« Notre force c’est d’investir où les autres ne vont pas » (CORUM L'Épargne, DLCP Conseil & Patrimoine, Ekko Patrimoine)

À l’occasion de Patrimonia 2025, Baptiste Bruneau, Associé Directeur Général de CORUM L'Épargne a répondu aux questions d’Aymeric Legros, Président de DLCP Conseil & Patrimoine et d’Alexandre Graczyk, Directeur Associé du Cabinet Ekko.
Quelles sont les zones géographiques à privilégier et à éviter ? Quel critère vous amène à privilégier certains marchés européens au détriment de certains ? Compte tenu de la valeur de reconstitution relativement élevée, peut-on envisager une augmentation de la part pour CORUM Eurion ?

Présentez-nous CORUM L'Épargne.

Baptiste Bruneau : Alors en quelques mots, CORUM L'Épargne, nous sommes un groupe indépendant, un groupe français. Le capital appartient à ses fondateurs et à ses managers. Aujourd'hui, nous gérons un peu plus de 9 Mds€, avec quasiment 7 Mds€ sur l'immobilier et 2 Mds€ sur la partie obligataire. Nous avons monté une compagnie d’assurance vie de plein exercice en 2020. C'est une compagnie qui a 5 ans aujourd'hui, qui s'appelle CORUM Life. Nous sommes un groupe indépendant, une PME de 250 collaborateurs : 150 à Paris et une centaine dans nos bureaux en Europe.

Alexandre Graczyk : CORUM est connu pour prendre souvent le contre-pied des confrères gérants de SCPI. J'ai entendu dire que vous achetiez un immeuble à La Défense, pourtant déserté depuis des années. Qu’allez-vous faire dans cette galère ?

BB : Effectivement, on se doutait que cette acquisition allait susciter quelques réactions. On le fait depuis 2012 : on essaye d’avoir une gestion un peu contrariante et d’aller là où les autres ne vont pas. Nous n’avions pas investi en France depuis 2018. Nous avions alors fait une acquisition sur un immeuble industriel en banlieue parisienne, que nous devrions peut-être céder prochainement. Nous avons regardé, pris un peu de recul. La Défense est très décriée, le bureau à Paris aussi, mais là, nous avons un immeuble quasiment neuf, restructuré en 2022, avec un taux d’occupation à 100 %. Nous avons peu de locataires, mais ils sont engagés pour une durée de 6 ans et demi. Je ne peux pas donner le prix, c’est confidentiel, mais nous faisons une très belle acquisition pour CORUM Origin, par pur opportunisme.

Des zones géographiques ciblées selon les opportunités immobilières

AG : Dans le prolongement, quelles sont les zones géographiques à privilégier ou à éviter selon vous ces prochains mois ?

BB : Nous restons très opportunistes. Nous étions beaucoup détournés de la France depuis 2018, mais nous la regardons de nouveau de près. Aujourd’hui, la France représente 3 % du patrimoine, donc nous pouvons y retourner. Nous regardons aussi le Royaume-Uni et les États-Unis, puisque le dollar est très bas depuis la récente élection. L’immobilier y reste à des niveaux attractifs. Si nous pouvons conjuguer opportunité immobilière et devise, nous le ferons. Et puis plutôt le nord de l’Europe : nous sommes un peu moins présents sur le sud depuis quelques mois. Ce sont des marchés plus petits, très observés par de nombreux investisseurs.

L’Europe de l’Est reste dans le viseur malgré quelques arbitrages

Aymeric Legros : J’ai vu que vous cédiez un bien en Lituanie avec une belle plus-value à la clé. Est-ce la fin de l’Eldorado pour les SCPI en Europe de l’Est ?

BB : Non, je ne pense pas. Nous avions acheté cet immeuble en 2018, cela avait fait couler pas mal d’encre. Certains disaient que c’était un marché trop petit, trop exotique, dangereux. Nous l’avons vendu avec une plus-value d’environ 6 M€, redistribuée aux associés. Ce n’est pas trop tard pour investir là-bas, mais nous avons saisi une belle opportunité de vente. Ce n’était pas pour des raisons géopolitiques, simplement une décision de gestion.

Des différences de valorisation marquées entre les marchés européens

AL : Et sur l’Allemagne ? Vous avez toujours exprimé des réticences à investir, alors que vous renforcez vos positions au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Italie… Pourquoi ?

