, c’est que vous pouvez avoir un moment une difficulté sur des actifs et autres, mais comme vous avez tellement de locataires, finalement vous arrivez à garder une forme de rendement, et d'ailleurs on a servi l'année dernière un peu plus de 5 % sur Immorente, ce qui reste une performance.

Prisca Laroche-Bouguet : Justement, c'est vrai qu'elle est très diversifiée, Immorente, mais c'est aussi un paquebot. Comment est-ce que vous arrivez à optimiser la gestion locative sur autant de biens que lorsqu'elle était à ses débuts, avec moins de biens en question ? Elle pèse combien de milliards sur les 8 Mds€ ?

GA : C'est près de 4,5 Mds€ en fait. C'est la moitié de Sofidy, c'est Immorente. C'est le facteur humain. On a plus de 200 personnes chez Sofidy. Et donc effectivement, plus on a d'actifs, plus il faut de personnes pour gérer ces actifs. Ça aussi, c'est transformer cette valeur travail de tous nos salariés en rendement et en loyer. Ça permet d'avoir vraiment ce qu'on appelle la loi des grands nombres en mathématiques. On tend vers quelque chose qui fait que, quand un locataire ne va pas bien, ce n'est pas grave. On a toujours des problèmes, mais ils sont toujours assez petits, et ça permet globalement de maintenir ces 5 %.

WL : Sofidynamic a été lancée en 2023, si je ne dis pas de bêtise. Contrairement à Immorente, elle a été présentée comme une SCPI dite à haut rendement. Suite à la valorisation des autres actifs, est-ce que ça veut dire que haut rendement, il y a un risque de volatilité du prix de part qui est plus important que celle d'Immorente ?

GA : Pourquoi on a fait ça ? Dans une SCPI, c'est en fait un fonds dans lequel vous faites de l'immobilier. Et on s'est aperçu que, selon les sociétés de gestion, selon les profils, il y avait des gens qui faisaient de l'immobilier plutôt père de famille ou de l'immobilier un peu plus risqué. Chez Sofidy, on est — et on le revendique — une société de gestion qui cherche à avoir une gestion de père de famille, de long terme. On s'est dit : nous aussi, on peut faire quelque chose d'un peu plus dynamique. Qu'est-ce que ça veut dire ? Oui, on va prendre des actifs un peu plus risqués. Oui, on va retourner dans des régions peut-être un peu moins dynamiques que ce qu'on faisait pour Immorente. C'est paradoxal mais on pense aujourd'hui, avec notre expérience, savoir trouver des pépites avec plus de rendement. Mais c'est pour ça qu'on conseille plutôt aux personnes d'avoir un portefeuille cœur, plutôt avec des SCPI de type Immorente. Et si vous avez des clients qui ont une appétence un peu plus risquée, oui, Sofidynamic peut répondre à cette…

Et frais d'entrée zéro ou proche de zéro ?

GA : Non, ce sont des frais d'entrée qui sont à 2 %, mais on a aussi après des frais à l'acquisition. Donc après, on a des frais à l'acquisition de l'ordre de 2,5 %. Ppour nous c'est une révolution. Mais d'un côté, les frais d'entrée, quand vous êtes là sur 20 ans, 30 ans, en fait, vous les étalez, ils sont lissés. Et surtout, c'est aussi une protection pour éviter trop de volatilité à la sortie. Moi, je crains que des SCPI sans frais souffrent dans les prochaines années de volatilité et de sorties massives. Et donc je pense que, pour ça, les frais d'entrée c'est plutôt quelque chose de bien si vous êtes sur du long terme, et c'est ce qu'on pense.

PLB : Sofidynamic, je crois que le rendement s'est établi en 2024 à 9,5 %, 9,45 %, quelque chose comme ça. Est-ce que c'est le rendement auquel on doit s'attendre en 2025 ? Est-ce que ce rendement est acceptable ?

GA : Je parlerais plutôt de notre objectif de TRI à long terme. C'est ça qui est important, parce que vous êtes là pour 8 ans, c'est ce qu'on dit. Donc on vise un TRI à 7 %. Et cette année même, on vise un rendement à plus de 8 %. Donc ça, on l'a annoncé. Je pense que les chiffres qui sont importants, c'est que notre objectif — non garanti, évidemment — c'est de viser un peu plus de 8 % cette année, et à long terme de viser les 7 %.

Quel programme d'investissement pour Sofidy en 2025 ? Comment le gérant immobilier fait-il tourner ses portefeuilles d'actifs ? C'est la troisième et dernière partie de ce Face au Marché consacré à Sofidy avec notre invité Guillaume Arnaud et nos deux experts William Léon et Prisca Laroche-Bouguet qui vous posent la première question de cette dernière partie.

Prisca Laroche-Bouguet : Il y a régulièrement des secteurs qui sont à la mode : la logistique, la santé et autres. Quels sont les segments d'un secteur que vous privilégiez pour les investissements de 2025 ?