BB : C’est purement une question de prix et de rendement. Depuis deux ans et demi, la hausse des taux a eu un impact sur les prix, mais cet ajustement a été lent en France, et encore plus en Allemagne. Les propriétaires allemands sont souvent aisés et préfèrent attendre plutôt que vendre à perte. Au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas, les investisseurs sont plus réactifs et peuvent vendre en moins-value pour se repositionner. En Allemagne, nous n’avons pas constaté de véritable correction de prix. Ce n’est pas un refus d’y investir, mais nous n’avons pas trouvé d’opportunité intéressante.

Le développement de CORUM USA sur un marché favorable aux investisseurs étrangers

AG : Vous avez été le premier gérant SCPI français à investir aux États-Unis avec CORUM USA. Comment cela se passe ?

BB : So far, so good. Nous sommes aidés par le contexte : tensions commerciales, baisse du dollar, taux encore élevés, donc immobilier peu cher. CORUM USA, c’est aujourd’hui un peu plus de 50 M€, déjà trois acquisitions, et au moins une nouvelle prévue d’ici la fin de l’année. Le marché est tendu, mais les capitaux étrangers sont bienvenus. Les Américains sont plus ouverts aujourd’hui, même à un acteur français de taille moyenne.

AL : En termes de collecte, CORUM se distingue par une forte collecte sur ses quatre SCPI. Collecter, c’est bien, mais comment continuer à acheter dans de bonnes conditions ?

BB : C’est une question essentielle. Nous avons toujours défendu la maîtrise de la collecte. Entre 2016 et 2022, nous avons su la limiter lorsque nécessaire. Nous communiquons sur les rendements à l’acquisition : cette année encore, ils restent élevés, un peu plus bas qu’en 2024 où CORUM Origin affichait plus de 9 % de rendement moyen à l’achat, contre environ 8,5 % aujourd’hui. C’est logique, les taux ont baissé, les prix repartent un peu. Si nous ne pouvions plus tenir nos objectifs, nous limiterions à nouveau la collecte.

CORUM Eurion : une éventuelle hausse du prix de part à l’étude

AG : Une question sur CORUM Eurion. Compte tenu de la valeur de reconstitution élevée, peut-on envisager une hausse du prix de part ?

BB : On peut l’envisager, mais je ne peux pas le confirmer. La valeur de reconstitution reste élevée, basée sur les expertises 2024. Nous sommes très actifs sur les cessions, car ce qui compte pour les clients, c’est le cash sur leur compte. Une hausse de prix de part, ils ne la voient qu’à la sortie, et ils sont peu nombreux à sortir. Nous préférons privilégier les ventes, les plus-values, qui réduisent un peu la valeur de reconstitution.

AG : Rosetta fête son premier anniversaire. Quel bilan tirez-vous de cette solution multisupport combinant immobilier, obligations, ETF, actions ? Et avez-vous constaté un profil type d’épargnant ?

Rosetta : un an de performance positive pour la solution multisupport

BB : Oui, Rosetta a un an. Lancée à Patrimonia l’an dernier, avec un objectif de 5,7 %, elle a délivré 6 % sur la première année. Les gérants ont été prudents pour limiter la volatilité, mais les ETF actions ont tiré la performance vers le haut. Nous avons créé Rosetta pour répondre à nos clients : ils avaient l’immobilier et l’obligataire, il manquait le troisième pilier de l’allocation, les actions. Les clients patrimoniaux qui veulent déléguer leur gestion apprécient ce produit : il vise la performance dans la durée, sans montagnes russes.

Des perspectives favorables sur le marché obligataire malgré la baisse des taux

AL : Et sur la partie obligataire, la baisse des taux modifie-t-elle vos perspectives ?

BB : Le marché du haut rendement s’est beaucoup assaini. En 2009, il paraissait encore exotique ; aujourd’hui, il est profond et actif. En juin, nous avons observé un record d’émissions primaires : des entreprises empruntant 600 à 800 M€, avec des rendements entre 5 et 7 %. Ce sont encore de bons niveaux. Certes, la performance 2025 sera un peu plus basse qu’en 2024, mais nous visons entre 4 et 6 % sur nos fonds obligataires cette année, dans la ligne de nos objectifs.