Guillaume Arnaud : C'est vrai, vous avez tout à fait raison, il y a souvent des secteurs à la mode, mais le problème, quand les secteurs sont trop à la mode, c’est qu’ils deviennent chers. Ce qui est intéressant, c'est plutôt de regarder des secteurs un peu moins à la mode. Et nous, il y a toujours ce secteur qu'on aime bien, qui est le commerce, qui n'est pas simple, qui n'est pas forcément à la mode, et sur lequel on a l'impression qu'on fait les meilleures affaires. Le bureau, aujourd'hui, nous paraît encore un petit peu difficile à appréhender. On attend d'y voir un peu plus clair, pour être très franc. Mais on continue plutôt sur le commerce. Et ce qu'on aime bien en ce moment, c'est les gros actifs. Parce que, comme je vous l'ai dit, c'est là où il y avait les plus gros problèmes de liquidité. Donc, c'est là où il y a les meilleures affaires à faire. La chance qu'on a chez Sofidy, c'est d'avoir gardé ce cash qu'on a pu déployer. Pour vous donner un chiffre : en 2024, on a déployé près de 600 M€ à plus de 8 % de rendement. Donc on en profite. On continue en 2025 à déployer ce cash, voire même on risque de mettre un peu plus de dettes dans Immorente et Efimmo, parce qu'on a la place, puisqu'on n'en a pas mis précédemment. Et donc 2025, dynamique et toujours un tropisme commerce. Typiquement des grands centres commerciaux. Une de nos plus belles opérations, c'était le rachat de O'Parinor, qui est un centre commercial. C'est un objet un peu plus de 200 M€, et c'est ce type d'actifs qu'on va regarder.

William Leon : On parlait un peu de commerce et de bureau juste avant. Aujourd'hui, on a un contexte économique qui reste quand même défavorable, avec une tension géopolitique. On a parlé des taux d'intérêt tout à l'heure. C'est un contexte fiscal en France qui est un peu compliqué. Comment voyez-vous évoluer le couple rendement/risque dans vos stratégies d'investissement ?

GA : C'est très difficile de gérer à 15 jours, 3 semaines, une société qui achète de l'immobilier. On a des produits. On a Sofidy Europe Invest, qui a investi hors de France. Donc normalement, vous êtes immunisé des problèmes fiscaux en France, jusqu'à ce qu'on arrive à trouver des moyens de fiscaliser aussi ce type de SCPI. Donc ça, c'est une première partie de la réponse. Vous avez raison. S'il y a une très forte récession qui tombe sur le pays et qu’il y a du chômage, ce ne sera pas bon pour le bureau. En revanche, moi, ce que j'aime dans le commerce, c'est que Paris, ça reste Paris. Et je prends toujours cet exemple un peu : je dis : tant qu'on ne bouge pas la Tour Eiffel — a priori, ce n'est pas le cas — il y aura des touristes à Paris. Il y aura des gens qui viendront dans les cafés, dans les restaurants. Donc, moi, je reste peut-être trop optimiste, mais je reste optimiste sur ces petites classes d'actifs moins connues, qui demandent un vrai savoir-faire. Donc, moi, je reste optimiste.

PLB : Donc dans un portefeuille de SCPI, comme on a l'habitude de les proposer dans nos cabinets, on continue à mixer des SCPI commerces, diversifiées. Est-ce qu'on continue à mettre des SCPI bureaux, des SCPI anciennes, des SCPI récentes, pour constituer un beau portefeuille ?

GA : J'essaierai d'avoir effectivement un fond de portefeuille de type un peu Immorente, comme ça vous avez une SCPI diversifiée. Après, c'est selon l'appétence au risque de vos clients. Pourquoi pas un peu de Sofidynamic pour ceux qui veulent absolument un peu plus de rendement. Si vous avez des gens qui ont une appétence sur le commerce de proximité en France, à Paris, typiquement, on en a une qui s'appelle Sofiboutique et qui ne fait que ça. Nous, on est moins portés sur la santé, mais vous avez des bonnes SCPI de santé. Mais faites-vous plutôt un portefeuille, avec un noyau de SCPI diversifiées. Et puis après, autour, selon l'appétit de vos clients, je pense qu'aujourd'hui, le bureau, ça reste un peu compliqué à expliquer à vos clients. Je pense qu'il faut attendre encore un petit peu, je me permets de le dire.
Donc, comme d'habitude, comme dans toute bonne allocation de patrimoine, je pense qu'il faut un peu d'immobilier dans son allocation de patrimoine. Et à l'intérieur de sa poche immobilier, il faut diversifier, vous avez raison : jeune, ancienne… et diversifiées. Et puis si vous avez des thèmes à la mode, pourquoi pas. La logistique, c'est vrai qu'en ce moment, ça reste une bonne thématique.

WL : En parlant un peu de produits à la mode, aujourd'hui, il y a une intégration croissante des critères ESG dans la sélection des investissements. Nos clients nous en parlent avec Prisca assez régulièrement. Pour vous, en tant que gérant de SCPI, est-ce que c'est plus une opportunité d'investissement, d'intégrer ces critères-là, ou c'est plus une contrainte sur le rendement à l'arrivée pour les véhicules ?

GA : C'est une bonne question. Je pense que c'est un peu les deux. On est à la fois contraints — et ça nous va bien — d'améliorer la performance énergétique de nos bâtiments. Pourquoi ? Tout simplement parce que ça se loue plus cher, un bâtiment qui a une meilleure performance énergétique que ceux qui ne le sont pas. La plupart de nos nouvelles SCPI sont labellisées. En revanche, ce qui est très difficile, c'est de labelliser les anciennes, parce que ça demande un travail pour récupérer l'ensemble des consommations de tous les locataires, ce qui est compliqué. Ce n'est pas parce que vous n'avez pas forcément un label sur une des anciennes SCPI que ce travail ESG n'est pas fait — il est fait en même temps. Beaucoup de gens reprochent le fait que ça augmente les CAPEX. Oui, bien sûr, ça augmente les travaux que vous devez faire, mais vous devez les faire naturellement et ça fait partie des BP. Quand vous achetez un bien, vous avez un programme pour améliorer la performance énergétique. Donc j'ai envie de dire, ce n'est pas un mal, c'est un bien nécessaire. On le fait, et je pense que c'est positif, parce qu'on a un impact, nous, société de gestion très importante, pour améliorer la performance énergétique des bâtiments.

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